摘要：部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管信貸新政力度超出預(yù)期，但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

　　分析人士表示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，北京等一線城市樓市的成交小幅回升，好于市場(chǎng)預(yù)期。這主要是節(jié)前出臺(tái)的信貸新政刺激所致。隨著該項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)酵，未來(lái)幾個(gè)月，樓市有可能逐步回暖。據(jù)悉，在信貸新政出臺(tái)后，部分樓盤醞釀上調(diào)價(jià)格，開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)或再次抬頭。

　　部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管信貸新政力度超出預(yù)期，但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

　　樓市成交好于預(yù)期

　　國(guó)慶長(zhǎng)假向來(lái)不是樓市成交的旺季，但由于處在“金九銀十”期間，其市場(chǎng)狀況頗具參考價(jià)值。綜合各地的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年國(guó)慶長(zhǎng)假的前六天(10月1日-6日)，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較為平穩(wěn)，并未因節(jié)前出臺(tái)的房貸新政而出現(xiàn)成交量陡增的局面。

　　其中，供需關(guān)系較為緊張的北京等城市，市場(chǎng)成交小幅回升。來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假前六天，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套。雖然相比2013年同期有著明顯下調(diào)，但仍優(yōu)于2012年同期的水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)的當(dāng)下情況，但也說(shuō)明整體市場(chǎng)延續(xù)了9月份以來(lái)繼續(xù)復(fù)蘇的變化。

　　他還指出，之所以稱之為“復(fù)蘇的延續(xù)”，是因?yàn)閺囊痪�城市來(lái)看，國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交量比之前的預(yù)期水平上漲了一到兩成，且網(wǎng)簽的統(tǒng)計(jì)存在滯后性，因此國(guó)慶期間的實(shí)際成交量要好于預(yù)期。

　　從去年年末以來(lái)，樓市陷入“量?jī)r(jià)齊跌”的通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的月度成交量不斷走低。自今年5月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。但進(jìn)入下半年，供應(yīng)方開始做出“以價(jià)換量”的努力，使得整體成交量出現(xiàn)小幅回升。

　　據(jù)了解，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，各地新開盤的項(xiàng)目并不多，但多數(shù)在售項(xiàng)目均延續(xù)了此前的價(jià)格策略，即在定價(jià)基礎(chǔ)上做出一定的優(yōu)惠。其中，部分城市的新房項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度達(dá)到30%之多。

　　二手房方面，據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，與年初最高點(diǎn)時(shí)相比，目前北京市場(chǎng)在售的二手房源均價(jià)已下跌超過(guò)15%，部分房源甚至超過(guò)20%。

　　分析人士指出，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)投資高增長(zhǎng)，當(dāng)前整體樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。今年以來(lái)，隨著越來(lái)越多的城市松綁“限購(gòu)令”，使得市場(chǎng)需求逐步釋放。這是市場(chǎng)成交逐漸回暖的大背景。

　　新政顯效仍需時(shí)間

　　從刺激需求的角度看，9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認(rèn)定上，提出“既不認(rèn)房又不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。其力度被市場(chǎng)認(rèn)為“超預(yù)期”。

　　北京中原指出，該項(xiàng)政策的力度“5倍于”放松限購(gòu)，“救市”的信號(hào)意義十分明顯。中金公司則認(rèn)為，改善性需求一般占到市場(chǎng)需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購(gòu)房者首付比例大幅下降，估計(jì)將給短期購(gòu)房需求帶來(lái)10%-20%的恢復(fù)。

　　10月5日，央行又對(duì)四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)”。

　　兩項(xiàng)政策綜合來(lái)看，總體基調(diào)明顯利好樓市。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，由于央行已經(jīng)對(duì)合理的自住型購(gòu)房需求提出了信貸支持，隨著各大商業(yè)銀行對(duì)央行差別化信貸政策的進(jìn)一步落實(shí)，對(duì)于部分合理的自住型和改善型購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，四季度和春節(jié)前這段時(shí)間都將是不錯(cuò)的置業(yè)時(shí)機(jī)。

　　但值得注意的是，政策利好真正落實(shí)尚需時(shí)日。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查，按照央行新政，當(dāng)前多數(shù)銀行都已經(jīng)推行最新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)于貸款利率，大部分仍然維持在此前的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，目前尚無(wú)實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。

　　胡景暉認(rèn)為，國(guó)慶樓市回升幅度仍然有限，這表明在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，市場(chǎng)已出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒。對(duì)于“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期觀望的特征表現(xiàn)的更加顯著。

　　他表示，由于“房貸新政”涉及的人群較廣，不同城市也存在自身的市場(chǎng)特征，因此在各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況落地之前，短期政策效果還難以顯現(xiàn)。但他同時(shí)指出，在未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)，效果會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　對(duì)于信貸政策執(zhí)行的力度，央行發(fā)布的通知，明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行。多數(shù)分析人士指出，按照銀行的決策周期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市場(chǎng)回暖，但由于前期大部分時(shí)間交易低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”還是會(huì)面臨成色不足的窘境。

　　漲價(jià)傳聞風(fēng)聲四起

　　信貸新政的出臺(tái)，不僅會(huì)促進(jìn)成交量回升，也可能使得房?jī)r(jià)重新“抬頭”。近期，網(wǎng)傳一份“綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件”的資料顯示，綠城集團(tuán)要求浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開始，對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。

　　經(jīng)多方核實(shí)，記者證實(shí)了這份文件的真實(shí)性。盡管不排除此事有炒作之嫌，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為，如果信貸新政力度夠大，在個(gè)別供需關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)下跌時(shí)間較長(zhǎng)的區(qū)域，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目漲價(jià)并不意外。除此之外，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，另有數(shù)家大型房企也傳出即將做出價(jià)格調(diào)整的消息，但未得到證實(shí)。

　　“漲不漲價(jià)要看具體項(xiàng)目，但這個(gè)文件出來(lái)之后，繼續(xù)降價(jià)的現(xiàn)象就會(huì)少很多了�！蹦成鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，信貸新政的出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略造成影響。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的二套房購(gòu)房者，不僅首付可以降低，且利息成本相當(dāng)于下降了40%。由于實(shí)際購(gòu)房成本明顯降低，房地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)彌補(bǔ)此前的利潤(rùn)損失。

　　截至目前，整體市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯漲價(jià)的項(xiàng)目。但分析人士認(rèn)為，不排除未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)減少優(yōu)惠、降低折扣力度等形式變相漲價(jià)。

　　中金公司的分析指出，由于當(dāng)前大部分房企的資金狀況并不充裕，且市場(chǎng)重心是去庫(kù)存，因此主動(dòng)做出漲價(jià)的房地產(chǎn)商不會(huì)太多，漲價(jià)行為不會(huì)演變成大范圍事件。

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79062億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速連續(xù)8個(gè)月下降。去年同期，房企到位資金增速為28.9%。截至8月末，全國(guó)商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，最近兩年來(lái)幾乎翻倍。

　　張大偉也認(rèn)為，10月將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)的政策執(zhí)行力度是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素。但整體看，市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)的空間已被松綁的信貸政策“封死”。