今年以來，全國多地百貨商城出現(xiàn)“關(guān)店退租”現(xiàn)象。繼關(guān)閉濟(jì)南門店后，百貨業(yè)巨頭百盛關(guān)閉了其位于江蘇常州的新北門店，這已是近2年內(nèi)百盛關(guān)閉的第6家門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣布關(guān)閉旗下經(jīng)營不佳的一家門店。
半年報(bào)顯示，多家A股上市百貨公司業(yè)績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達(dá)52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達(dá)44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。
電子商務(wù)大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業(yè)、城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰(zhàn)。但與減租退租的“冷”同時(shí)存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設(shè)“熱”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城市綜合體冷熱失調(diào)潛藏著“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終或仍由銀行和政府買單。
多地商鋪遇冷
數(shù)據(jù)顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內(nèi)共有8家百貨的12家門店關(guān)閉，如此密集的關(guān)店潮在近5年的中國百貨業(yè)尚屬首次。
在一些三四線城市，部分較低端的商貿(mào)城空置、退租的現(xiàn)象更為突出。成都國際商貿(mào)城建筑面積達(dá)345萬平方米，投資380億元，設(shè)有6萬個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位，是目前在建的西部最大的商貿(mào)城。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在現(xiàn)場看到，商貿(mào)城人氣冷清，攤位大量閑置，除了一樓主干道兩側(cè)有部分?jǐn)偽婚_張，其他地方很少能看到人。一家服裝店老板葉小文說，每天的營業(yè)額只有幾百元，本都做不回來。
西安丹尼爾商貿(mào)城總經(jīng)理王君玉說，2013年開業(yè)的時(shí)候，2000多鋪位的招租率達(dá)到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現(xiàn)象比較突出。
在上海，部分商圈的商場鋪位已經(jīng)從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運(yùn)營的商場生不逢時(shí)，租金回報(bào)率比前幾年明顯下降。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪總建筑面積接近50萬平方米的月星環(huán)球港，這個(gè)去年開業(yè)號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點(diǎn)的黃金時(shí)間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設(shè)施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個(gè)樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露，這里部分商鋪?zhàn)饨鸨纫徽局舻闹猩焦珗@龍之夢便宜近一半。
記者獲悉，隨著供應(yīng)增加，上海部分人口導(dǎo)入較慢的郊區(qū)新建購物中心空置率較高，部分達(dá)到30%。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到10.8%，超過6%的空置警戒線。
上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務(wù)沖擊、成本提升等影響，實(shí)體百貨零售業(yè)生存日艱，尤其是純百貨業(yè)態(tài)，銷售額連年下滑，行業(yè)毛利率不斷下降，虧損嚴(yán)重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結(jié)果。
全國城市商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計(jì)銷售額同比下降10.6%，其中有82家百貨店同比銷售呈負(fù)增長。今年上半年，商務(wù)部監(jiān)測的5000家重點(diǎn)零售企業(yè)中，專業(yè)店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網(wǎng)絡(luò)購物同比增長29.9%。
商業(yè)地產(chǎn)過剩隱憂
一半是海水，一半是火焰。與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。
以廣州為例，在中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，番禺、白云、蘿崗等區(qū)域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除了已經(jīng)開業(yè)的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集了番禺萬達(dá)廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業(yè)項(xiàng)目。
據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計(jì)算，僅今年的新增供應(yīng)就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業(yè)項(xiàng)目體量將達(dá)到340萬平方米，相當(dāng)于17個(gè)西單大悅城。國際咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應(yīng)相比大大提速。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩隱憂。發(fā)達(dá)國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年全世界建造商場最多的10個(gè)城市中，中國占了9個(gè)；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發(fā)商盲目涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；樓市調(diào)控下的地方政府也有極大的沖動(dòng)通過商業(yè)地產(chǎn)彌補(bǔ)土地財(cái)政。在兩者合力下，很多城市特別是財(cái)力較脆弱的三四線城市大干快上搞商業(yè)地產(chǎn)，造成區(qū)域供應(yīng)飽和，泡沫增加。
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩導(dǎo)致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇了百貨零售業(yè)的虧損。齊曉齋說：“目前百貨行業(yè)的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導(dǎo)致的，惡性競爭、經(jīng)營模式落后等才是主要原因�！币孕陆P(guān)閉的常州百盛為例，周邊聚集了樂賓、萬達(dá)、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項(xiàng)目開業(yè)后都難以按預(yù)期盈利。
世邦魏理仕調(diào)查顯示，百貨業(yè)的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業(yè)樣本數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)租金和員工開支年均復(fù)合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)
一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或面臨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，如果持續(xù)經(jīng)營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認(rèn)為，短期內(nèi)供過于求、競爭激烈加上電子商務(wù)沖擊，大型購物中心經(jīng)營或面臨困境。事實(shí)上，由于招租難、經(jīng)營難，廣州番禺萬達(dá)廣場等都比預(yù)期延遲了開業(yè)時(shí)間。一些新開業(yè)的城市綜合體以銷售額扣點(diǎn)的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現(xiàn)金流危機(jī)。
商業(yè)綜合體信貸或面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。截至今年2月末，上海轄內(nèi)銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項(xiàng)目159個(gè)，比去年同期增加24個(gè)；轄內(nèi)城市綜合體貸款余額824億元，同比增長14.8%。
“現(xiàn)在的商圈經(jīng)濟(jì)實(shí)際上還是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，靠的是銀行信貸，最終風(fēng)險(xiǎn)還是集中在銀行和政府身上�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿(mào)城門庭冷落，小商戶持續(xù)虧損，處理不當(dāng)或帶來社會(huì)矛盾。
西安丹尼爾商貿(mào)城是丹尼爾集團(tuán)投資的商貿(mào)項(xiàng)目，總面積25萬平方米，以百貨店的設(shè)施改造傳統(tǒng)的“臟亂差”的批發(fā)市場。但商城自去年8月開業(yè)以來，一直人氣不旺，多數(shù)租賃商戶都處于虧損狀態(tài)。
商戶王英租了一間25平方米的鋪?zhàn)幼鰰r(shí)尚家居，一年下來收入只有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經(jīng)營家飾家紡的商戶說，他們租了2間60平方米的鋪?zhàn)樱曜饨?0萬元，但一年多只賣了幾千元的東西。
上海市靜安區(qū)副區(qū)長巢克儉建議，對于當(dāng)前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調(diào)病”，一是要盡快確定商業(yè)功能規(guī)劃的法律剛性，根據(jù)人口、消費(fèi)能力合理確定商業(yè)布局，避免重復(fù)建設(shè)；二是要對商業(yè)設(shè)施的租金、空置率、回報(bào)率等設(shè)置指數(shù)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，不能等到出了問題再被動(dòng)應(yīng)付。
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多重?cái)D壓加速傳統(tǒng)商貿(mào)轉(zhuǎn)型 |
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記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 袁軍寶/上海 廣州
西安報(bào)道 |
蘇寧云商：變線下“包袱”為線上籌碼
“許多盛極一時(shí)巨人般企業(yè)的倒下警示我們，不轉(zhuǎn)型只有死路一條！蘇寧要在傳統(tǒng)體系中放出一條船，到大海里去摸爬滾打�！碧K寧云商集團(tuán)股份有限公司副董事長孫為民說。
2010年2月，蘇寧易購正式上線，中國最大的連鎖零售企業(yè)蘇寧電器邁出轉(zhuǎn)型步伐。彼時(shí)，蘇寧在全國200個(gè)地級以上城市擁有連鎖店近千家，員工數(shù)近18萬人，巨無霸的體量在新興的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)面前顯得包袱沉重。
短短兩年多時(shí)間，蘇寧易購躋身國內(nèi)B2C前三甲，2013年初，蘇寧正式更名為蘇寧云商，提出“店商+電商+零售服務(wù)商”，全面擁抱電子商務(wù)和云計(jì)算時(shí)代。當(dāng)年6月，蘇寧宣布線上線下同價(jià)、9月啟動(dòng)“蘇寧云臺(tái)”，全面整合前臺(tái)后臺(tái)、融合線上線下，蘇寧O2O模式全面運(yùn)行。
打通線上線下的O2O模式被視為零售業(yè)大勢所趨，依靠線下的上千家門店以及倉儲(chǔ)、物流等長久積淀，以往被視為“包袱”的線下資源或許可能成為蘇寧轉(zhuǎn)型翻盤的籌碼。
孫為民表示，蘇寧“一體兩翼”的互聯(lián)網(wǎng)路線圖非常清晰�！耙惑w”就是蘇寧要從傳統(tǒng)的連鎖零售到互聯(lián)網(wǎng)零售，“兩翼”就是線上線下平臺(tái)全面互聯(lián)網(wǎng)化，虛擬平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)化是把手機(jī)、電腦、PAD等多屏多界面融合，實(shí)體店面的互聯(lián)網(wǎng)化則挑戰(zhàn)非常大，除了店面Wifi全覆蓋、大數(shù)據(jù)采集和定位，關(guān)鍵是把線下購物流程互聯(lián)網(wǎng)化，商品的出樣和陳列要有大量的虛擬的呈現(xiàn)，如通過二維碼掃一掃看到商品的深度信息和消費(fèi)者點(diǎn)評。此外，線下店面要打造更好的消費(fèi)體驗(yàn)，不管什么渠道購買的產(chǎn)品，都可以到店面解決問題，提供正向、逆向的物流客戶服務(wù)。開放平臺(tái)則是蘇寧打造的面向第三方商戶的經(jīng)營平臺(tái)，與傳統(tǒng)平臺(tái)不同，蘇寧的開放平臺(tái)實(shí)行免費(fèi)服務(wù)、對外統(tǒng)一承諾，精選優(yōu)選商品，杜絕假冒偽劣，實(shí)行首問負(fù)責(zé)，從而降低了商戶的負(fù)擔(dān)，提高了消費(fèi)者對平臺(tái)商戶的信任度。
正佳集團(tuán)：從“二房東”到“買手制”
位于廣州天河商圈的正佳廣場是國內(nèi)最大的單體購物中心之一，2013年銷售額達(dá)到62億元，位居全國第二，并于2007年被《福布斯》評為“全球十大購物中心”。2012年10月，正佳廣場在推出“Hi百貨”，這是廣州第一家告別租賃制、由商場直營的“買手制”百貨品牌，店內(nèi)產(chǎn)品均為商場“買手”從世界各地直接采購回來。
與此相對，目前國內(nèi)百貨商場普遍只是“二房東”角色——他們向商業(yè)物業(yè)支付租金，向品牌代理商提供代銷、柜臺(tái)出租等服務(wù)，百貨商場靠扣點(diǎn)盈利。隨著電子商務(wù)興起，同質(zhì)化經(jīng)營的“二房東”優(yōu)勢漸失，不少百貨陷入虧損。
“電商對傳統(tǒng)商貿(mào)的沖擊是好事，讓他們不能靠繼續(xù)做‘二房東’生存下去�！闭鸭瘓F(tuán)副董事長兼執(zhí)行董事謝萌說，“零售業(yè)未來的趨勢必然是線上和線下互補(bǔ)，誰也取代不了誰。當(dāng)前線下受到線上的挑戰(zhàn)是因?yàn)椴粫?huì)利用線上工具。我們傳統(tǒng)的盈利方式是賣樓、收租金，未來潛力無限的是服務(wù)，借助互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和營銷手段，給消費(fèi)者、租戶更好的體驗(yàn)�！�
Hi百貨90%以上的商品都是自營，定位從管理商鋪到管理產(chǎn)品。這里集中了150多個(gè)設(shè)計(jì)師品牌，并設(shè)有海洋世界、兒童樂園等體驗(yàn)設(shè)施，運(yùn)營近兩年已經(jīng)開始營利。
營業(yè)員高米米告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這里60%是進(jìn)口產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)，有書店、咖啡店，文化氣息濃厚，跟周邊百貨商場提供不一樣的產(chǎn)品和體驗(yàn)。“現(xiàn)在消費(fèi)者不缺消費(fèi)能力，缺的是消費(fèi)的理由，他們要新鮮、獨(dú)特的東西�！�
數(shù)據(jù)顯示，全世界3900萬平方米購物中心中國占了約一半，中國到2025年將有超過7000個(gè)購物中心，“泡沫化”隱憂凸顯。“未來購物中心的比拼將是產(chǎn)品更新的比拼，是服務(wù)品質(zhì)的比拼，更注重消費(fèi)體驗(yàn)和新生活方式推介，既重功能又重情感交流�！敝x萌說。
上海靜安區(qū)：高大上商圈的平民化突圍
上海靜安區(qū)因坐擁南京西路恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)廣場為代表的金三角地帶成為上海乃至全國聞名的國際頂尖品牌集中區(qū)，商貿(mào)流通業(yè)對靜安區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更超過40%。但自2012年開始，靜安區(qū)高端購物商場銷售增幅放緩，受海外銷售分流、電商沖擊、反腐等多重因素影響，部分奢侈品牌在華經(jīng)營遇冷，上述三大廣場今年一季度銷售額同比分別下降3.96%、15.7%、21.8%。
上海靜安區(qū)副區(qū)長巢克儉表示，南京路商圈面臨的問題，境外消費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)銷售分流只是原因之一，更深層的原因在于商業(yè)生態(tài)環(huán)境不盡完善，商圈體驗(yàn)性不足，偏重“購”，高昂的租金成本讓休閑和娛樂等配套服務(wù)設(shè)施難以入駐；商圈連貫性不足，購物廣場、沿線商鋪、支馬路相對獨(dú)立，缺乏連續(xù)性和多樣性，入駐商圈消費(fèi)者結(jié)構(gòu)單一、停留時(shí)間短，減少了消費(fèi)者對商圈的依賴性。
危機(jī)倒逼轉(zhuǎn)型。從2012年起，以南京路商圈為主要載體，靜安區(qū)加快商業(yè)轉(zhuǎn)型。一是打破同質(zhì)化競爭，增強(qiáng)商圈時(shí)尚文化內(nèi)涵走特色化之路。依托美琪大戲院、藝海劇院等文化地標(biāo)，靜安區(qū)計(jì)劃引進(jìn)美國百老匯、巴黎紅磨坊等演藝資源。
二是打造“網(wǎng)上南京路”，開展商圈O2O應(yīng)用。除了搭建“網(wǎng)上南京路”終端引入客流，靜安區(qū)眾多老字號也嘗試通過電子商務(wù)創(chuàng)新銷售模式。巢克儉介紹，靜安將以“白領(lǐng)午餐點(diǎn)”為試點(diǎn)啟動(dòng)布局商圈移動(dòng)支付系統(tǒng)，以靜安白領(lǐng)卡為載體來擴(kuò)大和升級白領(lǐng)午餐項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展O2O應(yīng)用，吸引用戶在線上進(jìn)行預(yù)訂和購買，再到街區(qū)內(nèi)實(shí)體店進(jìn)行提取商品或服務(wù)，以貫通線上線下的方式引導(dǎo)消費(fèi)回流。
三是通過增加餐飲、親子等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，增強(qiáng)商圈的廣度和厚度。通過規(guī)劃老字號特色商業(yè)街、休閑街、咖吧街等，嫁接時(shí)尚、創(chuàng)意、體驗(yàn)資源。
