今天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月份的70個大中城市住宅銷售價格的變動情況。和上個月相比，我們看到新建商品房住宅價格的是下降的城市有69個，持平的城市只有1個。同比來看，價格下降的城市是67個，上漲的3個。那么，這組數(shù)據(jù)到底折射出樓市哪些新的變化?我們?nèi)绾慰创@些新的變化?根據(jù)這些數(shù)字，我們?nèi)绾蝸砼袛辔磥淼姆康禺a(chǎn)市場?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評論。
數(shù)據(jù)折射樓市哪些新動向?穩(wěn)定住房消費多地新政試水，樓市走勢再度惹人關(guān)注，買房是否考慮出手?
馬光遠(yuǎn)：9月的房貸新政對整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期改變非常明顯
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從9月份到10月份，一個最大的變化就是9月30號人民銀行的房貸新政，房貸新政對整個房地產(chǎn)市場來講，預(yù)期的改變非常明顯。我們看一線城市二手房，4個城市全部止跌，上個月，70個大中城市全部下跌，現(xiàn)在只有64個下跌，兩個上漲，一個是北京，一個是杭州。第二個是4個一線城市全部已經(jīng)停跌，這說明政策本身的效應(yīng)已經(jīng)傳導(dǎo)到市場上面了。大家認(rèn)為最起碼一線城市、熱點城市，現(xiàn)在可以出手買房子，可能對很多人來講，我們從銷量上也能看出來。
我覺得9月份跟10月份的這種變化，讓我們看到了，市場本身對政策的敏感，但同時也看到，除了一線城市之外，剩下的絕大多數(shù)的城市仍然沒有止跌，而且我們看到同比，10月份跟9月份比，那是下跌的城市大幅度增加，為什么大幅度增加?一方面是因為去年的基數(shù)特別高，因為去年到第四季度，房價加速上漲的態(tài)勢沒有結(jié)束。我記得當(dāng)時我舉了一個例子說，我發(fā)現(xiàn)全國所有的空投都死掉了，所有的空投都轉(zhuǎn)向說，我也看好房地產(chǎn)，我說這可能是一個信號。現(xiàn)在我們看到的整個的同比下跌，可能到11月份更加嚴(yán)重。到12月份，我預(yù)計可能所有的城市，比如說70個城市，你從同比來看，都是全部下跌的，但是這并不意味著這個市場沒有變化。
劉戈：現(xiàn)在政策對于樓市的影響已經(jīng)不那么明顯
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
對于二手房，大家往往把它當(dāng)成一個先行指標(biāo)，這么一點點上漲到底是一個什么信號?我覺得很難通過這樣一個指標(biāo)來判斷。我們再看一下其他更重要的指標(biāo)，看土地購置，1—9月一直還在跌，但到1—10月份的時候，往上有一個拐點，同比上漲了1.2%，所以對于開發(fā)商來說，又有更多的開發(fā)商投入到土地市場里面，可能也是一個信號，對他們來說，覺得今后這買賣還能夠做下去，所以對于整個市場的信心來說的話，可能又產(chǎn)生了一點點變化。
現(xiàn)在的分化非常大，現(xiàn)在在北上廣深這幾個城市，可能相對而言對于政策，因為這些城市本來相對就比較堅挺，所以政策對于整個二手房的影響，應(yīng)該有一定的關(guān)系，但是對于全國大部分其他城市來說，這種影響，我現(xiàn)在看不那么明顯。
馬光遠(yuǎn)：整個房地產(chǎn)市場 現(xiàn)在分化得非常明顯
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得這個市場的變化首先是量的變化，而且量的變化從一線城市、熱點城市來看，非常明顯。比如說10月份，北京銷量整個是八千一百九十一套，環(huán)比暴漲了63%，這個量跟9月份來講非常明顯，明顯的關(guān)鍵是什么?就是這個政策變化了，但是劉老師剛才講，大量的城市從政策本身還看不出它的變化，說明什么?說明我們整個房地產(chǎn)市場，至少我們現(xiàn)在來講分化得非常明顯。
事實上，中國的房地產(chǎn)市場不是鐵板一塊，全國沒有一個市場叫中國房地產(chǎn)市場，應(yīng)該說每個城市都不同，一線城市本身去看庫存其實價值并不大，為什么?因為一旦大家預(yù)期改變以后，需求在，大量的需求。永遠(yuǎn)是需大于供，而不是供大于求，但是剩下的大量的城市是什么?是現(xiàn)在供大于求。我們看到無論是總的數(shù)字，還有不斷增加的數(shù)字來講，房地產(chǎn)投資增速在下降，但是畢竟它還有12.4%，這12.4%，而且我們的總共也是7.8%，10月份，就是總共完成比去年增長了7.8%，最后都會形成庫存，所以對大量的城市來講，未來消化庫存仍然是主要。千萬不要說，一看到一個量的變化就以為又要沖上天上去了，我認(rèn)為這是不現(xiàn)實的，因為畢竟大量的庫存在那地方放著，我們有時候算有些庫存，真的非常嚇人。
馬光遠(yuǎn)：政策的信號必須明確 千萬不要誤導(dǎo)市場
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
無論從中央還是到地方，事實上，政策體現(xiàn)出的信號是什么?就是房地產(chǎn)很重要，房地產(chǎn)本身如果說處在一個暴漲暴跌這么一個狀態(tài)的話，肯定無論對房地產(chǎn)自身還是對經(jīng)濟(jì)肯定是不利的。我覺得這種信號必須給它明確，就是說你千萬不要誤導(dǎo)市場，讓市場覺得說，你看現(xiàn)在的政策又讓我要回到以前的狀態(tài)。我覺得目前整個房地產(chǎn)，用現(xiàn)在最時髦的說法，就是進(jìn)入了一個新的常態(tài)。這個新的常態(tài)，比如說從投資來講，我們現(xiàn)在說以前的投資增速都在20%多，現(xiàn)在回到百分之十幾，其實非常正常，包括銷量，包括這種價格的漲跌。比如說以前只有上漲沒有下降，價格一旦下降，大家感覺到不正常，未來價格的漲跌會成為一個非常正常的事兒。
我覺得國務(wù)院提出的穩(wěn)定住房消費，里邊重點兩個字是消費，也就是說讓住房回到什么?第一回到居住狀態(tài)，第二，未來的整個市場對于開發(fā)商、對于地方政府來講都要正確判斷，正確判斷是什么?第一，你一定要搞清楚供求關(guān)系，如果這個地方的住房供應(yīng)過大，一定要想辦法消化庫存，價格的調(diào)整是消化庫存最好的辦法;第二，一定要意識到未來整個房地產(chǎn)市場像過去十年一樣，那樣大漲幾乎沒有可能，所以我們會看到一個完全分化的中國房地產(chǎn)市場。第一，大的城市可能仍然需求比較旺盛，但是大量的城市未來十年，跟過去十年完全不同;第二我們的政策層面也在轉(zhuǎn)向，從以前比如說，可能在消費層面著力不多，到現(xiàn)在主要轉(zhuǎn)向消費。也就是說，主要滿足你的居住需求，那么這樣的話，我想我們的整個房地產(chǎn)市場才能夠從過去的火熱狀態(tài)轉(zhuǎn)入一個比較正常溫度。我認(rèn)為現(xiàn)在的市場真的很正常，漲漲跌跌，讓大家回歸，我不再去投資房子，投資房子不一定能賺錢。
劉戈：在新常態(tài)下 更多的是改善型的需求
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
按老馬的說法，進(jìn)入到一個新的常態(tài)，進(jìn)入到新的常態(tài)這種需求是什么?更多的是改善型的需求。也就是說，原來我可能住著一個60平米的房子，現(xiàn)在我想住90平米的房子。那原來90平米的房子，現(xiàn)在生孩子，又少了一間房子，我能不能再加一些錢，把原來的這個賣掉，再換一個新的，那么這和原來為了投資、為了增值的需求，發(fā)生了一個大的變化，這樣才真正的能夠?qū)崿F(xiàn)良性的新常態(tài)。
馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在是在熱點城市買房的時機
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得正確的判斷市場，就是每個人現(xiàn)在應(yīng)該完成從市場變化到心理變化的這么一個轉(zhuǎn)化�，F(xiàn)在很多人的心理沒有轉(zhuǎn)化過來，認(rèn)為一旦政策出來，房地產(chǎn)市場又會起來，又會大熱，我覺得這種狀況不會出現(xiàn)。每一個人購房不同的目的，選擇不同，比如說，你現(xiàn)在要在一些大城市、熱點城市買居住的房子，我覺得現(xiàn)在時機還可以。但是說你要投資，比如說你到大量的三、四線城市去進(jìn)行投資，這可能不是最好的投資。這個市場本身現(xiàn)在已經(jīng)很正常了，那么意味著什么?意味著你的思維，你對房地產(chǎn)的看法也應(yīng)該回歸正常。
