近日，北京萬科正式對外發(fā)布了寫字樓的三大產(chǎn)品線戰(zhàn)略。按照北京萬科的計劃，劃定的三大產(chǎn)品線包括高端、中端和低端寫字樓，以滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求。
具體來看，三大產(chǎn)品線分為萬科中心、萬科金域國際和萬科天地系。首先，最高端的萬科中心系，定位臨近機場或臨近地鐵的甲級寫字樓，現(xiàn)有項目包括順義天竺萬科中心和大興首開萬科中心；其次，金域國際系的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與戶型空間較前者低，臨近產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)區(qū)，定位綜合體配套寫字樓，包括位于昌平的住總?cè)f科金域國際中心和位于大興舊宮的金第萬科朗潤國際中心兩個項目；最后，是定位創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的萬科天地系，戶型較小，這類產(chǎn)品包括位于房山的長陽天地、長陽半島微公館、中央城等項目，未來臺湖新城也規(guī)劃有該類產(chǎn)品。
記者了解到，一向以住宅開發(fā)見長的萬科，之所以在北京布局寫字樓，首先是因為土地市場目前宅地缺少的原因。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類地塊，46%左右是純商辦地塊。在這種情況下，北京萬科必須要開拓住宅市場以外的商業(yè)地產(chǎn)。
萬科方面表示，在眾多商業(yè)物業(yè)中選擇寫字樓這一品類，并加大開發(fā)力度，主要還是基于對寫字樓市場的利好判斷。毛大慶稱，布局寫字樓市場基于三個原因，一是中國經(jīng)濟的巨大潛力，二是京津冀一體化帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，三是“小微新高”政策帶來的新一輪主力市場需求。
睿信致成管理咨詢合伙人、董事總經(jīng)理郝炬分析認(rèn)為，目前北京寫字樓存在著巨大發(fā)展?jié)摿Γ瑥牡涂罩寐屎透咦饨鹁涂煽闯�，因此北京萬科布局寫字樓的大戰(zhàn)略值得肯定。
此外，在住宅市場的下行趨勢明顯的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕也吸引著萬科等大型企業(yè)。
7月25日，北京市政府發(fā)文，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建寫字樓等大型公建項目。考慮到北京甲級寫字樓的空置率僅有2.3%，意味著越來越多企業(yè)需求將被迫外溢，這將直接拉動五環(huán)外的寫字樓價值。
根據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布的二季度報告顯示，由于沒有新增供應(yīng)，北京寫字樓市場可租賃面積去化，今年第二季度，北京甲級寫字樓租金為每建筑平米380.5元/月，環(huán)比一季度上升0.46%，甲級寫字樓空置率為6.57%，較一季度下降0.53個百分點。
戴德梁行今年7月發(fā)布的一份分析報告顯示，越來越多的全國性大型企業(yè)會選擇將他們的勞動密集型部門遷至北京近郊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非核心商務(wù)區(qū)，遠(yuǎn)離租金昂貴的核心辦公區(qū)；超過50%的受訪企業(yè)在未來6
到12 個月內(nèi)采取措施優(yōu)化租金成本，對于“優(yōu)化租金支出途徑”，47%的受訪企業(yè)表示尋找租金更低的辦公空間是控制成本的關(guān)鍵。
例如，高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業(yè)園；搜房網(wǎng)從西直門的西環(huán)廣場、亞馬遜從CBD搬遷到位于西南四環(huán)外的總部基地，京東網(wǎng)上市后選址大興，分別落戶黃村和亦莊。
盡管整體形勢比較樂觀，北京萬科還是面臨競爭壓力。北京萬科寫字樓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析，未來寫字樓市場將會是一片競爭性極強的紅海市場，這是因為近幾年我國的整體經(jīng)濟以7-8%左右的速度增長，而寫字樓市場的供應(yīng)量卻是以每年數(shù)倍的幾何級速度在增長。
對于北京萬科進軍寫字樓市場可能遇到的難題，毛大慶堅持樂觀態(tài)度，“只要市場在，什么時候都不晚�！彼J(rèn)為，萬科做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于，一方面是原來的人才需要轉(zhuǎn)型，從住宅轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營；另一方面是從社會多元化的引進，為此北京萬科從萬達、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才。
但在業(yè)內(nèi)人士看來，北京萬科在商辦市場上更像一個后來者，要想在寫字樓市場叫板綠地等一些
“先行者”，并非易事。毛大慶認(rèn)為，之所以進入寫字樓市場，是北京萬科在對經(jīng)濟形勢、政策、市場分析后作出的戰(zhàn)略決策，盡管寫字樓對于北京萬科是一個新課題，但是北京萬科會向綠地學(xué)習(xí)，“2014年北京萬科的計劃銷售目標(biāo)是200億，其中35%將來自非住宅產(chǎn)品，2015年寫字樓市場將成為銷售收入的‘大頭’�！�
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，北京萬科很可能會成為綠地在寫字樓市場上最大的競爭對手。該觀點認(rèn)為，與綠地方面“全部銷售”的模式不同，為了保證后期的可持續(xù)運營，北京萬科打算采取銷售+持有的模式；此外，對產(chǎn)品追求高品質(zhì)，注重軟性服務(wù)理念和硬件服務(wù)配套；以及擁有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價值，這些都是北京萬科未來在寫字樓市場的競爭籌碼。
