摘要：分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎，購房者并未獲得實質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質(zhì)性調(diào)整。

    房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權(quán)威人士處獲悉，經(jīng)過長時間調(diào)研后，智囊機構(gòu)近期向主管部門提交了一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費調(diào)整、微調(diào)限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎(chǔ)上，也將定調(diào)房地產(chǎn)政策。

　　一些機構(gòu)指出，在數(shù)據(jù)向好的背后，一線城市面臨的供應(yīng)缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業(yè)決策周期，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現(xiàn)。

　　一線城市樓市明顯升溫

　　經(jīng)過多月的平緩升溫之后，房地產(chǎn)市場的回暖速度正在加快。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環(huán)比上漲8.9%，創(chuàng)年內(nèi)最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環(huán)比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。

　　一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅網(wǎng)簽12279套，二手房網(wǎng)簽11180套，二者均創(chuàng)下今年以來月度新高。

　　9月末以來出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申最低利率優(yōu)惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務(wù)院常務(wù)會議提出“穩(wěn)定住房消費”的說法。11月21日，央行[微博]宣布降息。

　　同時，在多數(shù)城市已經(jīng)對松綁或取消“限購令”的基礎(chǔ)上，各地陸續(xù)發(fā)布了多項產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展政策，其中不少條款對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利好。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質(zhì)，不僅對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉(zhuǎn)而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內(nèi)或持續(xù)。

　　一系列托市政策的出臺，引發(fā)廣泛爭議。在房地產(chǎn)發(fā)展史上，每當(dāng)市場陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業(yè)內(nèi)人士所批評，認為其會繼續(xù)助長土地財政依賴和“房地產(chǎn)獨大”現(xiàn)象。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產(chǎn)市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當(dāng)前的交易勢頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經(jīng)濟，但在客觀上利好了房地產(chǎn)，尤其是提振了市場信心。

　　自住房貢獻不少成交量

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數(shù)據(jù)明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數(shù)據(jù)相對樂觀，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、區(qū)域分化嚴(yán)重的市場環(huán)境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求形勢明顯。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯(8.73, -0.02, -0.23%)。

　　今年以來，住建部經(jīng)過多輪調(diào)研，已經(jīng)對整體房地產(chǎn)市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產(chǎn)成交量雖然維持在高位，但相當(dāng)一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據(jù)北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數(shù)據(jù)，決策者可能會得出“市場平穩(wěn)”的結(jié)論，且沒有動力對現(xiàn)有政策作出進一步調(diào)整。事實上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業(yè)的大部分土地成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)的積極性并不高。

　　他指出，大規(guī)模的自住房建設(shè)不僅難以持續(xù)，而且會影響到企業(yè)的投資熱情。對于供需關(guān)系緊張、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數(shù)”的問題。

　　統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，自2月以來，全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

　　“政策窗口期”有望開啟

　　政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產(chǎn)生反作用。中國證券報記者獲悉，相關(guān)智囊機構(gòu)近期向主管部門提交一份調(diào)整樓市政策的建議，涉及相關(guān)稅費的調(diào)整、微調(diào)限購等策略。此前，該智囊機構(gòu)曾對各地樓市進行了長時間調(diào)研。

　　在稅費方面，上述機構(gòu)建議降低二手房交易營業(yè)稅免征年限。此前業(yè)內(nèi)人士曾呼吁，該年限應(yīng)由五年調(diào)整至兩年。同時，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

　　權(quán)威人士透露，上述機構(gòu)還建議對一線城市的限購政策進行微調(diào)，賦予外地戶籍人口購買二套房的權(quán)利。上述政策的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，一線城市的真實情況要低于數(shù)據(jù)反映的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在樓市政策“持續(xù)寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

　　短期來看，政策利好恐不會很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現(xiàn)在2015年1月。一方面，年度樓市數(shù)據(jù)出臺，將為監(jiān)管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在為明年經(jīng)濟形勢作出判斷的基礎(chǔ)上，也會給房地產(chǎn)政策的制定奠定基本原則。

　　王玨林認為，房地產(chǎn)政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他并不建議對一線城市取消限購。

　　另有分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執(zhí)行中仍謹(jǐn)慎，購房者并未獲得實質(zhì)性利率優(yōu)惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質(zhì)性調(diào)整。

　　就市場表現(xiàn)而言，雖然多數(shù)機構(gòu)認為回暖勢頭仍將延續(xù)。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業(yè)決策周期，在上述“窗口期”過后，房地產(chǎn)市場將在明年3、4月真正做出反映。