從北京商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值，到南京房?jī)r(jià)近兩年來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，再到南寧樓市進(jìn)入買賣博弈的“冰封期”，受調(diào)控未見(jiàn)明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點(diǎn)等因素影響，多地樓市現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，深度調(diào)整大勢(shì)確立。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。
7月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)，商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，住宅銷售面積下降7.8%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%，住宅銷售額下降9.2%。各項(xiàng)指標(biāo)顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，新開(kāi)工面積降幅持續(xù)收窄；商品房銷售面積降幅放緩，價(jià)格同比小幅回落；房企資金增幅繼續(xù)放緩，銷售回款占比出現(xiàn)下滑�？傮w而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢(shì)依舊，市場(chǎng)庫(kù)存壓力持續(xù)加大。
上半年多地樓市量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。而二線城市廣西南寧的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京共有401個(gè)項(xiàng)目取得銷售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應(yīng)面積597.64萬(wàn)平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)下自2009年以來(lái)近5年同期歷史新高。
盡管供應(yīng)量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑影響，加之銀行對(duì)購(gòu)房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收?qǐng)�。�?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降91%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年除春節(jié)、網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現(xiàn)逐月走弱態(tài)勢(shì)。尤其春節(jié)后隨著多個(gè)二三線樓市樓盤大量滯銷，頻繁曝出大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)下降預(yù)期加深，盡管一線城市房地產(chǎn)依然企穩(wěn)，但購(gòu)房者開(kāi)始有看淡預(yù)期。受此影響，此后幾個(gè)月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應(yīng)等因素作用下，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng)下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值。
本報(bào)記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份南京的新房樣本均價(jià)為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1.36%。這是自2012年5月南京房?jī)r(jià)環(huán)比連漲以來(lái)，近24個(gè)月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。該跌幅排在全國(guó)十大重點(diǎn)城市第一名。
二線城市廣西南寧的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出明顯的“冰凍效應(yīng)”。長(zhǎng)年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營(yíng)銷的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入買賣博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開(kāi)盤價(jià)格超過(guò)7000元/平方米的樓盤都賣不動(dòng)，但開(kāi)盤價(jià)格在6500元/平方米以下的樓盤，一開(kāi)盤就銷售一空�！�
長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心主任歐陽(yáng)學(xué)海告訴記者，今年以來(lái)長(zhǎng)沙樓市銷售同比下降很多，主要是因?yàn)殂y行貸款收緊，包括購(gòu)買貸款和開(kāi)發(fā)貸款。去年下半年以來(lái)，銀行推行貸款利率市場(chǎng)化，銀行的貸款更愿意給一些成長(zhǎng)性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。
全國(guó)樓市深度調(diào)整大勢(shì)確立
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，上半年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負(fù)增長(zhǎng)，且降幅存在繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。全國(guó)性成交均價(jià)的下跌主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，一線城市及部分二線城市成交量下滑幅度超過(guò)三四線城市，導(dǎo)致全國(guó)均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。
上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，如新開(kāi)工面積、銷售面積、土地成交面積等。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，由于2013年基數(shù)過(guò)高導(dǎo)致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來(lái)看，增速加速下滑，跌幅逐月擴(kuò)大，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的大勢(shì)已經(jīng)確立。
在房地產(chǎn)銷售面積和金額的同比增速趨勢(shì)表現(xiàn)方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢(shì)尤為明顯，在市場(chǎng)供應(yīng)增加、價(jià)格上漲導(dǎo)致的購(gòu)買力明顯不足，加之銀行對(duì)個(gè)人房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調(diào)整，而且進(jìn)入2014年以來(lái)，商品房銷售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷售面積下跌速度，這意味著價(jià)格深度調(diào)整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會(huì)逐漸成為市場(chǎng)趨勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬(wàn)套。這一數(shù)值比2013年上半年同期下調(diào)幅度達(dá)到了23.7%，其中一線城市跌幅達(dá)到了31%，二線城市跌幅達(dá)到了34%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，相比2013年，當(dāng)前樓市進(jìn)入全面調(diào)整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限；其中部分二、三線城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)普遍下調(diào)跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，今年3月以來(lái)，土地購(gòu)置面積增幅再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，前6個(gè)月土地購(gòu)置面積增幅較前5月基本平穩(wěn)�？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調(diào)整態(tài)勢(shì)下，房企對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)仍趨于謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏放慢。預(yù)計(jì)今年下半年隨著去年同期基數(shù)的上升，土地購(gòu)置面積同比增幅也將繼續(xù)呈現(xiàn)平緩的下行態(tài)勢(shì)。
從商品房銷售面積同比增幅走勢(shì)看，上半年商品房同比增幅雖然繼續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，但開(kāi)始呈現(xiàn)收窄上行態(tài)勢(shì)，這與去年同期基數(shù)下降明顯有關(guān)。預(yù)計(jì)今年下半年，隨著去年同期基數(shù)的逐步下降，商品房銷售面積同比跌幅也將繼續(xù)收窄。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)前樓市降溫趨勢(shì)已經(jīng)明確，房?jī)r(jià)將繼續(xù)明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭(zhēng)議最多的。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，處于向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區(qū)之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出，市場(chǎng)的持續(xù)低迷令多地新房庫(kù)存出現(xiàn)明顯攀升，一線城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫(kù)存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線城市庫(kù)存增加更加明顯。
重慶方面一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年市場(chǎng)不景氣，是屬于“非調(diào)控政策”下行，屬于市場(chǎng)自身調(diào)整，與以往數(shù)次宏觀調(diào)控導(dǎo)致的下行有本質(zhì)區(qū)別。在2013年量?jī)r(jià)齊升過(guò)后，市場(chǎng)有自身的回調(diào)壓力。如果沒(méi)有放松限購(gòu)限貸等強(qiáng)刺激政策出臺(tái)，今年全年成交量同比會(huì)有較大幅度下滑，成交價(jià)格下降也將會(huì)持續(xù)到年底。
開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”回籠資金
從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。
針對(duì)北京市場(chǎng)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績(jī)使得大部分開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)高今年銷售目標(biāo)，而今年上半年在樓市觀望情緒加深帶來(lái)的銷量下跌、信貸政策的持續(xù)緊縮帶來(lái)的融資難度加大的情形下，“現(xiàn)金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進(jìn)快出”的高周轉(zhuǎn)策略來(lái)維持現(xiàn)金流的持續(xù)。
今年上半年，樓市調(diào)整步伐首先起始于長(zhǎng)三角區(qū)域，與此同時(shí)“降價(jià)”策略也最先在長(zhǎng)三角城市發(fā)起。5月以來(lái)，南京市場(chǎng)的房企紛紛加大了促銷力度，目前全市房?jī)r(jià)出現(xiàn)盤整趨勢(shì)，近郊部分板塊價(jià)格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價(jià)格戰(zhàn)的區(qū)域。
南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為，目前樓市降價(jià)多采用明著特價(jià)暗著優(yōu)惠的方式。胡小武稱，從樓市表現(xiàn)來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱成“多形態(tài)營(yíng)銷”，但不可否認(rèn)的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以價(jià)換量”。
此外，今年以來(lái)長(zhǎng)沙樓市開(kāi)盤情況普遍冷清，沒(méi)有以往那么火爆，因此開(kāi)發(fā)商的促銷活動(dòng)也一再升級(jí)。當(dāng)年有濱江“地王”之稱、樓面單價(jià)接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價(jià)格高地”威望的梅溪湖片區(qū)，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價(jià)格在5988元至6988元/平方米之間的特價(jià)房。
“今年以來(lái)，銀行按揭貸款遲遲到不了開(kāi)發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時(shí)候，一般兩周就到賬了，而現(xiàn)在一拖半年才能到，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張”。歐陽(yáng)學(xué)海表示，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。
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地方救市難解高庫(kù)存壓力 |
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記者 高偉/北京報(bào)道 |
由于上半年各線城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購(gòu)松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購(gòu)松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開(kāi)始在實(shí)際執(zhí)行中松綁限購(gòu)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)“救市”目的。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，松綁限購(gòu)對(duì)“救市”效果有限。
未來(lái)松綁限購(gòu)城市或增多
整體來(lái)看，地方城市松綁限購(gòu)政策意愿強(qiáng)烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì)有不同角度、不同程度松綁政策出臺(tái)。目前全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市放松調(diào)控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在當(dāng)前執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，未來(lái)在限購(gòu)政策上也會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。他認(rèn)為，一線城市，因?yàn)樾枰刂迫丝�，而且�?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行；二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面可能部分放松；二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。
此外，張大偉認(rèn)為，后續(xù)放松調(diào)控的城市將體現(xiàn)出以下特征：庫(kù)存消化周期超過(guò)一年；第一季度成交面積大幅下滑；購(gòu)地銷售比過(guò)高；今年第一季度土地出讓金過(guò)低；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區(qū)城市。
松綁限購(gòu)對(duì)救市效果有限
不過(guò)，張大偉分析認(rèn)為，限購(gòu)松綁的效果可能有限。例如沈陽(yáng)等城市，目前的庫(kù)存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲�！罢w而言，未來(lái)政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現(xiàn)。除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變”。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，4月以來(lái)多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購(gòu)，“救市”再次成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)，而在中原集團(tuán)主席黎明楷看來(lái)，部分城市松綁限購(gòu)之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調(diào)控。
黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過(guò)往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過(guò)多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來(lái)調(diào)整市場(chǎng)。他認(rèn)為，影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會(huì)再大手筆救市，未來(lái)可能會(huì)逐步放松一些錢流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調(diào)整會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。
下半年樓市仍面臨高庫(kù)存壓力
市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)CRIC研究中心分析認(rèn)為，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財(cái)政收入，為防范風(fēng)險(xiǎn)，政府力推棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)等基建投資項(xiàng)目，并輔以其他微調(diào)措施。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整而言，政府既希望通過(guò)調(diào)整來(lái)暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，但不希望對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拖累過(guò)于明顯，又不可能回到以往通過(guò)巨量政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的老路�！霸谶@種沒(méi)有強(qiáng)大外力干預(yù)情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)自身完成調(diào)整的周期更多取決于價(jià)格的回調(diào)、需求的釋放、庫(kù)存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)22.9%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，6月份庫(kù)存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jī)r(jià)，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫(kù)存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫(kù)存增加這個(gè)態(tài)勢(shì)，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強(qiáng)烈。但目前來(lái)看，救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來(lái)，庫(kù)存積壓帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。換而言之，對(duì)救市效果不能期望過(guò)高。
報(bào)告顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到97.5%、87.0%和86.0%。此類城市去年同期庫(kù)存消化狀況較好，庫(kù)存量較低。而今年在整個(gè)供求矛盾加大的情況下，庫(kù)存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認(rèn)為，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，目前成交量、房?jī)r(jià)尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調(diào)。
