摘要：市場(chǎng)判斷，由于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)資金的周轉(zhuǎn)率有較高要求，因此很可能東壩地區(qū)將打開(kāi)北京樓市的缺口，成為房?jī)r(jià)的泄洪區(qū)。
日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，僅有6個(gè)城市維持上漲態(tài)勢(shì)的結(jié)果，正在應(yīng)驗(yàn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)整期”的判斷。作為全國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的北京樓市走勢(shì)，又一次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京樓市的調(diào)整很可能從東壩地區(qū)開(kāi)始。記者獲悉，位于東壩的首開(kāi)香溪郡項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)備以2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，這個(gè)價(jià)格甚至低過(guò)部分自住型商品房項(xiàng)目售價(jià)。而在此之前，首開(kāi)常青藤項(xiàng)目也曾以直降1萬(wàn)元/平方米的方式促銷(xiāo)。
東壩地區(qū)一線大型開(kāi)發(fā)企業(yè)匯聚，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力驟升。目前，已經(jīng)有首開(kāi)、金隅、恒大、泰禾等企業(yè)相繼布局東壩，市場(chǎng)判斷，由于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)資金的周轉(zhuǎn)率有較高要求，因此很可能東壩地區(qū)將打開(kāi)北京樓市的缺口，成為房?jī)r(jià)的泄洪區(qū)。
壓力驟升的東壩
自去年以來(lái)，東壩區(qū)域就在不斷升溫，最高地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。首開(kāi)、金隅、泰禾、恒大等諸多開(kāi)發(fā)商相繼布局東壩�！皷|壩地王頻出，這在一定程度上也說(shuō)明品牌房企對(duì)區(qū)域的看好�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。從2003年的奧林匹克花園到近兩年的金隅、城建、首開(kāi)、恒大等品牌開(kāi)發(fā)商都陸續(xù)進(jìn)入了東壩，使得區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局越加復(fù)雜，壓力驟升。
與此同時(shí)，不同的地塊也將呈現(xiàn)出不同的產(chǎn)品形態(tài)。很顯然的是，隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)的日漸豐富，東壩未來(lái)不僅會(huì)出現(xiàn)“奔10萬(wàn)元/平方米”的豪宅，同時(shí)也有面對(duì)改善型人群的品質(zhì)改善型住宅。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，不同層級(jí)的產(chǎn)品促使區(qū)域產(chǎn)生不同的置業(yè)人群，也將催生多極消費(fèi)業(yè)態(tài)，未來(lái)東壩區(qū)域價(jià)值將面臨再次升級(jí)，不僅高端產(chǎn)品對(duì)區(qū)域?qū)⑵鸬揭欢ǖ睦饔�，剛需和改善型產(chǎn)品也將使區(qū)域更具人氣。
在過(guò)去的半年多時(shí)間里，曾經(jīng)被炒得幾乎沸騰的東壩區(qū)域正在逐步降溫。日前記者采訪東壩附近二手房門(mén)店發(fā)現(xiàn)，相比去年底時(shí)該區(qū)域內(nèi)奧林匹克花園的二手房正在經(jīng)歷大幅跳水。
記者看到，奧林匹克花園四期141平方米的大三居報(bào)價(jià)470萬(wàn)元，不要家電450萬(wàn)元，單價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，而且價(jià)格還可以商量。奧林匹克花園三期126平方米大三居報(bào)價(jià)395萬(wàn)元，單價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，價(jià)格還能優(yōu)惠。“當(dāng)初不少企業(yè)在此拿地，對(duì)于未來(lái)售價(jià)全是奔著7萬(wàn)元/平方米以上去的，現(xiàn)在來(lái)看很難做到，估計(jì)這些項(xiàng)目全會(huì)推遲入市，或是提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。
低價(jià)入市攪局
近日，隨著市場(chǎng)的持續(xù)下探，不少品牌房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目選擇了“低開(kāi)”策略。最近備受關(guān)注的東壩區(qū)域也不例外。記者從首開(kāi)內(nèi)部人士處了解到，首開(kāi)位于東壩生活圈的低密度花園洋房項(xiàng)目首開(kāi)香溪郡，目前市場(chǎng)定價(jià)在2萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)水平。而該項(xiàng)目周邊高端別墅格拉斯小鎮(zhèn)、融科千章墅、旭輝御錦售價(jià)都已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元甚至直奔4萬(wàn)元/平方米以上。
據(jù)記者走訪了解到，盡管該項(xiàng)目低價(jià)入市，但卻并沒(méi)有犧牲品質(zhì)。項(xiàng)目定位為“輕墅”的形態(tài)，推出迎合城市最中堅(jiān)、精銳購(gòu)房人群的“輕改善”型產(chǎn)品，打造了別墅區(qū)內(nèi)難得的花園洋房。據(jù)了解，該社區(qū)為低密度純質(zhì)4-8層花園洋房社區(qū)，一梯兩戶，戶戶通透。戶型格局方正，采用短進(jìn)深、大面寬設(shè)計(jì)。
首期將推出以融合托斯卡納浪漫風(fēng)情的“輕改善”三-四居，戶型面積最低90平方米，總價(jià)僅為180萬(wàn)元左右。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此高品質(zhì)，若是在市場(chǎng)好的時(shí)候，售價(jià)至少在3萬(wàn)元/平方米以上。此次低價(jià)入市，使得購(gòu)房者可以低于自住房的價(jià)格買(mǎi)來(lái)高于剛需品質(zhì)的改善型花園洋房，這說(shuō)明，首開(kāi)在堅(jiān)持品質(zhì)的同時(shí)更能迎合大勢(shì)所趨，隨著市場(chǎng)下探趨勢(shì)的持續(xù)，用品質(zhì)贏得市場(chǎng)，做出引領(lǐng)行業(yè)的判斷。
“在2013年出現(xiàn)的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在信貸收緊、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局悄然生變。
區(qū)域未來(lái)看好
盡管首開(kāi)連續(xù)兩個(gè)項(xiàng)目在東壩區(qū)域打出超低價(jià)格，但是未來(lái)區(qū)域的升值潛力還是不容低估。
作為北京東部極具發(fā)展的潛力區(qū)域，東壩未來(lái)還能形成新興的城市功能區(qū)。去年，北京市規(guī)劃委通過(guò)了“東壩國(guó)際商貿(mào)中心”的規(guī)劃審查。據(jù)朝陽(yáng)區(qū)東壩國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“東壩國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)”是以高端產(chǎn)業(yè)為主、居住功能為輔的功能布局。其中，公建建筑規(guī)模達(dá)550萬(wàn)平方米，占總建筑規(guī)模的68%，形成以產(chǎn)業(yè)為主的新興功能區(qū)，按照規(guī)劃該區(qū)域總常住人口約7.2萬(wàn)人。“之所以會(huì)下調(diào)常住人口比例，將產(chǎn)業(yè)比例大大上調(diào)，就是希望通過(guò)減少住宅體量以便降低這一區(qū)域人口聚集的壓力�！边@位負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)。
據(jù)了解，未來(lái)這里將匯聚國(guó)際商品交易中心、國(guó)際會(huì)展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)等高端產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，將包括一條專(zhuān)門(mén)吸引國(guó)際奢侈品牌設(shè)立地區(qū)總部的街區(qū)，該街區(qū)緊鄰規(guī)劃中的第四使館區(qū)。
未來(lái)東壩還將途經(jīng)3條地鐵線，預(yù)計(jì)將有6條對(duì)外聯(lián)系通道，連接望京、首都機(jī)場(chǎng)等重要節(jié)點(diǎn)。此外，“東壩國(guó)際商貿(mào)中心”還將同步引進(jìn)國(guó)際化醫(yī)院、學(xué)校以及體育等公共設(shè)施，建設(shè)高品質(zhì)國(guó)際化社區(qū)。其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地約7.34公頃，未來(lái)將建設(shè)一座國(guó)際化醫(yī)院。此外，規(guī)劃中還包括小學(xué)用地2處，總用地約4.3公頃；中學(xué)用地2處，總用地約15公頃。
由此可見(jiàn)，未來(lái)東壩地區(qū)不僅將成為多種居住產(chǎn)品聚集的高端居住區(qū)，還將成為多條軌道交通縱橫的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域前景可觀，而隨著配套和規(guī)劃的落實(shí)，東壩也將成為北京新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
