文前提要：不動產(chǎn)登記制度即將頒布并開始實施。這項制度的執(zhí)行，將會形成統(tǒng)一登記系統(tǒng)，這對規(guī)范市場有著極為重要的作用，但不會直接打壓房價，所以購房者完全可以按照自己早已制訂好的置業(yè)計劃來推進(jìn)，無需做出調(diào)整。
不動產(chǎn)登記漸行漸近
不動產(chǎn)登記離我們越來越近了。
有媒體報道稱，《不動產(chǎn)登記暫行條例》已由國務(wù)院簽發(fā)，可能會在今年年底頒布，明年3月1日起實施。
本刊不動產(chǎn)研究中心梳理發(fā)現(xiàn)，相較此前，今年在推動不動產(chǎn)登記方面，政府推進(jìn)速度明顯加快。3月，“不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議第一次會議”召開，明確用3年左右時間全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。5月，經(jīng)中央編辦批復(fù)，國土部掛牌成立不動產(chǎn)登記局。8月，不動產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)。9月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公開征求意見就已結(jié)束，并在進(jìn)一步修改后上報高層。11月28日，中央編辦已批復(fù)同意中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國土資源部不動產(chǎn)登記中心。
不動產(chǎn)登記中心的出現(xiàn)，意味著不動產(chǎn)登記制度的實施，已是為時不遠(yuǎn)。據(jù)了解，該中心的工作職責(zé)主要承擔(dān)不動產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)等方面支撐工作和國土資源法律事務(wù)工作。此舉被解讀為不動產(chǎn)登記制度實施已為時不遠(yuǎn)。此后，各地陸續(xù)有消息傳出將在近期成立不動產(chǎn)登記局，包括廣東、四川、湖南等。
打壓房價無根據(jù)
不動產(chǎn)登記制度對房價會產(chǎn)生怎樣的影響?會不會像市場之前所擔(dān)心的那樣，導(dǎo)致房價下跌?專業(yè)人士分析指出，這種可能性不是很大。
早在去年，就有人在公開場合表示不動產(chǎn)登記制度的實施，將導(dǎo)致房價下跌。去年11月份，國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。就在同一時間，SOHO中國董事長潘石屹隨即發(fā)布微博稱，“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌�！�
潘石屹的觀點得到不少人的贊同，有人甚至進(jìn)一步分析指出，不動產(chǎn)登記制度的實施，會導(dǎo)致市場出現(xiàn)大量拋房現(xiàn)象，進(jìn)而引起市場供應(yīng)加大，由此導(dǎo)致房價下跌。其理由在于，不動產(chǎn)登記制度若再跟進(jìn)住房信息公開和房產(chǎn)稅，持有多套房產(chǎn)的成本就將上升，甚至?xí)小胺锤钡男Ч�。這將帶來的一種可能就是，買房人對投資房地產(chǎn)熱情下降，同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應(yīng)量的增加，進(jìn)而造成房價下降的情形出現(xiàn)。
不動產(chǎn)登記制度到底能否引起市場供應(yīng)的加大?兩者之間是否有必然聯(lián)系?業(yè)內(nèi)人士給出了不一樣的解釋。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍指出，不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單理解為房屋登記。國內(nèi)住房買賣行為一直都在住建部門實行登記備案，新的不動產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記引起的少數(shù)“吐房”現(xiàn)象也不會撼動當(dāng)前市場基本面。
其實，不動產(chǎn)登記制度的根本意義在于只為劃清物權(quán)歸屬，而不是打壓房價。從某種程度上來說，在不動產(chǎn)登記制度實施之后，攝于房地產(chǎn)稅壓力，部分房產(chǎn)持有者可能會處于調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的而出售房產(chǎn)，甚至有政府官員出于某種壓力而出售房產(chǎn)，但這并非市場主流。而從制度本身來說，它無法實現(xiàn)讓人隨意查詢其他人的財產(chǎn)，所以人們寄希望該制度成為反腐利器從而使市場供應(yīng)量上升的猜測，幾乎不存在。而從長遠(yuǎn)來看，不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場的影響更多體現(xiàn)在規(guī)范運行方面，是房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的一種重要組成部分，如果在此基礎(chǔ)上再推出房地產(chǎn)稅等法規(guī)，可以起到引導(dǎo)市場需求的作用，從而保證市場的健康穩(wěn)定。
不動產(chǎn)登記影響幾何
在房地產(chǎn)稅全面鋪開呼聲越來越大的今天，不動產(chǎn)登記制度的實施，顯然會影響到未來房產(chǎn)投資的預(yù)期。
首當(dāng)其沖的是房產(chǎn)投資熱情。從目前已知情況來看，不動產(chǎn)登記更像“資產(chǎn)登記”，從這個角度來看，這對房產(chǎn)投資而言，并不是很有利。這是因為投資不動產(chǎn)，很有可能會面臨要承擔(dān)較高的稅負(fù)的情形，而一旦不動產(chǎn)登記制度全面實施，對于房產(chǎn)投資者而言，名下所擁有的房產(chǎn)信息在登記系統(tǒng)中完全體現(xiàn)，而按照目前房地產(chǎn)稅開征標(biāo)準(zhǔn)，超過規(guī)定面積之后必須納稅，相對自動申報這種方式來說，通過不動產(chǎn)登記這種方式來鎖定納稅目標(biāo)，幾乎能讓所有房產(chǎn)持有者無一幸免。
之所以能夠做到這一點，專家分析指出是因為不動產(chǎn)登記還可為房地產(chǎn)稅向存量開征奠定基礎(chǔ)。有專家指出，房地產(chǎn)稅出臺有兩個前期必要條件，一是不動產(chǎn)信息登記并全國聯(lián)網(wǎng)，二是不動產(chǎn)評估。不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一登記歸類整理，有利于相關(guān)部門掌握全國不動產(chǎn)的數(shù)量、類別、分布及產(chǎn)權(quán)狀況，可以幫助解決房地產(chǎn)稅向存量開征第一個問題。因此一旦建立不動產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)計體系，所有不動產(chǎn)投資者的“底細(xì)”便會被摸清。
當(dāng)然，短期內(nèi)還無法做到這一點。首先是不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)查詢，還需要一個過程，從不動產(chǎn)登記制度的正式實施，到全國完全聯(lián)網(wǎng)，專家預(yù)計需要一段時間，少則數(shù)月，多則一兩年。其次是與之相對應(yīng)的居民信息系統(tǒng)以及信用體系也需要得到完善，這樣方能為房地產(chǎn)稅提供準(zhǔn)確信息。
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)登記制度對樓市的影響有限。就目前的情況而言，雖然在剛剛過去的11月份成交量仍然保持較高的活躍程度，如上海11月份成交量與10月份相當(dāng)，超過百萬平方米，北京11月份新建商品住宅網(wǎng)簽量更是達(dá)到了12279套，為今年之最。但由于11月份供應(yīng)量的加大，導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)并無實質(zhì)性的改善，供大于求局面并未得到真正緩解。中房指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，截止到12月7日，上海的新建商品房庫存量達(dá)到了1327萬平方米，已處于階段性高位。就市場整體水平而言，由于成交月初周期性收窄加之企業(yè)繼續(xù)加大推盤，使得該周去化速度放緩，致使庫存高位攀升。截至12月7日，中房指數(shù)研究院監(jiān)測的18個主要城市庫存總量較上周環(huán)比上漲1.66%，12個城市庫存增加。因此在這種市場環(huán)境下，購房者仍然可以按照既定的購房節(jié)奏安排置業(yè)計劃，比如首次購房者，可以選擇性價比較高的物業(yè)從容出手。而對于改善型需求來說，則應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有政策做出適當(dāng)調(diào)整，盡量讓自己達(dá)到滿足“首套房”貸款標(biāo)準(zhǔn)，以切實降低購房成本。
