據(jù)了解，2010年，青島融成置業(yè)有限公司進駐膠州房地產市場，耗資50億元投資開發(fā)建設膠州市響嘡、二里河片區(qū)棚戶區(qū)改造項目，即融城項目，并先期啟動了對項目的拆遷建設工作。在這期間，融成置業(yè)一直在全力推進安居工程建設。
　　融成置業(yè)負責人告訴記者，提到老城區(qū)，在任何一個城市大家都會聯(lián)想到一些面貌，如老舊、臟亂，然而通過精心的打造和營建，在全國的一些城市中也出現(xiàn)了成功的老城區(qū)新項目，并成為地標和標志性建筑。
　　建設中的融城項目正在驗證這一觀點。從2010年投資開始，經過三四年建設，這一個棚戶改造項目被打造成了膠州老城區(qū)首座百萬平方米超級大盤，總占地423畝，總規(guī)劃6000余戶，3萬余業(yè)主，內含20萬平方米多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體及特色商業(yè)街區(qū)。
　　資料顯示，僅僅規(guī)劃中的融城二期項目，總建筑面積就達17萬平方米，其中住宅建筑面積15.5萬平方米，商業(yè)建筑面積1.5萬平方米，車庫車位1270個，共計1380套房源。小區(qū)公共服務設施配置齊全，配備兒童主題商業(yè)街、濱河餐飲、休閑風情商業(yè)街、物業(yè)管理中心、幼兒園、泛會所等，將最大限度地滿足業(yè)主們的生活需要。
　　《經濟參考報》記者在采訪中了解到，融城周邊交通四通八達，10余條公交線路匯聚于此；東接世紀商圈，西鄰西湖農貿市場；距中心醫(yī)院和人民醫(yī)院僅5分鐘車程；膠州市排名前列的中小學教育資源近在咫尺。
　　此外，融城內部擁有24小時生活服務的高端綜合商業(yè)，有望成為膠州新的核心商圈。其20萬平方米頂級主題商業(yè)區(qū)可容納4000余戶商家，涵蓋濱河餐飲、休閑風情商業(yè)街、精品超市、風情餐飲、酒店、影院、KTV等多種業(yè)態(tài)，建成后將成為膠州市老城區(qū)最大、最高端的復合型商業(yè)中心。
　　項目成功，消費者也買賬。據(jù)當?shù)厝耸拷榻B，融成棚戶改造項目回遷安置區(qū)已經于2013年下半年開始交付入住。記者了解到，在2013年12月9日該棚戶區(qū)改造簽約首天，簽約率高達60%多。據(jù)介紹，這一棚戶區(qū)共涉及600多戶居民，首天共有近400戶居民簽約支持這一棚戶區(qū)改造項目。
　　“回遷首日，不少居民凌晨3點就過來排隊了�！比诔煞矫嬉晃还ぷ魅藛T介紹，盡管當?shù)乩习傩諏υ瓉淼纳�活環(huán)境充滿感情，但能這么快便住上便利嶄新的房子仍然讓他們喜出望外。
　　同時，以往都比較棘手的拆遷工作也基本沒有出現(xiàn)問題，當?shù)亟值擂k負責人和融成企業(yè)負責人都表示，老城區(qū)的拆遷比預想的要順利。
　　據(jù)悉，按照街道辦與企業(yè)的溝通協(xié)議，在涉及拆遷的土地一級開發(fā)過程中，他們采取政府主導、企業(yè)墊資的方式來促進拆遷工作。具體方案為，街道辦和企業(yè)方顯達成協(xié)議，由街道辦工作人員逐家逐戶來和當?shù)匕傩諟贤ú疬w過程的補償方案和后續(xù)回遷方案。企業(yè)方先行墊付老百姓的補償款項和拆遷安置費用以及改造片區(qū)內所有市政配套項目等。
　　街道辦主導的三方協(xié)議大致為，在棚戶區(qū)原址進行回遷房的改造建設，老百姓可根據(jù)原有住房面積選擇補償方案。如果選擇貨幣補償，則由企業(yè)方以不低于當?shù)厣唐贩渴袌鰞r的方式按面積補償；如果選擇回遷房屋，則在原來住房面積基礎上實行“多退少補”的方案，回遷房面積超出部分，老百姓以低于當?shù)仄骄�房價近千元的4050元/平方米補貼給企業(yè)。
　　2011年6月份開始，中云街道辦事處先后對蜈蚣街、大石頭街、窯灣街、響堂北街、東宋戈莊村、中宋戈莊村、西宋戈莊村大約4000戶房屋進行了拆遷，其中租房戶約800戶左右。而融城項目所在的整個響堂、二里河片區(qū)位于蘭州西路以北、杭州路以西、龍州路以東、膠州西路以南，占地約423畝，其中第一批次拆遷占地(含市政道路)約305畝，涉及被征收戶數(shù)1450戶。
　　整個棚戶區(qū)改造回遷時間為26個月。2013年底，企業(yè)方首先完成了棚戶改造工程中的回遷房部分，并交付老百姓，對于無力承擔回遷房面積超出部分的困難住戶，企業(yè)方最大化程度酌情考慮予以減免。在二里河、響堂區(qū)棚戶改造工程進展順利之后，中云街道辦也隨后啟動處轄區(qū)內其他棚戶區(qū)改造項目。按照規(guī)劃，最終將建成住宅、生活、娛樂等配套功能齊全，總共規(guī)劃建筑面積達30多萬平方米的高檔社區(qū)，形成宜居、宜業(yè)、宜商同步發(fā)展的新城區(qū)。

　　多方共贏　利國利民

　　在以前的棚戶區(qū)改造工程中，讓企業(yè)參與進去往往成為一個比較敏感的話題，不少業(yè)內人士對此都有些猶豫：“（企業(yè)參與）實際上等于讓企業(yè)墊錢，去做棚戶區(qū)改造。保障性住房建設，本來是政府的責任，不應該讓企業(yè)去負債�！�
　　事實上，在這類棚改項目中，除了用于安置居民回遷的回遷房，房企往往還有一部分可用于商品房項目開發(fā)。此外，在土地市場上，由于企業(yè)方參與土地一級開發(fā)部分，經營性用地出讓方面也能夠讓企業(yè)方實現(xiàn)一二級聯(lián)動。
　　記者了解到，一般來說，房企在保障性住房建設的利潤率只有3%-5%。以北京為例，首開股份一直是北京市最主要的保障性住房建設企業(yè)之一，其可出售型保障性住房包括兩限房、經濟適用房、回遷房等項目，預計凈利潤率為8%左右。
　　因此，如果只是涉及棚改工程的一級開發(fā)，顯然不會對企業(yè)有太大的吸引力。但現(xiàn)實的情況是，盡管后期經營性土地的出讓需要走公開招拍掛程序，但是參與一級開發(fā)的企業(yè)，在后期拿地上有明顯優(yōu)勢。尤其是新城區(qū)板塊受益規(guī)劃利好，發(fā)展速度較快，很多房企選擇在此區(qū)域扎根。事實上，房企入駐的方式也以舊城改造項目居多，希望從板塊和區(qū)域未來潛力中收益。這成為企業(yè)參與棚戶區(qū)改造的重要動力。
　　融成項目的相關負責人告訴記者，在參與二里河、響堂片區(qū)棚改項目后，融成方面曾在一級開發(fā)過程中先行墊資。作為回饋，政府方面除了依照國家標準減免相應稅費以外，在招拍掛的二級土地市場，融成方面擁有優(yōu)先權。當?shù)亟值擂k事處負責人也告訴記者，依照最初招商引資項目簽訂的相關條款，對企業(yè)回饋的相關工作也在有序推進中。
　　在融城項目完成的一期工程中，除了回遷房部分，剩余部分商品房已經開始銷售，這成為企業(yè)回籠資金的主要渠道。
　　據(jù)悉，積極融資、吸引社會資金參與棚改和保障房建設已經有國家政策支持。2014年8月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求對棚戶區(qū)改造加大金融支持力度。進一步發(fā)揮開發(fā)性金融作用。國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業(yè)銀行等金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項目。
　　此外，要求各地建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。通過投資補助、貸款貼息等多種方式，吸引社會資金，參與投資和運營棚戶區(qū)改造項目，在市場準入和扶持政策方面對各類投資主體同等對待。支持金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，研究建立完善多層次、多元化的棚戶區(qū)改造融資體系。