“你們這是群租，一定要趕走！”
“這里不讓住，我們就到別的小區(qū)群租去！”
這是《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在上海虹口區(qū)一個(gè)群租戶較多的大上海紫金城小區(qū)聽到的對(duì)話。一方是小區(qū)所在的居民區(qū)黨總支書記，另一方則是一名女性外來租客。
幾年前，她和安徽老鄉(xiāng)一起到上海打工，在一家鞋店當(dāng)營業(yè)員，一個(gè)月收入2000多元，現(xiàn)在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個(gè)單間內(nèi)。她說：“正規(guī)的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費(fèi)。群租人多又雜，不安全，條件差，但是我們沒有別的選擇�！�
群租，是許多大城市社會(huì)管理長期面臨的一大“頑癥”。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前在上海調(diào)研獲悉，群租不是單純的房屋租賃問題，而是社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化高速進(jìn)程中帶來的一種特殊社會(huì)現(xiàn)象，是當(dāng)前諸多社會(huì)管理矛盾在房屋租賃中的集中體現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是流動(dòng)人口的綜合服務(wù)管理問題。
亂象叢生
消防隱患、刑事案件高發(fā)是群租帶來的典型問題之一。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪多處群租房發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)空間大多狹小，雜物堆積，水、電、煤管線私接、亂接等現(xiàn)象普遍。另外，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。
今年5月1日，上海龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲。經(jīng)查，事發(fā)房屋建筑面積88.65平方米，客廳用木板作簡易分割。該戶業(yè)主1個(gè)月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查發(fā)現(xiàn)，房內(nèi)住有10人，違法使用液化氣鋼瓶，可燃物多、火災(zāi)荷載大。
群租房內(nèi)，火災(zāi)、觸電、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生。比如，2007年，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi)，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日，普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城198號(hào)一戶群租房內(nèi)因陽臺(tái)亂堆紙箱等雜物，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬，所幸無人傷亡。
松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說，一直將群租治理作為居委會(huì)的一項(xiàng)重要工作來抓，其中最擔(dān)心的就是火災(zāi)隱患。
群租還是許多治安問題的溫床。群租房內(nèi)人員混雜，而出租人或轉(zhuǎn)租人一般只重經(jīng)濟(jì)利益，不顧社會(huì)責(zé)任，對(duì)登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞。因此，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā)。本來作為封閉式管理的住宅小區(qū)，常有陌生人進(jìn)出往來，嚴(yán)重影響小區(qū)居民安全感。
從近年來上海的相關(guān)調(diào)查結(jié)果看，群租問題突出的居民小區(qū)群眾安全感都比較低。據(jù)中遠(yuǎn)兩灣城物業(yè)部門反映，居民小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安案件，60%至70%與群租有關(guān)。
此外，群租集中，還易侵害鄰居權(quán)益。記者了解到，近三年來，上海各區(qū)縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件，其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內(nèi)租客身份復(fù)雜，作息時(shí)間不固定，易造成噪音干擾；由于衛(wèi)生設(shè)施短缺，亂倒垃圾、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍。群租房內(nèi)人多，能源消耗大，原始設(shè)計(jì)的用電負(fù)荷難以承受，跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，設(shè)備報(bào)修率也高；另外，因電梯過度使用、不交物業(yè)費(fèi)等額外增加的管理成本，最終都由全體業(yè)主分?jǐn)偂?BR> 記者發(fā)現(xiàn)，有的新住宅小區(qū)，因群租問題突出，樓盤品質(zhì)和居住環(huán)境受到很大影響，房價(jià)也會(huì)明顯不同。
產(chǎn)業(yè)化隱憂
上海市住房保障和房屋管理局調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著外來常住人口越來越多、群租需求越來越大，這一市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭。
上海市住房保障和管理局市場(chǎng)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人介紹，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉(zhuǎn)租的“二房東”經(jīng)營管理，從取得房源、分隔裝修、對(duì)外招租、運(yùn)營維護(hù)等，形成了一條分工明確的產(chǎn)業(yè)鏈。基于巨大的利益誘惑，“二房東”抱團(tuán)經(jīng)營的特點(diǎn)比較突出，部分區(qū)域出現(xiàn)了“福建幫”、“安徽幫”等多個(gè)利益團(tuán)體，損害業(yè)主或承租人合法權(quán)益的情況時(shí)有發(fā)生，甚至對(duì)抗行政執(zhí)法。
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租現(xiàn)象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來滬務(wù)工人員較為集中的城郊結(jié)合部；二是住宅小區(qū)有一定量的閑置房源，大部分為農(nóng)民動(dòng)遷安置房或投資購房，以大戶型居多；三是住宅小區(qū)周邊有產(chǎn)業(yè)集聚或者服務(wù)業(yè)比較發(fā)達(dá)，從業(yè)人員眾多。
比如，普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城鄰近上�；疖囌�，交通便利，成為來滬人員較為集中的區(qū)域之一；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街、開元地中海商業(yè)廣場(chǎng)等商圈，小區(qū)1800余戶住房中，曾有600戶用于出租，其中半數(shù)存在群租問題。
此外，外來人員大量涌入，但其在住房、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、就業(yè)等生活和消費(fèi)需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此產(chǎn)生了新的城市二元結(jié)構(gòu)。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部一些群租小區(qū)看到，這些小區(qū)周邊已形成了“來滬人員服務(wù)來滬人員”的小餐飲副食業(yè)、小美容美發(fā)業(yè)、小洗浴業(yè)、小旅館、小歌廳、小網(wǎng)吧等“六小”產(chǎn)業(yè)，無證經(jīng)營、治安隱患、食品衛(wèi)生等問題突出，影響了當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、生活秩序，也給社會(huì)管理增加了難度。
結(jié)構(gòu)性矛盾
對(duì)于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾進(jìn)行多次調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租賃市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)。
一方面，是外來常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人，占39%。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人，平均每年增加55.12萬人；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來，上海每年新增來滬人員超過60萬人，嘉定、閔行、松江、青浦、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口，松江九亭等個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%。規(guī)模龐大的外來人員，為上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，也給當(dāng)?shù)氐淖》�、教育、醫(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會(huì)管理帶來了巨大壓力。
另一方面，上海房屋租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看，來滬人員以一般從業(yè)人員為主，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來人口中，九成辦理的是臨時(shí)居住證，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大。
從供給看，由于規(guī)劃等方面的原因，市場(chǎng)上的新增供應(yīng)偏重于大戶型、中高端住房。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右，市場(chǎng)上適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū)，適合來滬務(wù)工人員、藍(lán)領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺。大戶型住房由于租金偏高，出租相對(duì)困難，為避免房屋閑置，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進(jìn)行拆套或分隔出租。
在供不應(yīng)求的情形下，群租就存在較大盈利空間。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者以普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城一套130平方米左右的住房為例計(jì)算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金約42000元；如果“二房東”以略高于市場(chǎng)價(jià)收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租，則整套住房的月租金可達(dá)7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去簡單的裝飾裝修成本，利潤仍十分可觀。因此，專門從事群租業(yè)務(wù)的“二房東”不會(huì)輕易放棄這一市場(chǎng)。
疏與堵結(jié)合
政府人士表示，大城市的群租，短期內(nèi)很難完全消失。從需求看，上海外來常住人口持續(xù)快速增加，但收入水平和住房需求層次相對(duì)較低的現(xiàn)狀沒有變。從供給看，中心城區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)租房成本高，資源和環(huán)境約束長期存在，相應(yīng)的適租房源總量不足。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授陳杰也認(rèn)為，群租屢禁不止，說明面向城市中低收入群體、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工者的中低端租房需求十分龐大。
光靠堵，難以根治群租頑癥，而必須堅(jiān)持疏堵結(jié)合。近年來，上海不少區(qū)縣進(jìn)行了一些探索和嘗試。比如，探索代理經(jīng)租新模式。近年來，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閑置的商品住房和農(nóng)民動(dòng)遷安置房源，與上海青客時(shí)尚生活服務(wù)股份有限公司合作，按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，將區(qū)域內(nèi)閑置住房統(tǒng)一收租、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住，對(duì)符合政府有關(guān)規(guī)定的租房對(duì)象，還可享受一定的租房補(bǔ)貼。
“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂。”馬陸鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
再如，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū)、浦江、華漕等區(qū)域，建設(shè)了一批面向來滬務(wù)工人員供應(yīng)的藍(lán)領(lǐng)公寓和集體宿舍，已建成交付3千多套、近7千間，可解決約5.5萬人的居住需求，現(xiàn)已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學(xué)城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門提供公交配套，群租治理騰退的租客可憑居委會(huì)核發(fā)的房源申請(qǐng)單，在承租該房屋時(shí)享受6至7折租金優(yōu)惠。
此外，提供住房租賃服務(wù)。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務(wù)站”，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺(tái)，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務(wù)，并利用地域和租金的級(jí)差優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)群租房內(nèi)支付能力相對(duì)較弱的承租人，向租金相對(duì)低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移。
| |
治群租須管控大城市人口規(guī)模 |
|
記者 葉鋒/上海報(bào)道 |
近日，上海十個(gè)部門出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)，將5類行為明確認(rèn)定為群租，包括單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；任一出租房間的居住人數(shù)超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)等等。
根據(jù)《實(shí)施意見》，在對(duì)群租的管控問題上，進(jìn)一步細(xì)化了從發(fā)現(xiàn)、認(rèn)定、整改、處罰到集中整治的治理流程，相關(guān)主體應(yīng)負(fù)的責(zé)任得到進(jìn)一步明確和加強(qiáng)。比如，出租人應(yīng)對(duì)出租房屋的安全負(fù)責(zé)，與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》；違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時(shí)將處罰信息作為其不良記錄，納入公共信用信息服務(wù)平臺(tái)；不按規(guī)定納稅的，由地稅部門責(zé)令限期繳納，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金；對(duì)出租人、轉(zhuǎn)租人違反最小出租單位、最低承租面積和承租人數(shù)規(guī)定，出租人集中出租未履行安全管理責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事或居間代理“群租”業(yè)務(wù)等違規(guī)行為，提高處罰幅度；對(duì)承租人暫停辦理居住證等等。
與此同時(shí)，上海還對(duì)區(qū)縣政府提出明確要求，要求通過研究制定財(cái)政扶持政策，積極探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式，鼓勵(lì)公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)、社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，逐步擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房租金水平。
上海市房管局巡視員龐元說，群租問題是特大城市最突出的“城市病”之一。應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市功能定位，加快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，合理控制人口規(guī)模，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)人口總量與資源環(huán)境承載力相適應(yīng)。
多位業(yè)內(nèi)人士建議，要研究制定配套的人口政策，通過完善居住證制度，強(qiáng)化居住地服務(wù)管理，對(duì)有合法就業(yè)、合法居住和合法經(jīng)營的常住人口，納入城市公共服務(wù)體系；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)無證無照及“六小”產(chǎn)業(yè)的整治力度，對(duì)于灰色就業(yè)、灰色居住、灰色經(jīng)營的外來人員，要壓縮其生存空間，逐步消除群租滋生的土壤，從根本上扭轉(zhuǎn)群租問題突出的現(xiàn)狀。
還有一些業(yè)內(nèi)人士提出，治理群租應(yīng)該“以塊為主、條塊結(jié)合、屬地管理”。
在“塊”上，要充分發(fā)揮區(qū)縣政府的作用，落實(shí)街鎮(zhèn)責(zé)任，使其成為群租治理的責(zé)任主體。
普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城第四居委會(huì)主任方鎖英、松江區(qū)方松街道紫東新苑居委黨總支書記錢興明等基層干部建議，指導(dǎo)社區(qū)依托物業(yè)黨建聯(lián)建制度，建立以社區(qū)黨組織為核心，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)為主導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)源頭把關(guān)的綜合治理長效機(jī)制；對(duì)群租矛盾集中、居民反映強(qiáng)烈的居住小區(qū)，應(yīng)組織相關(guān)部門開展集中整治。
在“條”上，既要明確分工，更要形成合力。
比如，綜合管理部門可將群租治理納入對(duì)各行政區(qū)域、街鎮(zhèn)綜治工作的考核；公安部門應(yīng)加強(qiáng)人口管理，并為多部門的集中整治提供必要支持；房管部門對(duì)違規(guī)租房行為進(jìn)行認(rèn)定、執(zhí)法，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行對(duì)群租的巡查、發(fā)現(xiàn)、勸阻和報(bào)告義務(wù)；工商部門應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的日常監(jiān)管，以及對(duì)利用出租房屋無證無照從事旅館業(yè)違法行為的查處力度，等等。為防止“各司其職”變成“各管一攤”，還應(yīng)建立更高層面的組織協(xié)調(diào)機(jī)制。
民盟閘北區(qū)委副主任王波說，條塊結(jié)合的機(jī)制，在對(duì)群租問題的疏解方面也特別重要。比如，群租矛盾突出的郊區(qū)，應(yīng)合理規(guī)劃、配套建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓、集體宿舍等中低端租賃住房；而在土地更為緊張的中心城區(qū)，則可通過閑置廢舊廠房改造集體宿舍等方式增加合法穩(wěn)定的適租房源。
