近日，北京萬科正式對(duì)外發(fā)布了寫字樓的三大產(chǎn)品線戰(zhàn)略。按照北京萬科的計(jì)劃，劃定的三大產(chǎn)品線包括高端、中端和低端寫字樓，以滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求。
具體來看，三大產(chǎn)品線分為萬科中心、萬科金域國際和萬科天地系。首先，最高端的萬科中心系，定位臨近機(jī)場(chǎng)或臨近地鐵的甲級(jí)寫字樓，現(xiàn)有項(xiàng)目包括順義天竺萬科中心和大興首開萬科中心；其次，金域國際系的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與戶型空間較前者低，臨近產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)區(qū)，定位綜合體配套寫字樓，包括位于昌平的住總?cè)f科金域國際中心和位于大興舊宮的金第萬科朗潤(rùn)國際中心兩個(gè)項(xiàng)目；最后，是定位創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的萬科天地系，戶型較小，這類產(chǎn)品包括位于房山的長(zhǎng)陽天地、長(zhǎng)陽半島微公館、中央城等項(xiàng)目，未來臺(tái)湖新城也規(guī)劃有該類產(chǎn)品。
記者了解到，一向以住宅開發(fā)見長(zhǎng)的萬科，之所以在北京布局寫字樓，首先是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)目前宅地缺少的原因。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類地塊，46%左右是純商辦地塊。在這種情況下，北京萬科必須要開拓住宅市場(chǎng)以外的商業(yè)地產(chǎn)。
萬科方面表示，在眾多商業(yè)物業(yè)中選擇寫字樓這一品類，并加大開發(fā)力度，主要還是基于對(duì)寫字樓市場(chǎng)的利好判斷。毛大慶稱，布局寫字樓市場(chǎng)基于三個(gè)原因，一是中國經(jīng)濟(jì)的巨大潛力，二是京津冀一體化帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，三是“小微新高”政策帶來的新一輪主力市場(chǎng)需求。
睿信致成管理咨詢合伙人、董事總經(jīng)理郝炬分析認(rèn)為，目前北京寫字樓存在著巨大發(fā)展?jié)摿�，從低空置率和高租金就可看出，因此北京萬科布局寫字樓的大戰(zhàn)略值得肯定。
此外，在住宅市場(chǎng)的下行趨勢(shì)明顯的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕也吸引著萬科等大型企業(yè)。
7月25日，北京市政府發(fā)文，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建寫字樓等大型公建項(xiàng)目�？紤]到北京甲級(jí)寫字樓的空置率僅有2.3%，意味著越來越多企業(yè)需求將被迫外溢，這將直接拉動(dòng)五環(huán)外的寫字樓價(jià)值。
根據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布的二季度報(bào)告顯示，由于沒有新增供應(yīng)，北京寫字樓市場(chǎng)可租賃面積去化，今年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓租金為每建筑平米380.5元/月，環(huán)比一季度上升0.46%，甲級(jí)寫字樓空置率為6.57%，較一季度下降0.53個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行今年7月發(fā)布的一份分析報(bào)告顯示，越來越多的全國性大型企業(yè)會(huì)選擇將他們的勞動(dòng)密集型部門遷至北京近郊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非核心商務(wù)區(qū)，遠(yuǎn)離租金昂貴的核心辦公區(qū)；超過50%的受訪企業(yè)在未來6
到12 個(gè)月內(nèi)采取措施優(yōu)化租金成本，對(duì)于“優(yōu)化租金支出途徑”，47%的受訪企業(yè)表示尋找租金更低的辦公空間是控制成本的關(guān)鍵。
例如，高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤(rùn)大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業(yè)園；搜房網(wǎng)從西直門的西環(huán)廣場(chǎng)、亞馬遜從CBD搬遷到位于西南四環(huán)外的總部基地，京東網(wǎng)上市后選址大興，分別落戶黃村和亦莊。
盡管整體形勢(shì)比較樂觀，北京萬科還是面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力。北京萬科寫字樓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析，未來寫字樓市場(chǎng)將會(huì)是一片競(jìng)爭(zhēng)性極強(qiáng)的紅海市場(chǎng)，這是因?yàn)榻鼛啄晡覈恼w經(jīng)濟(jì)以7-8%左右的速度增長(zhǎng)，而寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量卻是以每年數(shù)倍的幾何級(jí)速度在增長(zhǎng)。
對(duì)于北京萬科進(jìn)軍寫字樓市場(chǎng)可能遇到的難題，毛大慶堅(jiān)持樂觀態(tài)度，“只要市場(chǎng)在，什么時(shí)候都不晚�！彼J(rèn)為，萬科做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于，一方面是原來的人才需要轉(zhuǎn)型，從住宅轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營；另一方面是從社會(huì)多元化的引進(jìn)，為此北京萬科從萬達(dá)、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才。
但在業(yè)內(nèi)人士看來，北京萬科在商辦市場(chǎng)上更像一個(gè)后來者，要想在寫字樓市場(chǎng)叫板綠地等一些
“先行者”，并非易事。毛大慶認(rèn)為，之所以進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，是北京萬科在對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策、市場(chǎng)分析后作出的戰(zhàn)略決策，盡管寫字樓對(duì)于北京萬科是一個(gè)新課題，但是北京萬科會(huì)向綠地學(xué)習(xí)，“2014年北京萬科的計(jì)劃銷售目標(biāo)是200億，其中35%將來自非住宅產(chǎn)品，2015年寫字樓市場(chǎng)將成為銷售收入的‘大頭’。”
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，北京萬科很可能會(huì)成為綠地在寫字樓市場(chǎng)上最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該觀點(diǎn)認(rèn)為，與綠地方面“全部銷售”的模式不同，為了保證后期的可持續(xù)運(yùn)營，北京萬科打算采取銷售+持有的模式；此外，對(duì)產(chǎn)品追求高品質(zhì)，注重軟性服務(wù)理念和硬件服務(wù)配套；以及擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價(jià)值，這些都是北京萬科未來在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。（完）
