國務(wù)院法制辦近日公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》。意見稿要求建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時共享。此外，還對不動產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行提供法律依據(jù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此番頂層設(shè)計(jì)的初步確定，意味著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始有實(shí)質(zhì)性的突破。不過，不動產(chǎn)登記工作在操作細(xì)節(jié)層面仍然面臨多重難題。根據(jù)意見稿的內(nèi)容，不動產(chǎn)登記工作對推進(jìn)降低房價、反腐、落實(shí)房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用。
范圍 10類權(quán)屬納入登記
按照此前公布的工作進(jìn)程，原定于今年6月底出臺的意見稿已經(jīng)延期了一個多月。早在七年前，“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”的相關(guān)內(nèi)容就已寫入《物權(quán)法》。但多年來，受不動產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”、利益和職權(quán)再分配等難題所阻，統(tǒng)一登記進(jìn)展一直十分緩慢。
2013年3月底，“出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一。當(dāng)年11月，國務(wù)院常務(wù)會議決定由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。此后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始步入快車道。
2014年以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速。今年3月，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；4月，國土資源部成立不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組；5月，不動產(chǎn)登記局掛牌；6月，針對不動產(chǎn)登記信息平臺的研究設(shè)計(jì)啟動�！�
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實(shí)。天津、河北、內(nèi)蒙等十幾個省市逐步傳出明確不動產(chǎn)登記的牽頭單位、設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、多部門整合職責(zé)等消息�！�
此次公布的意見稿明確指出，不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。而“不動產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。
依照意見稿規(guī)定，需要辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利共有10種，包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。
難點(diǎn) 多頭管理 相對分散
一位國土部人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記職責(zé)。在很長一段時間內(nèi)，我國的不動產(chǎn)登記分散在多個部門，如建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國土資源部門登記，房屋所有權(quán)等由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門登記，林地所有權(quán)和使用權(quán)由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)由漁業(yè)部門登記，海域使用權(quán)則由海洋部門登記。
因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來，由于部門利益牽扯，由哪個部門來進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門都想獲得這個權(quán)限。而且，由于不動產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門對各自領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)類別的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)尚未及時更新。
這種局面一直持續(xù)到2013年底，國務(wù)院常務(wù)會議最終決定，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部承擔(dān)。職責(zé)整合以后，針對不同類型的不動產(chǎn)，將由林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，建設(shè)部門發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證。
原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，統(tǒng)一登記意味著將涉及十余個部門的職責(zé)和權(quán)力整合、統(tǒng)一到一個部門，必將涉及各個部門的職責(zé)再分配，也不可避免要觸及其他部門的實(shí)際利益，其難度可想而知。
不動產(chǎn)登記如何做到“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”也是難題之一。牛鳳瑞說，不動產(chǎn)類別、性質(zhì)十分復(fù)雜，且城鄉(xiāng)之間有較大差異，給統(tǒng)一登記工作帶來挑戰(zhàn)。僅從城市的房產(chǎn)來看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多個種類，“產(chǎn)權(quán)怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。
農(nóng)村近年來人口結(jié)構(gòu)變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，統(tǒng)一登記在細(xì)節(jié)上的難度非常大。牛鳳瑞說，“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農(nóng)村實(shí)際上可以世代繼承，很多農(nóng)民聽說開始確權(quán)登記以后都回家去蓋房子�！辈粍赢a(chǎn)登記要落實(shí)起來，未來不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應(yīng)，比如城鄉(xiāng)戶籍制度改革等。這些都是未來需要解決的問題。
牛鳳瑞還認(rèn)為，不動產(chǎn)登記工作實(shí)際上主要針對個人財(cái)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行登記，但是當(dāng)前階段，與個人財(cái)產(chǎn)相關(guān)的各種所有權(quán)屬類別很多，界定卻很難，很多權(quán)屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動產(chǎn)登記時，利益矛盾很多。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力。首先，不動產(chǎn)登記涉及個人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著要打破既得利益，所以這些部門大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。
影響 對出臺房地產(chǎn)稅有間接效應(yīng)
在意見稿的“登記信息共享與保護(hù)”章節(jié)中，明確規(guī)定：不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易等信息應(yīng)當(dāng)實(shí)時互通共享。
此外，國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
業(yè)內(nèi)分析指出，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化，甚至有利于推動房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進(jìn)行，存在明顯的政策溢出效應(yīng)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，意見稿提出，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供�！耙匀瞬榉俊辈粌H會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔、房嬸”這些投機(jī)客較為頭疼的問題。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售、資產(chǎn)處理情況，將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場新房、二手房、租賃市場的房屋供應(yīng)，緩解部分城市或者局部區(qū)域的市場供需矛盾，減緩房價和房租上漲的壓力。
胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場供應(yīng)的同時，甚至?xí)绊懙缴嫌伍_發(fā)商的拿地速度、土地儲備、企業(yè)戰(zhàn)略、推盤計(jì)劃等諸多方面。
就房地產(chǎn)行業(yè)和市場來說，胡景暉認(rèn)為，不動產(chǎn)登記一方面將改變以往市場信息缺失、無法摸清家底所造成的監(jiān)管和措施失靈的被動情況，讓未來的市場調(diào)控更具針對性；另一方面，也將為限購、限貸等行政命令式調(diào)控手段全面退出，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)性稅收的出臺奠定基礎(chǔ)。
張宏偉也認(rèn)為，個人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極意義。
不過，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不動產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢對于房地產(chǎn)市場的影響主要是心理預(yù)期方面。“首先，有可能會導(dǎo)致部分持有多套房的業(yè)主出現(xiàn)拋售行為，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大的影響。其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是執(zhí)行房地產(chǎn)稅的重要前提之一。但是從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅為十分復(fù)雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證，意見稿的發(fā)布乃至不動產(chǎn)登記工作的進(jìn)行，都不會對房地產(chǎn)稅起到立竿見影的效果”。
牛鳳瑞也表示，不動產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場，反腐并不是不動產(chǎn)登記的目標(biāo)。
還有專家認(rèn)為，不動產(chǎn)登記是一項(xiàng)技術(shù)性工作，通過推動不動產(chǎn)登記工作，其背后的產(chǎn)權(quán)問題、財(cái)產(chǎn)權(quán)問題會逐步顯現(xiàn)出來。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，使物權(quán)法的落實(shí)、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進(jìn)程的重啟，變得勢在必行。甚至對“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，都會產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。
