土地浪費和粗放利用以及由此導致的高“地耗”已經(jīng)成為當前中國發(fā)展的突出問題。專家指出，企業(yè)是占比最大的用地主體，在“成本約束”不強的情況下，企業(yè)浪費土地幾乎難以避免。
《經(jīng)濟參考報》記者采訪獲悉，由于土地緊缺，一些企業(yè)開始自想辦法提高存量土地利用效率，在沒法平面鋪開的情況下，立體發(fā)展向空間要地。然而，有這樣意識的企業(yè)還比較少，多數(shù)企業(yè)仍將節(jié)約集約用地看作政府的事、與自己無關的事，主動節(jié)地意識仍待培養(yǎng)。
“多數(shù)企業(yè)還是習慣拿地”
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)對土地節(jié)約集約十分陌生，還有的企業(yè)直接說，節(jié)約用地跟自己沒關系，“這事兒歸政府管”。與企業(yè)喜歡標榜的“轉(zhuǎn)型升級”、“節(jié)能降耗”這些“熱詞”相比，“土地節(jié)約集約”在不少企業(yè)眼里還是個生僻詞匯。
位于浙江永康的群升集團引人注目的是其在建的10層廠房。該幢廠房占地面積1655平方米，總建筑面積卻達到16674平方米，并且將在樓頂搭建30多米高的電梯檢測塔，以前這種檢測都是橫在地上完成的。僅此一項對原有低效廠房的改造，令其廠房建筑面積擴容了1.5萬平方米，大大增加了企業(yè)生產(chǎn)有效空間，而且其整個廠房屋頂還將建設光伏電站，每年可發(fā)電100萬度。
“要是能拿到地皮，企業(yè)也不會費這么大勁改造舊廠房。”群升集團副總經(jīng)理呂文喜說，現(xiàn)在當?shù)赜玫貙嵲谔o張，因此個別企業(yè)開始想辦法加高廠房來解決用地不足的難題了，但多數(shù)企業(yè)還是習慣拿地，如果當?shù)啬貌坏降兀桶徇w到中西部去，那邊土地便宜，可以隨便建。
江西水晶光電有限公司是浙江企業(yè)在江西鷹潭投資建設的新廠，占地150余畝，有部分土地是預留的發(fā)展用地。
該企業(yè)負責人告訴記者，這塊地是從一個“圈地”企業(yè)手里轉(zhuǎn)讓過來的，用了100畝，還有50畝等二期工程上馬。
這位負責人表示，企業(yè)到一個地方投資，都希望多拿點地，可以為企業(yè)發(fā)展預留出空間，但是也不排除一些企業(yè)借預留發(fā)展用地“圈占”土地。
盡管自己企業(yè)已經(jīng)將廠房從一層加高到五層，但浙江紹興恒元紡織有限公司總經(jīng)理茅元根認為，多數(shù)企業(yè)對節(jié)約用地并無動力。
“土地一旦到了企業(yè)手里，怎么用就完全取決于經(jīng)營者了，因為這是企業(yè)的資產(chǎn)，至于土地的資源屬性，很多企業(yè)沒有考慮�！泵┰f，只有企業(yè)擴張確實拿不到地，他們才可能想辦法加高廠房、立體發(fā)展，但現(xiàn)在各地以土地為籌碼的招商引資競爭，又給了企業(yè)“圈地”、粗放擴張的機會。
“地皮倒一下手就能賺錢”
“土地市場是一個不斷上漲的市場，而且倒騰土地的企業(yè)都賺到了錢，大家都知道拿到地就是資產(chǎn)增值，就能賺錢，所以大家都愿意多拿地。”杭州一家企業(yè)的負責人說，絕大多數(shù)企業(yè)都有這樣的認識，他們哪有動力少占地？
他舉例說，自己的企業(yè)2013年從其他企業(yè)手里轉(zhuǎn)讓獲得一塊地，該企業(yè)當時是15萬元/畝拿到的，賣出是60萬元/畝，今年自己企業(yè)轉(zhuǎn)讓出去是83萬元/畝。
“什么也沒干，地皮倒一下手就能賺錢，誰不愿意多拿地？”他說，只有當“圈地”不賺錢，反而要付出持有成本的時候，土地才會節(jié)約集約利用。
浙江紹興市索密克汽車配件有限公司總經(jīng)理沈百慶認為，當前一些發(fā)達地區(qū)工業(yè)用地價格相對還是較低，沒有真實反映資源的稀缺程度，政府本來為促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展而低價把土地出讓給企業(yè)，不少企業(yè)卻利用一、二級市場的價差來牟利，土地實際在“空轉(zhuǎn)”，沒有發(fā)揮其效用。
“真正做產(chǎn)業(yè)的不會去打這種主意，靠土地賺錢的情況政府應該強化管理�！鄙虬賾c說。
盡管是招商引資的受益者，但江西光輝食品有限公司總經(jīng)理閔林輝認為，要規(guī)范企業(yè)用地，關鍵要進一步規(guī)范當前過度、無序競爭的招商引資。
他舉例說，現(xiàn)在地方都想當工業(yè)用地“價格洼地”，而不是“價格高地”，甚至有的縣明確，我們的地價就是要比隔壁縣低100元/畝，這樣才好跟企業(yè)推介。在此情況下，土地市場便成為一個買方市場，只要企業(yè)能“落地”，多占點地又算什么。
一些地方正試行提高工業(yè)用地價格，以便讓企業(yè)形成內(nèi)在成本約束，提高土地使用效率。
杭州中能汽輪動力有限公司行政事業(yè)部部長曾亦兵表示，杭州提高工業(yè)用地價格，確實讓企業(yè)拿地成本大幅攀升，更重要的是讓一、二級市場的價格基本均衡，企業(yè)多占地的成本太高，就會“做存量的文章”，想辦法提高土地使用效率。
不過，一些企業(yè)負責人認為，盡管成本約束可以激發(fā)企業(yè)節(jié)地的動力，但是當前提高工業(yè)用地價格還是要慎重，以免給制造業(yè)企業(yè)帶來負擔。
他們建議，盡快啟動集體建設用地入市等制度改革，改變當前的供地格局，同時搭建二級市場信息平臺，通過市場化的流轉(zhuǎn)讓土地利用更有效率。
“節(jié)約用地得靠制度創(chuàng)新”
“土地節(jié)約集約是個長期過程，要穩(wěn)步推進，不能搞‘大干快上’，關鍵得靠制度�！焙先A翔翔龍電氣股份有限公司總經(jīng)理曾智的話代表了多數(shù)企業(yè)的看法。當前既要落實最嚴格的節(jié)約集約用地制度，又要保障發(fā)展必需的用地。
杭州�？低晹�(shù)字技術股份有限公司是全球最大的安防設備企業(yè)，2013年營業(yè)收入達到107億元，其總占地不足100畝。公司技術總監(jiān)于亮認為，像海康威視這樣畝均稅收高、土地利用效率也高的企業(yè)，政府應該有獎勵措施，引導其他企業(yè)提高土地利用效率。
他建議，工業(yè)畝產(chǎn)或畝均稅收達到一定程度之后，可以減免一些規(guī)費，如城市基礎設施配套費（220元/平方米），這樣企業(yè)就有節(jié)地積極性，長期堅持下來，企業(yè)也會按需拿地。
針對縮短年期、分批出讓等節(jié)地措施，企業(yè)建議細化政策、明確預期。珀萊雅化妝品股份有限公司湖州分公司總經(jīng)理王建榮認為，土地20年出讓期的確可以防止“圈地”，但20年之后怎么辦？如何續(xù)期、如何補差價，這些都應該有明確的規(guī)定，否則企業(yè)不敢去拿這樣的地。
他建議，當前各地在探索節(jié)約用地的措施時，應跟企業(yè)多做溝通，考慮得更細致一些，以便政策能落地、有實效。
與此同時，一些企業(yè)建議政府在某些領域放松管制，對節(jié)約集約用地做邊際改進。杭州一位企業(yè)負責人認為，工業(yè)園區(qū)不需要建寬馬路和所謂的“園林工業(yè)”，可對開發(fā)區(qū)的道路、綠化進行適當改造，這樣便能提高利用率，但這種改造目前規(guī)劃、建設部門仍有一些限制。
曾亦兵建議，在工業(yè)園區(qū)推行輔助用地社會化，就是對每個企業(yè)都有的后勤服務用地、食堂、倉儲用地等，探索社會化管理，統(tǒng)一規(guī)劃、集約使用。
專家指出，節(jié)約集約用地的推進必須考慮當前的發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)層次、地區(qū)差異，要綜合考慮、逐步推進，既要激發(fā)起企業(yè)動力，又不至于給企業(yè)造成太大負擔。
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節(jié)地探索：以經(jīng)濟杠桿撬動土地集約 |
日益趨緊的土地剛性約束正在“倒逼”各地試點節(jié)地新規(guī)。浙江、上海、江西等多地探索用經(jīng)濟杠桿撬動節(jié)地內(nèi)驅(qū)力，一方面通過適當提高工業(yè)用地價格、實施合同管束，扎牢籬笆把好“增量關”；另一方面，通過差別稅收、支持企業(yè)“零增地技改”等方式向存量土地要效益。
把“圈地”者擋在門外
以前出讓合同約定不明，企業(yè)對土地“圈而不用”的情況多有發(fā)生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”，工業(yè)用地出讓時在合同里約定好后續(xù)開發(fā)周期、轉(zhuǎn)讓限制等要求，對土地做到全過程管理。上海市規(guī)劃和國土資源管理局局長莊少勤告訴記者，目前上海已經(jīng)啟用新的出讓合同，加入了政府對企業(yè)節(jié)地的要求，而且將盡快建立一個電子信息系統(tǒng)，監(jiān)督企業(yè)按照合同利用土地。
“根據(jù)大樣本調(diào)查，絕大多數(shù)企業(yè)的生命周期在20年以內(nèi)。” 莊少勤說，通過縮短工業(yè)用地出讓年期，可以減少企業(yè)倒賣土地，到期之后，真正做得好的企業(yè)還可續(xù)期。從今年8月起，上海全面實施工業(yè)用地20年期出讓制，只有個別重大、重點項目年期仍為50年。作為中小企業(yè)集聚區(qū)的浙江，也正在部署彈性年期出讓方式。
上海市奉賢區(qū)委書記周平認為，工業(yè)用地出讓期限由50年減少到20年，對全社會有利�，F(xiàn)在一般的企業(yè)壽命只有十幾年，而上海等長三角地區(qū)的土地資源又很稀缺，期限太長導致大量土地沉淀在企業(yè)手里�？s短年期便是發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，讓每一寸土地都發(fā)揮價值。
在招商引資“爭搶”下，很多企業(yè)向地方要地都是“獅子大開口”，但“圈占”之后，不少土地長期“曬太陽”。“盡管很多都是‘影子項目’，但國土部門不得不當‘真項目’來辦�！苯魇→椞妒袊辆指本珠L童年茂說，為了既留下項目，又防止企業(yè)“圈地”，現(xiàn)在不少地方都對這些“大項目”實行分批出讓，見了兔子再撒鷹，有效避免了一次性出讓帶來的閑置問題。與分批出讓類似，一些地方還采取先租后讓的方式，先等企業(yè)“落地”投產(chǎn)之后，再出讓土地。
成本約束激發(fā)節(jié)地動力
工業(yè)用地“攤大餅”的一個主要原因是企業(yè)拿地成本低，在二級市場轉(zhuǎn)讓有利可圖。為解決這一問題，杭州在今年初將工業(yè)用地最低價由過去的32萬元/畝提高到90萬元/畝�！艾F(xiàn)在二級市場的價格也就八九十萬元每畝，對企業(yè)來說，一、二級市場之間的比價基本均衡，‘圈地’牟利的空間沒有了，土地利用自然而然就節(jié)約集約了�！本W(wǎng)易杭州公司公共事務總監(jiān)劉正俊說。
高成本正在對企業(yè)節(jié)約用地形成內(nèi)在約束。浙江紹興恒元紡織有限公司總經(jīng)理茅元根告訴記者，企業(yè)2011年在當?shù)啬玫?4畝工業(yè)用地，每畝110萬元，因為成本高，所以企業(yè)加班加點6個月就建好了廠房，一年內(nèi)就安裝好生產(chǎn)線正式投產(chǎn)�！耙驗橘I地貴，所以廠房都建成了5層，容積率是2.7。”茅元根說，成本在那里擺著，不得不想盡辦法提高利用率。
上海也在考慮提高工業(yè)用地價格。莊少勤表示，上海要通過價格來引導工業(yè)用地走向�！敖窈�，上海工業(yè)用地出讓價格要覆蓋成本，其實政府不鼓勵每個企業(yè)都以出讓方式獲得土地，而是鼓勵企業(yè)先租賃、后拿地。”莊少勤說，下一步上海將根據(jù)產(chǎn)業(yè)情況逐步提升土地價格。
浙江大學副教授楊遴杰認為，任何資源的價格低于成本價，都會被濫用。工業(yè)用地價格長期低于成本價，這是造成浪費、閑置的根源，提升價格顯然能激勵企業(yè)少用地、有效利用存量土地。但他同時指出，由于各地在招商中相互競爭，土地成為籌碼，單邊提高土地價格會讓企業(yè)、項目外流，因此很多地方?jīng)]有提價的積極性�！伴L三角地區(qū)工業(yè)用地提價主要是形成了產(chǎn)業(yè)集聚效應、有黏性，提價了企業(yè)也不會走。”楊遴杰說，其他地區(qū)工業(yè)用地提價仍需一個過程。
差別稅收倒逼集約用地
為讓多占地的企業(yè)多付出成本，浙江探索試點差別化征收土地使用稅，通過稅收手段促進企業(yè)節(jié)約用地，以“畝產(chǎn)論英雄”倒逼企業(yè)盤活存量，提高使用效率。
紹興市柯橋區(qū)是浙江差別化土地使用稅政策最早的試點。這項政策的核心是以“畝產(chǎn)稅收”來確定土地使用稅征繳。具體辦法為“高征高返”，即先把1平方米的平均稅額標準從7.3元提高到9.83元，然后分行業(yè)根據(jù)畝均稅收給企業(yè)排名，排名靠前的土地使用稅有返還，排名靠后的全額征收�！斑@樣，企業(yè)低效利用土地的成本增大了，在拿地的時候就會有所考量�！笨聵騾^(qū)地稅局稅政科科長包關云說。
紹興市索密克汽車配件有限公司是生產(chǎn)汽車轉(zhuǎn)向桿的“打單冠軍”。2013年公司畝均稅收73萬元，200多萬的土地使用稅全額返還。公司總經(jīng)理沈百慶說，企業(yè)是講求效益的，因此要滿負荷運轉(zhuǎn)，把所有土地利用起來，而節(jié)地能得到稅收優(yōu)惠，這將促使企業(yè)更加注重提升土地使用效率。
在試點基礎上，浙江近期已在全省全面推行差別化土地使用稅政策，倒逼企業(yè)集約用地，向存量土地要效益。浙江要求各地建立科學的畝產(chǎn)效益評價體系，每個企業(yè)有張“成績單”，根據(jù)“成績單”確定要素配置優(yōu)先次序，實施差別化要素價格，獎優(yōu)汰劣，給企業(yè)節(jié)地帶上“緊箍咒”。
