2014年樓市馬上收官，備受關(guān)注的北京二手房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾番起落后，“量跌價(jià)漲”成為其主要走勢(shì)。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月25日，北京市二手房網(wǎng)簽量為100874套，預(yù)計(jì)全年約為10.4萬(wàn)套，比去年大幅回落35.9%；成交均價(jià)為29963元/平方米，雖然同比增長(zhǎng)了4%，但年度漲幅為近六年來(lái)新低。

    成交量大跌近四成

    從成交量方面看，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，北京二手住宅網(wǎng)簽量一直徘徊在1萬(wàn)套以下，僅9月份超過(guò)9000套；而2013年全年，有9個(gè)月單月網(wǎng)簽量超過(guò)1萬(wàn)套，甚至單月最高網(wǎng)簽量高達(dá)4.3萬(wàn)套以上。

    對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“量跌”是由多方因素造成的。在經(jīng)過(guò)了2013年16.2萬(wàn)套的成交釋放后，在價(jià)格門檻逐步走高的同時(shí)，市場(chǎng)有效需求出現(xiàn)階段性斷檔；此外，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度觀望情緒持續(xù)較為濃厚，入市節(jié)奏比往年顯著放緩。

    胡景暉還表示，2014年年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購(gòu)買力支持力度相對(duì)不足也影響了購(gòu)房人群的有效入市。盡管在5月份，央行、銀監(jiān)會(huì)先后喊話支持首次自住型人群置業(yè)，但效果始終有限，直至“930”房貸新政發(fā)布之后才逐步有所改觀。

    成交價(jià)年度漲幅為近六年新低

    而從價(jià)格方面來(lái)看，從今年3月份后，北京樓市價(jià)格就已經(jīng)進(jìn)入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。在“930新政”之后，四季度二手房?jī)r(jià)開始反彈。進(jìn)入9月份之后，二手房成交均價(jià)跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份成交均價(jià)為2.9萬(wàn)元∕平方米，環(huán)比上漲了1%；從11月份的表現(xiàn)來(lái)看，價(jià)格再次有輕微上漲，成交均價(jià)達(dá)到了2.96萬(wàn)元∕平方米。而從全年來(lái)看，成交均價(jià)直逼3萬(wàn)元∕平方米。

    對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，“930”新政后，改善型需求被釋放，該類人群多在成交單價(jià)較高區(qū)域購(gòu)房，從而拉高了全年的實(shí)際成交價(jià)格。

    事實(shí)上，“930”新政和降息確實(shí)加速了改善型需求入市。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，降息后四周的鏈家平均成交量較降息前三周高12%，成交均價(jià)較降息前有0.06%的累計(jì)漲幅。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，未來(lái)北京市二手房市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)大幅振蕩的局面，年底前價(jià)格將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定。

    而對(duì)于未來(lái)一年北京市二手房市場(chǎng)的走向，胡景暉認(rèn)為，2015年北京樓市成交量整體上將好于2014年，但價(jià)格顯著上漲的可能性不大。

    胡景暉稱，受各類政策影響以及2014年的市場(chǎng)調(diào)整后，具備一定資金實(shí)力且有相對(duì)迫切居住需求的改善型人群已經(jīng)占據(jù)了市場(chǎng)主體，但由于此類需求的規(guī)模相對(duì)有限，難以再度促成成交均價(jià)的大幅度上漲。

    此外，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅以及自住房等舉措的不斷推進(jìn)下，樓市發(fā)展預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生變化。

    鑒于此，胡景暉預(yù)計(jì)，明年北京二手房市場(chǎng)整體或?qū)⒈憩F(xiàn)為“量增價(jià)穩(wěn)”。