摘要：中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉將外行企業(yè)“退房”的原因作了總結(jié)：“我們做過一些分析，主要原因很簡單，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產(chǎn)業(yè)整個利潤的下滑有關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來說，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房�！�

    房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的日趨嚴(yán)峻，讓不少“黃金十年”跨界撿錢、原本只想“分一杯羹”的外行企業(yè)陷入資金危機，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損，甩掉“房地產(chǎn)包袱”成為越來越多公司的共同選擇。

    就在8月底，重慶資本巨頭隆鑫集團(tuán)旗下隆鑫地產(chǎn)，被曝多個項目陷入停工狀態(tài)，或?qū)⑥D(zhuǎn)手重慶新城開發(fā)建設(shè)有限公司，全面退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而此前的7月份，南京新百發(fā)布公告稱，今后將集中精力突出主業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    前7個月樓市股權(quán)交易超60宗

    今年5月，則有南京中北（集團(tuán)）股份有限公司公告稱，旗下南京中北瑞業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)以1.24億元轉(zhuǎn)讓給明發(fā)集團(tuán)，退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同期，北大荒也宣布，由于市場前景不佳，將終止與呼倫貝爾天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)海拉爾“天順新城”房地產(chǎn)項目合作關(guān)系、退出“天順新城”房地產(chǎn)項目的議案。
   
    此前，還有金發(fā)科技、南京高科、水井坊、TCL集團(tuán)等上市公司也已經(jīng)紛紛表態(tài)，將專注主業(yè)，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有部分企業(yè)掛牌出讓旗下房地產(chǎn)項目。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站的信息顯示，8月份僅北交所掛牌的房地產(chǎn)行業(yè)項目就占到全部掛牌項目的1/3，其中，超過80%的掛牌項目都為非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)所有。

    據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，進(jìn)入9月份以來，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的產(chǎn)權(quán)項目中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的項目共計6項。其中包括光明食品集團(tuán)旗下桐廬飄鷹置業(yè)有限公司51%股權(quán)、國家電網(wǎng)公司下屬北京華中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)、中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬濰坊科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、上海中虹（集團(tuán)）有限公司旗下鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司100%股權(quán)以及21929萬元債權(quán)等等。

    “從我們的監(jiān)測來看，從今年年初至今，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模股權(quán)交易確實有所增加，同比去年增加了至少兩成，涉及資金超過百億元�！北本┊a(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時明確表示。

    另有機構(gòu)統(tǒng)計，今年前7個月樓市股權(quán)變動頻繁，規(guī)模股權(quán)交易已經(jīng)超過60宗，披露的交易值也超過200億元。

    “這才剛剛開始，后續(xù)有可能還會增加�！敝性�地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向時代周報記者預(yù)測稱，“之前房地產(chǎn)非主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量太多了�，F(xiàn)在黃金十年過去了，房地產(chǎn)暴利結(jié)束，對企業(yè)經(jīng)營的要求越來越高，那些主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)精力也有限，可能會發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)越來越難做，離開房地產(chǎn)行業(yè)會越來越多�！�

    8年105家上市企業(yè)退場

    在易居中國高級分析師薛建雄看來，樓市“黃金十年”后的這一波“退房潮”，大約始于2012年。

    “2009年、2010年這兩年房地產(chǎn)比較火爆，所以2010年、2011年這兩年外行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的特別多�！�

    薛建雄告訴時代周報記者：“到了2012年、2013年的時候，這些外行的開發(fā)商就被套得很難受了，2013年認(rèn)為能解套但是很難解得了，就算是房價上漲了，但是平攤了專業(yè)技術(shù)水平，還是賺不到錢，還是會虧錢。所以去年有一些趁市場好就解套了，還有一些沒解套的現(xiàn)在虧得更厲害�！�

    一項公開的數(shù)據(jù)是據(jù)Wind資訊統(tǒng)計顯示，在A股2000多家上市公司中，除了房地產(chǎn)與建筑業(yè)外，2005-2012年主營收入構(gòu)成中明確顯示涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司共計238 家，而到了2012年年報中，這一數(shù)值降到了133家，也即8年間，有105家，約44.1%的涉房上市企業(yè)選擇了“脫離房地產(chǎn)”。

    這105家撤離樓市的上市公司從事的主營業(yè)務(wù)主要分布于商業(yè)貿(mào)易、公共事業(yè)、化工、農(nóng)林牧漁、醫(yī)藥生物、紡織服裝、食品飲料等行業(yè)。其中，商業(yè)貿(mào)易“涉房”企業(yè)最多時高達(dá)37家，化工行業(yè)“涉房”企業(yè)達(dá)21家，公共事業(yè)、醫(yī)藥生物“涉房”企業(yè)分別達(dá)18家，交通運輸、紡織服裝、農(nóng)林漁牧、食品飲料的“涉房”企業(yè)數(shù)量，則分別為17、13、13、12。

    以醫(yī)藥行業(yè)為例，Wind的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在申萬行業(yè)183家醫(yī)藥生物企業(yè)中，2005-2012年主營收入明確涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有18家，而在2012年年報，華潤三九、華神集團(tuán)、華東醫(yī)藥等8家企業(yè)主營收入已不“涉房”。而進(jìn)入2013年后，羚銳制藥、白云山A、中恒集團(tuán)、西南藥業(yè)、云南白藥5家公司也公告表示退出房地產(chǎn)。食品行業(yè)“醋老大”恒順醋業(yè)的地產(chǎn)之旅始于2003年，而到了2012年年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為10.4%，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所累，公司當(dāng)年虧損3705.84萬元。恒順醋業(yè)最終“迷途知返”，自2012年12月宣告剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    云南白藥在去年3月發(fā)布公告轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)子公司白藥置業(yè)全部股權(quán)，表示“為專注主業(yè)”退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)云南白藥歷年年報顯示，2007年，白藥置業(yè)無營業(yè)收入，也無凈利潤。2008年白藥置業(yè)仍然無營業(yè)收入，凈利潤虧損41萬元。2009年更是虧損455萬元，2010年白藥置業(yè)出現(xiàn)563萬元的盈利。但2011年度實現(xiàn)營業(yè)收入2.145億元，凈利潤為-111萬元。

    今年7月底宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的南京新百，主營零售百貨業(yè)。2009年為避免與當(dāng)時實際控制人王恒旗下的金鷹商貿(mào)同業(yè)競爭，南京新百擬將主營業(yè)務(wù)百貨經(jīng)營變更為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營。彼時媒體報道稱，“南京新百所擁有的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)方面，在南京河西一塊地拆遷已近尾聲，拆遷完成后將盡快做好規(guī)劃施工，商業(yè)地產(chǎn)再添一個項目。此外，2008年，南京新百在鹽城購買了一塊200畝土地，2009年底在蕪湖建設(shè)的新百大廈五星級賓館將基本竣工，同時對商場進(jìn)行改造”。

    不過，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣不順利。根據(jù)南京新百2013年年報，2013年公司商業(yè)方面實現(xiàn)營業(yè)收入27.60億元，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入2.06億元。而就在7月初海通證券發(fā)布研報稱：“其地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在2015年步入收獲期”，不久，南京新百宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    “拿塊地就撿錢的時代已過去”

    中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉將外行企業(yè)“退房”的原因作了總結(jié)：“我們做過一些分析，主要原因很簡單，從資金成本、資金價格上來說，很多主營業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)目前都面臨著一些資金問題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產(chǎn)業(yè)整個利潤的下滑有關(guān)系，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來說，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線的，在目前這種情況下，更面臨著利潤收縮的問題，所以只能棄房�！�
   
    張大偉稱，隨便拿塊地就撿錢的時期已經(jīng)過去�！靶袠I(yè)利潤降低了之后還是需要專業(yè)型的公司，只有專業(yè)型的公司才可能做到比行業(yè)平均利潤高一些。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，肯定會導(dǎo)致一些企業(yè)離開這個市場，這才是一個行業(yè)正常的標(biāo)準(zhǔn)形式，不可能只要進(jìn)入這個行業(yè)就賺錢，那這本身也是一個畸形的市場。”

    薛建雄告訴時代周報記者：“這些外行本來認(rèn)為房地產(chǎn)很容易做，結(jié)果進(jìn)來發(fā)現(xiàn)不那么容易做�！�

    不過事到如今，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)盡管有心退出，卻或已經(jīng)陷入了無人接盤的困境。北京產(chǎn)權(quán)交易所一位負(fù)責(zé)人就曾公開表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在著資金鏈緊張的問題，因此買方需求并不旺盛。與2011、2012年相比，企業(yè)通過交易所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的熱度已經(jīng)下降了。而中信證券房地產(chǎn)分析師丁勇文則評價認(rèn)為，目前掛牌轉(zhuǎn)讓的大部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，屬于“盈利不高”的資產(chǎn)，無人接盤也在意料之中。

    一個比較典型的例子是，今年2月份，中石化將其持有的河南華誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“河南華誠”）25.17%股權(quán)及1.63億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，該國有產(chǎn)權(quán)股項目當(dāng)時的掛牌價格為1.64億元，即河南華誠25.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價為人民幣105萬元。

    可是7個月過去后，該項目依然未能順利轉(zhuǎn)讓。9月初，該國有產(chǎn)權(quán)股項目再次掛牌，而此時河南華誠25.17%股權(quán)對應(yīng)掛牌價格僅為1元。