近日，隨著限購(gòu)、限貸政策的放開，公積金政策的調(diào)整，再加上多地推出的稅費(fèi)補(bǔ)貼政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“回暖”，然而，對(duì)于庫(kù)存高企的房企來說，仍然面臨著巨大壓力。臨近年末，不少房企加快推盤節(jié)奏，想方設(shè)法高調(diào)攬客，為年終沖刺做最后一搏。

趙乃育/繪

　　出　招　　借“雙十一”快速去庫(kù)存　　

　　6日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布將與京東集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)展開合作，雙方協(xié)議，在“雙十一”期間，以互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌的方式，針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在全國(guó)12個(gè)城市的25個(gè)項(xiàng)目近萬套房源進(jìn)行營(yíng)銷嘗試以消化庫(kù)存。
　　據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)負(fù)責(zé)此次眾籌項(xiàng)目的人士介紹，不同于過往房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作以區(qū)域、項(xiàng)目為單位的小范圍試水，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目均參與到跨界眾籌當(dāng)中，計(jì)劃讓利超過億元。
　　據(jù)了解，此次活動(dòng)主要包括兩方面的眾籌，一是“沒錢買房幫你湊”，二是“有錢買房幫你省”。優(yōu)惠活動(dòng)將從11月11日起開始，持續(xù)到12月初結(jié)束。其中，北京共有遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋春天著和遠(yuǎn)洋傲北四個(gè)項(xiàng)目參與。
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面透露，此次京東眾籌平臺(tái)上的房源均以眾籌產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，并非直接在線上銷售。可能的一種形式是：各房源為一定折扣的眾籌產(chǎn)品，用戶交納一定的金額支持該項(xiàng)產(chǎn)品，達(dá)到設(shè)定的規(guī)模后，即表示該項(xiàng)產(chǎn)品眾籌成功。
　　眾籌成功后，京東會(huì)將用戶之前交納的金額返還給用戶，再向用戶發(fā)放條形碼，讓用戶去線下購(gòu)房。
　　借助“雙十一”推盤去庫(kù)存的不僅僅是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。3日，中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)和樂居控股正式宣布，即日起啟動(dòng)“11·11光盤節(jié)”活動(dòng)，雙方將在全國(guó)11座城市22個(gè)項(xiàng)目推出主要針對(duì)老業(yè)主的線上線下多形式優(yōu)惠活動(dòng)，總優(yōu)惠金額達(dá)3.3億元。
　　此外，搜房網(wǎng)已經(jīng)在北京、上海、廣州等19個(gè)城市率先啟動(dòng)“首屆房產(chǎn)雙十一購(gòu)房季”線上預(yù)訂。包括萬科、保利、華潤(rùn)、首開、首創(chuàng)等超過50家房企近100個(gè)項(xiàng)目。
　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，持續(xù)超過半年的低氣壓市場(chǎng)對(duì)部分房企造成了較大影響。對(duì)于房企來說，不管什么形式的促銷，其目的都是為了加速去庫(kù)存。
　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就是一例。因面臨較大庫(kù)存壓力，甚至因庫(kù)存突增，遭到了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)瑞信的評(píng)級(jí)下調(diào)。瑞信表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上半年的存貨按年增60%，其預(yù)售的銷售率一直較低，潛在改善前景不足，評(píng)級(jí)由“跑贏大市”降至“中性”。
　　在此影響下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)5日發(fā)布公告，為剝離非核心業(yè)務(wù)，銷售較慢、毛利率較低或位于三線城市項(xiàng)目，將出售一批位于大連、杭州、秦皇島、青島的項(xiàng)目公司，以減少存貨，共套現(xiàn)28.24億元。

　　壓　力　　負(fù)債再度大幅提升　　

　　房企一改之前強(qiáng)勢(shì)主動(dòng)拋出各類誘惑的背后，是其面臨的多重壓力。
　　10月底，被稱之為房企最差三季報(bào)報(bào)告單已經(jīng)全部交出，A股144家上市房企三季報(bào)營(yíng)收整體增速?gòu)娜ツ甑?6.78%大幅下滑至9.78%，凈利增速也從增長(zhǎng)33.17%轉(zhuǎn)為下降8%，為13年來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與此同時(shí)，庫(kù)存高企達(dá)到2.3萬億元高位，同比上漲21.05%。
　　凈利潤(rùn)方面，統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度144家上市房企共實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)458.92億元，同比去年的498.77億元下降7.98%，是近13年來首次下降�！∑渲�，21家房企凈利潤(rùn)為負(fù)值，天津松江、金豐投資凈利潤(rùn)分別為-3.45億元和-2.32億元，珠江地產(chǎn)凈利潤(rùn)為-1.19億元。與此同時(shí)，獲得利潤(rùn)的企業(yè)相對(duì)于2013年來說也下降明顯。金地集團(tuán)前三季度凈利潤(rùn)4.45億元，同比下滑39%，招商地產(chǎn)下降37.8%，　華麗家族下滑更高達(dá)87%。
　　銷售緩滯也導(dǎo)致庫(kù)存一路攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度末144家房企庫(kù)存為2.098萬億元，到今年上半年末時(shí)庫(kù)存額增至2.201萬億元，而到了三季報(bào)，144家房企庫(kù)存額再增1200多億達(dá)到2.31萬億元。庫(kù)存額環(huán)比增幅5%，而同比增幅達(dá)到21.5%，明顯快于營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。具體來看，144家企業(yè)有142家企業(yè)庫(kù)存同比上升，從絕對(duì)額來看，“招保萬金”四大金剛依然庫(kù)存量最大，分別達(dá)到3512億、2750億、943.5億和862億元，合計(jì)達(dá)到8068億元，占到全市場(chǎng)的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫(kù)存額也都在500億元以上。從庫(kù)存增加比例來看，最高的則為海德股份，其去年三季末僅有2304萬元庫(kù)存，而今年三季報(bào)突增至1.64億元，一年時(shí)間飆升6倍多。泰禾集團(tuán)、金宇車城、中房地產(chǎn)等5家企業(yè)庫(kù)存同比也增加一倍以上。
　　負(fù)債則再度大幅提升。房企三季度總負(fù)債達(dá)2.4萬億元，較2013年同期1.99萬億元上漲20.6%，較2014年上半年1.6萬億元相比上漲幅度更是高達(dá)50%。其中，萬科和招商地產(chǎn)負(fù)債均超過1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。負(fù)債率方面，144家房企最新資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.04%，同比去年三季報(bào)時(shí)的75.42%上升0.62%。具體看，有31家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，珠江控股更是高達(dá)98.7%，高新發(fā)展也達(dá)95.3%。此外，天津松江、京投銀泰、魯商置業(yè)、實(shí)達(dá)集團(tuán)、陽光城也均超過90%的最高警戒線。

　　謹(jǐn)　慎　　未來重在維持資金鏈　　

　　CRIC研究中心發(fā)布第四季度房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)顯示為49.82，環(huán)比下降1.26點(diǎn)。指數(shù)已呈三連跌，本季更是近兩年來首次落于50下方，開發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對(duì)2014年四季度的信心再一次出現(xiàn)回落。
　　易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)不但繼續(xù)下滑，而且已經(jīng)跌落至景氣區(qū)間下方，這種情況也是近兩年來首次發(fā)生。這顯示出，隨著當(dāng)前行業(yè)調(diào)整不斷加劇，整個(gè)行業(yè)心態(tài)趨于悲觀，謹(jǐn)慎情緒占據(jù)主導(dǎo)。
　　現(xiàn)階段房企除庫(kù)存壓頂外，還面臨融資難題。日前，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司公告宣布，公司原定于2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元（相當(dāng)于20.56億港元）已獲得銀行同意將貸款期限延長(zhǎng)12個(gè)月。此外，雅居樂經(jīng)所需貸款人同意，對(duì)其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議部分條文做出修訂，將就公司管理層違約事件條款訂立補(bǔ)充協(xié)議。
　　雖然雅居樂對(duì)上述即將到期的貸款作了緊急處理，但到明年6月底，其仍面臨著高達(dá)116億元的到期債務(wù)。
　　而雅居樂并不是唯一一個(gè)面臨巨額債務(wù)償還的房企。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年全年預(yù)計(jì)共有451只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)模破千億，其中過半到期項(xiàng)目集中于下半年。
　　高額債務(wù)面前是融資難度的加大。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，年內(nèi)房企海外融資總額突破311億美元，但這個(gè)數(shù)字僅接近2012年房企赴海外融資全年金額的50%。
　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段在開發(fā)貸仍未放開的同時(shí)，美國(guó)QE3退出，房企海外融資遇阻，房企資金壓力不言而喻。
　　央行最新數(shù)據(jù)顯示，第三季度房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元，同比增18.2%，較上季末降低1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)宣布從11月起結(jié)束量化寬松政策。房企海外融資難度上升或是不爭(zhēng)的事實(shí)。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段雖然有房企抄底拿地，但房企應(yīng)注意的是強(qiáng)化自己資金鏈的粘度，將一切放在可控范圍內(nèi)，以免造成不可收拾的局面。