在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，“央媽”終于出手了。在央行降息之后，地產(chǎn)界普遍歡欣鼓舞，認(rèn)為房價(jià)將可能迎來反彈。不過并不是所有的城市都會(huì)反彈，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》研究發(fā)現(xiàn)，接下來，包括北上廣深四大一線城市和廈門、南京六城房價(jià)反彈的可能性最大。
9.4折房貸利息優(yōu)惠
11月21日晚，央行發(fā)布消息；自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%；5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.15％（此前為6.55%），其他各檔次利率相應(yīng)調(diào)整。
按照市場的分析，此次降息對(duì)于樓市來說絕對(duì)是大利好。這種利好體現(xiàn)在心理預(yù)期和實(shí)際兩方面。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在降息通道開啟后，樓市將獲益最大。以按揭20年貸款100萬計(jì)算，如果按基準(zhǔn)利率，購房者每個(gè)月可以減少月供234元，合計(jì)20年就可以減少5萬多的利息支出。
專家分析指出，“9?30”新政（多部委發(fā)布房貸新政,首套房政策定義標(biāo)準(zhǔn)由"認(rèn)房又認(rèn)貸"改為"認(rèn)貸不認(rèn)房"，并放松利率折扣）出臺(tái)后，大多數(shù)銀行出于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率局面。此次央行直接一步降到位，相當(dāng)于變相為全體購房者打出9.4折利率優(yōu)惠；對(duì)部分現(xiàn)行9折優(yōu)惠的銀行來說，相當(dāng)于在原有基準(zhǔn)利率上打出8.5折的大優(yōu)惠。對(duì)購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。
張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析指出，目前已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的樓市，再次降息的影響難免出現(xiàn)再次的“暖上加暖”現(xiàn)象，雖然國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月房價(jià)指數(shù)顯示房價(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房價(jià)格已經(jīng)環(huán)比上行，這種情況下，降息降準(zhǔn)將放大市場利好，購房者對(duì)市場的預(yù)期將明顯向好，入市的積極性也會(huì)繼續(xù)提高，房價(jià)難以再跌，量價(jià)齊漲的可能性非常大。
不過，降息后，房價(jià)有可能迎來反彈，但并不是所有城市都能迎來利好。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)分析，降息后樓市的走勢(shì)會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，部分城市將迎來明顯反彈，但對(duì)三四線城市來說，因?yàn)閹齑娼^對(duì)值過高，人口導(dǎo)入速度十分有限，因此即便有如此力度的信貸刺激，出現(xiàn)反彈的可能性也很小。
哪些城市將反彈？
那么哪些城市的房價(jià)將可能迎來反彈呢？這其中，最近土地市場的表現(xiàn)可謂是一個(gè)很好的風(fēng)向標(biāo)。
在“9?30”新政后，熱點(diǎn)城市的土地市場也開始回暖，高溢價(jià)、地王頻現(xiàn)，這些城市包括了北上廣深四大一線城市和廈門、南京等熱點(diǎn)二線城市。
例如，11月18日上午，中民投聯(lián)合體以248.5億的價(jià)格奪得上海黃浦區(qū)董家渡地王，樓面價(jià)為35392元/平米，盡管單價(jià)不算高，但總價(jià)非常高，地塊對(duì)企業(yè)的要求非常高。
在廈門，10月29日舉行的一場土地拍賣會(huì)上所拍賣的海滄馬鑾灣新城兩塊地塊均拍出了超過60%的高溢價(jià)。其中H2014P05地塊更加激烈，共吸引了萬科、招商、中海等11家品牌房企的爭奪，最終該地塊由首次進(jìn)軍廈門市場的海爾地產(chǎn)和廈門海投地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以22.8億元競得，樓面價(jià)為15228元／平方米，溢價(jià)率達(dá)80%。該樓面價(jià)突破了此前廈門海投房地產(chǎn)創(chuàng)下的樓面價(jià)14310元／平方米的地王記錄，晉升海滄單價(jià)新地王。
在南京，10月23日，南京也迎來了限購取消后的首場土地拍賣。其中，河西宅地吸引了10家開發(fā)商競拍，不僅“招保萬金”四大房企悉數(shù)到場，華潤、朗詩、遠(yuǎn)洋等大型房企也都參與競拍，最終被上海建工以31億元總價(jià)拿下。城東宅地吸引了9家房企爭搶，最終五礦地產(chǎn)以20億元的總價(jià)奪下，樓板價(jià)為15455元/平方米，成為新一任的“城東地王”。
張大偉說，像北上廣深以及廈門南京等熱點(diǎn)城市土地市場高溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的原因在于，相比目前三四線城市明顯可以看到的風(fēng)險(xiǎn)，這些核心熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)要低很多，房企也會(huì)更加扎堆在這些熱點(diǎn)城市，因此這種競爭會(huì)更加激烈。
“地王頻現(xiàn)說明企業(yè)看好這些城市的需求�！睆埓髠フf，這些城市通常都具有對(duì)周圍強(qiáng)大的輻射能力，人口還在不斷向這些熱點(diǎn)中心城市聚集，土地與人口相比還是很稀缺的，所以開發(fā)商也會(huì)更加看好。
一方面是人口的不斷聚集，另一方面有限的土地供應(yīng)。以廈門為例，這幾年廈門土地市場一直存在類似小米手機(jī)的“饑餓營銷”，土地供應(yīng)明顯不足。尤其是今年，在土地市場行情不好的情況下，廈門土地出讓節(jié)奏也比較慢，今年前九月，廈門的土地出讓寥寥無幾。
大城市供地趨緊
本月20日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)城市劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，并要求各地區(qū)、各部門出臺(tái)的與城市規(guī)模分類相關(guān)的政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等要按照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)修訂。這也意味著，未來超大城市、特大城市的用地規(guī)模將會(huì)受到嚴(yán)格限制。
此前11月3日，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好永久基本農(nóng)田劃定工作的通知》提出，北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、貴陽、西安14個(gè)城市周邊永久基本農(nóng)田劃定工作將先行展開，全國永久基本農(nóng)田劃定和成果完善工作將于2016年底前全面完成。這也意味著，年初全國國土資源工作會(huì)議提出為500萬人口以上大城市擴(kuò)張“劃界”工作開始“動(dòng)真格”。在這種情況下，未來大城市的土地供應(yīng)將更加趨緊。
除了“地王”指標(biāo)，一個(gè)城市對(duì)周圍資源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈�！坝惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)水平。”廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)告訴本報(bào)。
有媒體曾對(duì)2013中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市�；旧�，目前中國房價(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。
張大偉說，人口凈流出的城市，房價(jià)肯定不會(huì)漲。尤其是三四線城市，即便是給了杠桿，也不會(huì)反彈。而人口凈流入的地方，要看土地的價(jià)格。像一線城市，嚴(yán)格控制人口，說明人口的集聚能力最強(qiáng)，因此土地也最貴。
即便是此前庫存壓力較大的二線城市如杭州，其樓市也將因此輪降息迎來大利好�！安煌某鞘袔齑娌灰粯樱灰写罅康娜丝谶M(jìn)入就會(huì)有需求�！睆埓髠フJ(rèn)為，杭州對(duì)周圍的輻射和吸附力也比較強(qiáng)，此前杭州房價(jià)已經(jīng)下探較多，在此次降息后，有相當(dāng)一部分的超低需求會(huì)進(jìn)入，未來杭州樓市也會(huì)企穩(wěn)回暖。
不過，人口凈流入并不是影響投資價(jià)值的唯一要素，一個(gè)城市房價(jià)是否堅(jiān)挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關(guān)。通常而言，政級(jí)別等級(jí)較高的城市，比如直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的公共資源優(yōu)勢(shì)比較大，對(duì)有效購買力的吸引也就比較大。
一定時(shí)期內(nèi)的庫存也會(huì)明顯影響到城市房價(jià)的反彈走勢(shì)，上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告稱，截至10月底，該院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)顯示，包括溫州、茂名、煙臺(tái)、天津和西安在內(nèi)的幾個(gè)城市存銷比數(shù)值偏大，此類城市房價(jià)下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。
總體來看，在央行降息后，房價(jià)反彈可能性最大的城市首先是北上廣深四大一線城市和廈門、南京等土地市場高溢價(jià)、地王頻出的城市。此外像一些人口吸引力較大，庫存壓力較小的沿海中心城市和中西部人口大省的省會(huì)，如福州、蘇州、青島、大連以及武漢、鄭州、合肥、成都等城市也很有可能迎來反彈。
