【導(dǎo)讀】房貸新政之下，各地樓市風(fēng)向漸漸轉(zhuǎn)變，《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要靠自身創(chuàng)造力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房貸政策不是經(jīng)濟(jì)動(dòng)力源。
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，有“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的“金九銀十”，從全國(guó)的樓市成交來(lái)看，觀望情緒濃厚。中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)近日宣布對(duì)“二套房貸”政策松綁，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉(zhuǎn)樓市下行趨勢(shì)仍有待觀察。
引發(fā)央行政策調(diào)整的，應(yīng)該是一線城市從7月出現(xiàn)的商品住宅量?jī)r(jià)加速下跌苗頭，這些數(shù)據(jù)也引發(fā)了金融界的高度關(guān)注。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過(guò)去7年間，信貸激增和房?jī)r(jià)上漲推高了中國(guó)信貸風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
在過(guò)去的十多年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被“黃金時(shí)代”的光環(huán)所籠罩，即使面對(duì)金融危機(jī)等壓力，也依然呈現(xiàn)出良好的投資勢(shì)頭。然而，隨著當(dāng)前樓市調(diào)控的不斷深化、銀行貸款的門檻一再提高的情況下，房地產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)出現(xiàn)了減弱的跡象。
我們認(rèn)為，在傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”期間推出房貸新政，市場(chǎng)各方不應(yīng)該過(guò)于樂(lè)觀，房貸新政對(duì)于樓市成交、“去庫(kù)存”的實(shí)際效果，仍然有待觀察。房貸新政不是要挽救樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)，主要還是要靠加快經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，突出發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，探索新型城鎮(zhèn)化模式，不斷增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。
經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此發(fā)表評(píng)論。
經(jīng)濟(jì)之聲：在百城房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌、且跌幅擴(kuò)大之時(shí)，管理層在9月最后一天出手松綁樓市限貸。但是黃金周期間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不大。為什么被業(yè)內(nèi)人士稱做樓市最大的松綁政策，沒(méi)有人們預(yù)期中影響那么大?
楊紅旭：首先這個(gè)是9月30號(hào)出的新政，地方銀行商業(yè)銀行還沒(méi)有來(lái)得及出執(zhí)行細(xì)則，所以很多人可能也要等，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行放貸還沒(méi)有真正的放松，現(xiàn)在去簽約可能享受不到最新放松以后的優(yōu)惠房貸，購(gòu)房簽約的時(shí)間節(jié)點(diǎn)就很重要，要能夠趕上房貸開(kāi)始放松的時(shí)候去簽約，我認(rèn)為主要受這種影響。
第二，畢竟很多城市的庫(kù)存量非常高，很多城市房?jī)r(jià)在跌，很多人的預(yù)期可能會(huì)被房貸新政刺激一下，但是要立馬使他們由悲觀扭轉(zhuǎn)成樂(lè)觀是需要一段時(shí)間的，沒(méi)那么快會(huì)全面逆轉(zhuǎn)人們的預(yù)期。
經(jīng)濟(jì)之聲：到目前為止，46個(gè)限購(gòu)城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市已經(jīng)取消限購(gòu)，現(xiàn)在限貸又開(kāi)始悄然松綁，其呵護(hù)市場(chǎng)的政策意圖非常明顯。在這項(xiàng)政策落地后，你覺(jué)得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是銀行更高興呢?
楊紅旭：政策的放松其實(shí)對(duì)于相關(guān)的市場(chǎng)參與主體都是利好的，因?yàn)檎叻潘芍髸?huì)使市場(chǎng)需求釋放，房?jī)r(jià)止跌反彈。開(kāi)發(fā)商能夠資金回籠，使經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健;對(duì)銀行也是有好處的，因?yàn)楝F(xiàn)在允許銀行籌集資金，通過(guò)MBS，包括專項(xiàng)債來(lái)融資，籌集新的資金支持房貸，這樣其實(shí)它沒(méi)有占用商業(yè)銀行既有的信貸指標(biāo)，是新增的一個(gè)資金池子來(lái)支持房貸。只要銀行銀監(jiān)會(huì)允許商業(yè)銀行新增的資金池子，這樣總歸是可以賺錢的。
但是我認(rèn)為對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者可能利好更大，尤其是這次政策重點(diǎn)關(guān)注的投資改善需求，就是你有一套房子，但是房貸已經(jīng)還清了，再買第二套，而且是屬于普通房的第二套當(dāng)中房子的話，可以享受首套房貸利率，等于在房貸方面使購(gòu)房者明顯降低了成本，因此政策其實(shí)利好很多的相關(guān)參與主體，其中對(duì)于投資改善的群體利好程度最大。
經(jīng)濟(jì)之聲：過(guò)去有人經(jīng)常會(huì)提一個(gè)詞叫“樓市泡沫”，您覺(jué)得在限貸、限購(gòu)這些措施之后，目前樓市的泡沫被擠掉了嗎?
楊紅旭：我跟很多人的觀點(diǎn)是不一樣的，我說(shuō)中國(guó)整體看是基本沒(méi)有泡沫的，大部分人不同意，確實(shí)少數(shù)地區(qū)是有的，類似溫州、鄂爾多斯。很多人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)是偏高的，這一點(diǎn)我也認(rèn)同，但認(rèn)為這是一個(gè)大泡沫我不太認(rèn)同。其實(shí)中國(guó)的樓市包括房?jī)r(jià)的漲幅有個(gè)拐點(diǎn)，就是2011年，2011年之前大概十年間，除了2008年，大部分時(shí)間房?jī)r(jià)的漲幅都在10%以上，2011年隨著調(diào)控的開(kāi)始，很多的國(guó)十條、國(guó)八條等等，全國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅開(kāi)始由兩位數(shù)減成了個(gè)位數(shù)，2011年、2012年、2013年到今年，連續(xù)四年，全國(guó)房?jī)r(jià)還在漲，但是漲幅在持續(xù)縮窄，基本上已經(jīng)跟GDP漲幅差不多了，所以我認(rèn)為這四年是房?jī)r(jià)漲幅放慢的過(guò)程。
經(jīng)濟(jì)之聲：十一期間因?yàn)槿狈π刨J政策放松之后的細(xì)則出臺(tái)，很多購(gòu)房者都在等待，而這些等待的朋友們很關(guān)注的就是在年底之前是不是會(huì)再次看到房?jī)r(jià)的反彈?
楊紅旭：就全國(guó)而言，年底可能看不到全面的反彈。這次房貸放松會(huì)刺激需求，但是庫(kù)存壓力非常重，房?jī)r(jià)的漲還是跌要看供求關(guān)系。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會(huì)不會(huì)超過(guò)庫(kù)存的增幅。假如庫(kù)存回落了，這個(gè)是有利于房?jī)r(jià)慢慢止跌反彈的。少數(shù)城市，類似一線城市和少數(shù)的二線城市的庫(kù)存量并不是特別高，去化周期也不是特別長(zhǎng)，這種城市一旦需求開(kāi)始釋放，政策利好出來(lái)之后，年底有可能房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。但是對(duì)于大多數(shù)的三線、四線城市，包括部分的二線，年底還看不到明顯反彈，可能要等到明年某些季度可能會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)見(jiàn)底反彈。
經(jīng)濟(jì)之聲：這次二套房貸松綁之后，有人預(yù)期說(shuō)管理層手里還有一些選項(xiàng)，比如降低房貸的利率，取消二手房的交易稅，甚至出臺(tái)購(gòu)房退契稅、購(gòu)房帶落戶、購(gòu)房給予一定資金補(bǔ)貼等政策。哪些政策可能會(huì)在明年推出?
楊紅旭：這要看我們目前樓市的反應(yīng)。第一波救市是六月份之后，很多城市放開(kāi)限購(gòu)，這一波的刺激力度其實(shí)是有限的，很多城市的成交量并沒(méi)有明顯的增長(zhǎng)。第二波是放貸，信貸放松之后市場(chǎng)的反映力度應(yīng)該比限貸放松要大一點(diǎn)，但能不能讓整個(gè)樓市止跌，誰(shuí)也不敢打保票，假如到年底市場(chǎng)依然沒(méi)有止住下跌，我認(rèn)為明年還會(huì)有政策出臺(tái)，主要應(yīng)該集中在稅收方面。所以說(shuō)放開(kāi)限購(gòu)是第一波，限貸放松是第二波，減稅應(yīng)該是第三波。第三波要視前面兩波的效果和樓市下滑的速度能不能止住，甚至能不能企穩(wěn)，假如止不住，明顯會(huì)有減稅的措施出來(lái)。
