三十而立，歷經(jīng)風雨之后，當下的萬科高管們尤為謹言慎行，即便交出的業(yè)績報表依然靚麗，仍時刻“危不離口”，躊躇滿志之余，轉(zhuǎn)型長征已然開啟。
作為中國房地產(chǎn)市場的龍頭企業(yè)，10年黃金期已過，在經(jīng)歷了兩輪樓市調(diào)控之后，敏銳地觀察到未來房地產(chǎn)的限界所在。從蓋有人買的房子，到蓋有人住的房子，再到蓋有人用的房子，萬科邁向四十歲的轉(zhuǎn)型之旅將面臨“三道坎”。
供需生變再提走量
淘寶賣房、眾籌合資、6折拍賣……首個提出房地產(chǎn)“白銀時代”的萬科并非是向網(wǎng)上轉(zhuǎn)移陣線，而是為走量尋求更多通道。
此前萬科方面已在公開場合表示，2014下半年的經(jīng)營確立了以現(xiàn)金流為核心的策略，銷售均將去化、回款放在第一位。根據(jù)公司發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，萬科前9月吸金1490.6億元，已經(jīng)完成年度目標70%以上。
與此同時，宏觀數(shù)據(jù)的發(fā)布讓人們看到房地產(chǎn)整體走量的步伐未必平穩(wěn)。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年前9月商品房銷售面積同比下降8.6%，降幅擴大0.3
個百分點。在二三線城市限購全線放松的情況下，市場并未有明顯改觀，其中住宅銷售下降幅度較大。
有報道指出，2014年上半年萬科只新增了19個開發(fā)項目，規(guī)劃建筑面積約264.1萬平方米，較去年同期下降明顯。在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的情勢下，萬科的走量之路在細調(diào)規(guī)劃中前行。
配套商戰(zhàn)略盈利不明
錢是工具，絕非目的。馬佳佳的一句“90后不買房”未必精準，卻直觀反映了未來消費群體的需求變化。以賣房為主要資金來源的萬科，正以外人難窺的節(jié)奏逐漸向“城市配套服務(wù)商”的步伐邁進。
萬科作為一家專注房地產(chǎn)的公司，提出這句話已經(jīng)一年有余。商場、咖啡館、超市、酒店、寫字樓、建學校、養(yǎng)老……在這些目前已知的萬科轉(zhuǎn)型目標中，人們很難看出“配套商”與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的真正區(qū)別。
在影響房價的諸多外環(huán)境因素中，交通、教育、醫(yī)療養(yǎng)老三項對居住者來最為重要。今年上半年，萬科已在北京、廣東等多地項目附近代建學校，為小區(qū)業(yè)主子女提供一定程度的基礎(chǔ)教育服務(wù)，這種“自建學區(qū)房”式的吸引客戶方式得到業(yè)內(nèi)的認可。不僅如此，萬科對養(yǎng)老地產(chǎn)的布局更早，早在2010年開始，北京萬科推出自持老年公寓，同時配備護理機構(gòu)、健康會所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施。
有市場人士認為，萬科的“配套商”轉(zhuǎn)型并非僅僅是尋找新的贏利點，而是“創(chuàng)造需求”。通過滿足教育、養(yǎng)老等基本需求，在此基礎(chǔ)上進一步激發(fā)如零售、娛樂、文化等新的消費方向，由此形成以房地產(chǎn)為依托，全產(chǎn)業(yè)鏈式的住宅服務(wù)，所涉及范疇甚至可能涵蓋人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妗?/P>
愿景遠大美好，但要投多少錢呢？“城市配套服務(wù)商”是萬科未來十年的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，目前的養(yǎng)老、商業(yè)地產(chǎn)、學校建設(shè)很可能只是其中的第一步而已。從拿地開始，審批、建筑、環(huán)境規(guī)劃、物流體系、零售業(yè)推廣、醫(yī)療等等，大都是耗資巨額且盈利模式尚且模糊的領(lǐng)域，而其投入所需的規(guī)模卻沒有先例可循。
萬科這一步既是好棋，亦是險棋，還將是慢棋。在原有市場整體下行的情況下，如此大舉投入的風險問題值得擔憂。如何控制好投資的步伐與節(jié)奏，成敗10年內(nèi)或見分曉。
警惕野蠻人伺機而動
走量、配套服務(wù)商的方略由管理層提出，但管理層持股比例之小、董事會列席之微與其強大話語權(quán)不成比例。
萬科的轉(zhuǎn)型絕非易事，在國內(nèi)缺乏成功先例的情況下，其難以估算的投入加上不明確的盈利方式，未來的庫存走量進程一旦受阻，盈利能力繼續(xù)下降不是小概率事件。
轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛，長遠看未必是壞事。但逐利的資本市場更多只關(guān)注于硬邦邦的數(shù)字，屆時股價波動、資金轉(zhuǎn)向，這或給一直伺機而動的“野蠻人”以可乘之機。
20年前，“君萬之爭”上演，以君安證券為首的幾個股東聯(lián)合“逼宮”，企圖奪取公司控制權(quán)，幸虧當時君安陣營有人臨陣倒戈，萬科這才挺過這關(guān)。
隨著萬科一步一步釋放更多轉(zhuǎn)型的內(nèi)容，規(guī)劃日漸清晰，這無疑也給野蠻人們足夠的時間準備，并可按照其所公布的進程等待最佳的時期。
萬科在走量為先、轉(zhuǎn)型為重的同時，亦要在險惡的資本博弈中生存，一系列轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略若想真的在未來實現(xiàn)，首先還要看管理層能否保住話語權(quán)——“剩者”萬科管理層的10年路，仍將繼續(xù)如履薄冰。
