在樓市的低迷期，各級政府不遺余力的救市舉措，正在給房地產(chǎn)市場帶來潛移默化的影響。機構數(shù)據(jù)顯示，7月多地樓市成交量比6月有小幅回升，市場隱現(xiàn)反彈跡象。
但更重要的影響在于，隨著市場交易出現(xiàn)反彈、宏觀經(jīng)濟形勢企穩(wěn)、戶籍改革措施出臺等一系列利好因素的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的信心正在逐漸恢復。近期部分城市的房屋和土地供應均出現(xiàn)增長，正在為未來的市場升溫打下基礎。
專家認為，雖然市場處于低迷狀態(tài)，但一系列微小的變化，都將給市場帶來“蝴蝶效應”般的影響。短期的成交量回歸，恐怕并不意味著長期“牛市”的到來，低增長、價格平穩(wěn)等將成為未來市場的常態(tài)。
松綁力度超預期
在經(jīng)過長達4個月的嘗試后，地方政府松綁樓市的尺度驟然加大。四川省財政廳近日發(fā)布通知強調(diào)，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對首套普通住房購房者，要求貸款利率不超過基準利率。同時，按實際發(fā)放貸款金額的3%給予財政補助。
上述措施發(fā)布后，迅速引起軒然大波。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，成都這一救市政策，是目前為止動作最大救市措施，既是第一次明確用財政補貼購房者，也是第一次明確使用信貸政策救市。相比松綁限購等舉措，其效果將更為明顯。
不少業(yè)內(nèi)人士對上述舉措提出反對并指出，用納稅人的錢補貼購房者，既不合法理又有違公平。贊成者則認為，此舉與此前經(jīng)常采用的稅費補貼相比，并無根本區(qū)別。
截至目前，主管部門尚未對該項措施做出公開表態(tài)。隨著越來越多的城市加入松綁限購的大軍中，房地產(chǎn)市場的政策正在出現(xiàn)明顯松動。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，已有30個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的比例為65%。此外，還有不少城市實施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費減免等政策。
該機構預計，年內(nèi)還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策。也就是說，除一線城市外，其余限購城市都將肯定在年內(nèi)取消限購政策。
多數(shù)受訪者向中國證券報表示，從政策層面看，力度將會越來越放松。此前幾個月，住建部部長陳政高赴中西部多個省份調(diào)研并座談，并在座談中向部分省份明確了“刺激需求”的政策方向。分析指出，未來信貸政策仍有松綁的空間，并可能進一步刺激需求。(下轉A02版)
心理影響大于實際
從市場表現(xiàn)來看，樓市政策松綁的效果似乎正在顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月1日-27日，全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為15.2套，比6月同期輕微反彈了3%。其中，二三線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲。
由于季節(jié)因素，7月往往是全年成交的淡季。業(yè)內(nèi)人士指出，成交量之所以出現(xiàn)反彈，并不僅僅由于松綁限購所致，還因為壓抑許久的需求逐漸釋放，越來越多的房地產(chǎn)項目采取降價措施，以及宏觀經(jīng)濟層面出現(xiàn)了積極變化。
機構數(shù)據(jù)顯示，杭州蕭山、濟南、成都等地的效果較為明顯，取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。長春、武漢、寧波、南寧等4城市，取消限購后的日均成交量有5%左右的小幅提升。其余城市的交易量并無明顯變化。
從上述數(shù)據(jù)不難看出，松綁限購對市場的實際影響十分有限。并非所有城市都受益于政策的調(diào)整，也并非有所城市的反彈勢頭都能夠持續(xù)。但在經(jīng)歷了半年之久的市場低迷之后，區(qū)域市場積極信號的傳出，仍然有助于信心的恢復。
合景泰富集團營銷總經(jīng)理周曜近期表示，在一些城市的核心區(qū)，松綁限購之后，成交量出現(xiàn)大幅回升，說明市場需求仍然旺盛。在該公司布局的城市中，幾乎全部出臺過限購政策，如今市場的變化使之看到了積極的一面。
周曜認為，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一個“筑底”的過程，未來仍有不小的發(fā)展空間。北京某房企負責人也表示，在城鎮(zhèn)化的大背景下，未來的房地產(chǎn)市場需求仍然強勁。
近期，國務院印發(fā)《國務院關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，雖未直接提及房地產(chǎn)業(yè)，但戶籍政策即將發(fā)生的重大變化，仍被認為是房地產(chǎn)市場的利好因素。多數(shù)受訪者認為，在多重利好的刺激下，房地產(chǎn)市場的景氣指數(shù)將迎來回升的過程。
低速增長將成常態(tài)
市場信心的恢復，已在供應量的指標上有所體現(xiàn)。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在7月21日至27日的一周內(nèi)，北京樓市共有6個項目集中入市，累計新增供應5372套，環(huán)比上周大漲303%，創(chuàng)年內(nèi)周供應新高。
機構數(shù)據(jù)顯示，8月北京共有32個樓盤項目計劃開盤，其中包括11個純新盤和21個老項目后期。今年3月以來，北京樓市供應規(guī)模上升，并連續(xù)6個月每月開盤項目量超過30個。相比之下，去年同期的月度開盤項目量僅為20余個。
同時，進入下半年，北京加快土地供應步伐，繼7月中旬接連出讓5宗經(jīng)營性地塊后，7月29日北京土地市場再次迎來5宗經(jīng)營性地塊同時出讓。分析人士指出，供應端數(shù)據(jù)的改善，預示著未來北京樓市將可能出現(xiàn)持續(xù)回暖的局面，這種情況頗能反映整體市場的現(xiàn)狀。
最近10年來，我國房地產(chǎn)市場共經(jīng)歷了三次下行周期，此輪市場波動被看作是市場的第四次下行。在以往的三次低迷之后，樓市均出現(xiàn)大幅上漲。但如今的種種跡象表明，雖然市場有升溫跡象，但大幅攀升的局面恐不復存在。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房庫存已連續(xù)多月出現(xiàn)增長，表明整體市場的供需關系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉，這也使得房地產(chǎn)市場的后發(fā)動力變得不足。
在這種大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度正在從以往的“樂觀”變?yōu)椤爸斏鳂酚^”。在北京7月29日出讓的土地中，孫河區(qū)域的兩宗地塊遭遇流拍。究其原因，機構認為，去年該區(qū)域曾誕生過“地王”，如今的土地底價參照“地王”價格而定，但市場已不能接受。
分析人士認為，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市場的整體熱度很難隨之升溫。在供大于求較為嚴重的二三線城市，土地市場低迷恐將持續(xù)較長時間。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年7月前30日，全國20強房企拿地額僅為109.8億元，創(chuàng)今年以來的新低，比今年1月下降了8成。
“公司拿地決策的周期明顯變長，而且不會拿價格特別高的地塊�！蹦成鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊C券報記者透露，從去年開始，該企業(yè)就調(diào)減了年度銷售增長目標，并在內(nèi)部會議中指出，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴張的時代已經(jīng)結束。
多數(shù)機構認為，本輪市場調(diào)整期的大背景和市場表現(xiàn)，意味著未來的房地產(chǎn)市場形態(tài)將發(fā)生變化。其主要表現(xiàn)為，樓市將進入低速增長階段，房地產(chǎn)投資、土地交易、房屋交易量的增長均會變慢，房價增速同樣放緩。在本輪調(diào)整期過后，這種局面將可能成為常態(tài)。
