摘要：盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價(jià)換量”的策略。
截至9月底，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)都與全年目標(biāo)距離較大，房企前20強(qiáng)中僅4家前9個(gè)月銷售業(yè)績(jī)達(dá)到全年目標(biāo)的70%以上，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。盡管國(guó)慶黃金周部分企業(yè)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但要完成全年目標(biāo)，多數(shù)房企四季度面臨的去庫(kù)存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價(jià)換量”的策略。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的格局將再次分化，一些銷售業(yè)績(jī)較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業(yè)，有可能因?yàn)樵愀獾呢?cái)務(wù)狀況，成為其他房企下一波“獵食”的對(duì)象。那些龍頭企業(yè)盡管同樣銷售表現(xiàn)不佳，但卻可能通過在資本市場(chǎng)的上市、供股、發(fā)債等融得大量低成本資金，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的壯大，獲得收購(gòu)其他房企的良機(jī)。對(duì)于大小房企而言，可謂“一邊天堂，一邊地獄”。
盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認(rèn)政策,令房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)迅速沸騰，但絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻心存惴惴�？硕鹧芯繖C(jī)構(gòu)和億翰智庫(kù)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，雖然很多房地產(chǎn)項(xiàng)目傳出了漲價(jià)聲音，但實(shí)際上根本不敢漲價(jià)。
受市場(chǎng)對(duì)房貸政策觀望情緒的影響，個(gè)別開發(fā)商依舊舉著降價(jià)賣房的大旗，希望能夠以價(jià)換量獲得業(yè)績(jī)的提升。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在全年即將結(jié)束的大背景下，絕大多數(shù)的開發(fā)商都在為完成最終目標(biāo)而沖刺。因?yàn)樗麄兠靼�，眼前的利好消息，并沒有實(shí)質(zhì)上帶來真金白銀，要想獲取更好的業(yè)績(jī)，還需要花大力氣促銷賣房。
限購(gòu)松綁效果不大
克而瑞發(fā)布的《2014年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望》顯示，各地紛紛出臺(tái)救市舉措，實(shí)施了3年多的限購(gòu)政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)“松垮”。在9月的最后一天，央行和銀監(jiān)會(huì)突擊聯(lián)合發(fā)文重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調(diào)整“限貸”政策。
但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續(xù)擴(kuò)大，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，底價(jià)成交、流拍成為不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)常見現(xiàn)象，地方政府財(cái)政壓力驟然上升。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)來看，三季度全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，且降幅較上半年的水平進(jìn)一步擴(kuò)大，都創(chuàng)出了年內(nèi)最低值。1－8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元，同比下降8.9%。
從近三個(gè)月的具體表現(xiàn)來看，6月份的成交曾有過短暫的回升，但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對(duì)的淡季，特別是在今年市場(chǎng)大環(huán)境不佳的情況下，很難出彩，房地產(chǎn)銷售面積和金額的降幅逐步擴(kuò)大，真實(shí)反映了目前市場(chǎng)的成交低迷。
在地方政府主導(dǎo)的以取消限購(gòu)、調(diào)整信貸為主力的“救市”政策提振下，開發(fā)企業(yè)也以此為契機(jī)，抓緊推盤并貫徹“以價(jià)換量”策略，項(xiàng)目讓利幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。
事實(shí)上，盡管有人認(rèn)為北上廣深不會(huì)降價(jià)，但一線城市的房?jī)r(jià)下調(diào)幅度并不“溫柔”。
上海項(xiàng)目綠洲康城金邸近期對(duì)外宣布，樓盤原均價(jià)4.6萬元/平方米，現(xiàn)降至均價(jià)2.88萬元/平方米，降幅最大可達(dá)37%�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者就此致電該樓盤銷售人員，據(jù)其介紹，該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源，價(jià)格分別是“三萬多和兩萬多”。剛剛?cè)胧械闹挥?0套房源，未來可能繼續(xù)加推，但價(jià)格未定。
上述項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人孫華良透露說，盡管央行9月30日出臺(tái)了最新的房貸政策，但是購(gòu)房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望，這導(dǎo)致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”，以較低的銷售價(jià)賣出房子。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，政策松綁后的一個(gè)顯著效應(yīng)是開發(fā)商積極推盤，但深究其定價(jià)可發(fā)現(xiàn)，“以價(jià)換量”的思路非常明顯。
從九月上旬到十月，開發(fā)商借政策松綁的時(shí)機(jī)，推動(dòng)了成交量的上升。
小開發(fā)商資金鏈臨考驗(yàn)
對(duì)于開發(fā)商來說，價(jià)格并不是他們最關(guān)注的要素，成交量決定了他們能否平穩(wěn)“滾動(dòng)”資金鏈。
來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環(huán)比下降2%和7%；進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的9月，成交量環(huán)比上漲31%，但較去年同比下降40%；第三季度成交面積共計(jì)222.8萬平方米，環(huán)比上漲6%，同比下降29%。
“我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)上海不會(huì)放松限購(gòu)，但是央行在9月30號(hào)宣布的房貸松動(dòng)政策有望促使市場(chǎng)在今年第四季度溫和復(fù)蘇�！敝倭柯�(lián)行近日發(fā)布今年第三季度樓市報(bào)告稱。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，限購(gòu)致使整體市場(chǎng)銷售緩慢，但是新的房貸政策指明了未來復(fù)蘇之路。盡管幾乎所有的二、三線城市已經(jīng)解除限購(gòu)，上海仍嚴(yán)格執(zhí)行著限購(gòu)政策。在限購(gòu)和緊縮的房貸政策影響下，潛在買家不斷推遲購(gòu)房決定，等待更明確的政策和價(jià)格走向，導(dǎo)致第三季度上海住宅市場(chǎng)需求疲弱。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海和其他城市的情況有所不同，上海的新樓盤大部分是由全國(guó)性開發(fā)商開發(fā)的，他們?nèi)谫Y能力較強(qiáng)，回籠資金的壓力不會(huì)太大。另一方面，上海的土地供應(yīng)量低，每年新流入大量的外來人口，占總數(shù)的10%左右，他們都有購(gòu)房需求。上海的開發(fā)商通常比較強(qiáng)勢(shì)，不會(huì)輕易降價(jià)，目前他們寄希望于政策松動(dòng)后的成交量上升。
由于四季度只能“溫和”回暖，樓市很難在年底出現(xiàn)大幅升溫，那些只有少量項(xiàng)目、融資能力差的小開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，他們將成為“銀十”選擇降價(jià)的先鋒。
20強(qiáng)僅4家完成70%銷售目標(biāo)
臨近年底，那些進(jìn)度落后的大型房企也有可能選擇在價(jià)格上讓步。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)了2014年前三季度典型企業(yè)前20強(qiáng)全年目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率，其中萬科完成74%、恒大完成91%，其他幾家龍頭房企僅完成全年任務(wù)一半左右。
9月，恒大業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將達(dá)到千億，至此共有三家企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)谇熬旁峦黄魄|，其中，萬科1485億元，同比增長(zhǎng)16%；綠地1328億元；恒大1000億元左右，同比增長(zhǎng)34%。
