摘要：在36家公布2014年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，近兩成企業(yè)預(yù)虧，近五成房企凈利潤(rùn)下滑。

    截至1月19日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)36家上市房企公布了2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，7家房企預(yù)告凈利潤(rùn)虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)下限來(lái)看，凈利潤(rùn)同比下滑企業(yè)達(dá)17家，占比近五成。

　　雖然上述36家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在36家公布2014年度業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，近兩成企業(yè)預(yù)虧，近五成房企凈利潤(rùn)下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下行的現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，今年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不少房企迫于資金壓力，均采取“以價(jià)換量”的銷售策略，加之資金成本提升等因素，確實(shí)侵蝕了不少房企的凈利潤(rùn)。

　　近兩成房企首虧

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，在這36家已經(jīng)公布2014年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)警的企業(yè)中，9家業(yè)績(jī)預(yù)增，4家略增，3家扭虧，3家續(xù)盈；5家預(yù)減，5家略減，1家續(xù)虧，6家首虧。其中，首虧房企為金豐投資、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、榮豐控股陽(yáng)光股份、亞太實(shí)業(yè)以及多倫股份，續(xù)虧企業(yè)為東方銀星。

　　值得注意的是，在7家業(yè)績(jī)虧損的企業(yè)中，有6家是首虧，其中，預(yù)計(jì)首虧額度最高的是陽(yáng)光股份，預(yù)計(jì)虧損5.4億元-5.9億元，下降380%-460%。

　　對(duì)此，陽(yáng)光股份表示，天津楊柳青項(xiàng)目房屋交付虧損及存貨預(yù)估減值損失約4.8億元；費(fèi)用化財(cái)務(wù)利息增加約1.7億元；上海松江項(xiàng)目已投入部分的預(yù)計(jì)損失約0.26億元。

　　而在上述36家發(fā)布2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企中，榮豐控股凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大，而且該企業(yè)也是業(yè)績(jī)首虧企業(yè)，榮豐控股預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-2644.98%。

　　榮豐控股表示，預(yù)測(cè)2014年年度虧損額為3500萬(wàn)元--4500萬(wàn)元。而對(duì)于業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因，榮豐控股表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求放緩，市場(chǎng)持續(xù)低迷，集團(tuán)旗下北京榮豐項(xiàng)目已接近尾聲，長(zhǎng)春國(guó)際金融中心項(xiàng)目及重慶項(xiàng)目尚未達(dá)到銷售條件，導(dǎo)致業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。

　　事實(shí)上，關(guān)于凈利潤(rùn)下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績(jī)變動(dòng)的原因基本都與今年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢(shì)有關(guān)，銷售價(jià)格下行，毛利率減少，銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤(rùn)額度。

　　“多數(shù)虧損房企都是由于項(xiàng)目銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到預(yù)售條件，不但銷售目標(biāo)難以完成，降價(jià)銷售的結(jié)果頁(yè)致使凈利潤(rùn)下滑。”某業(yè)內(nèi)人士向記者直言，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過(guò)于集中等多種因素而無(wú)法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購(gòu)消失的命運(yùn)。

　　對(duì)此，同策咨詢總監(jiān)張宏偉向記者表示，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)較慢的企業(yè)，前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主業(yè)受到影響的企業(yè)，一部分資信不太好而難以獲銀行貸款的企業(yè)，這些房企在2015年或?qū)⒚媾R被銀行等金融機(jī)構(gòu)“鎖房”的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，其資金鏈或許會(huì)斷裂。

　　榮盛發(fā)展凈利或超29億元

　　值得注意的是，從目前公布2014年年度業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，中小房企占比較大，萬(wàn)科、保利等千億元級(jí)房企尚未公布年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，因此，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)反應(yīng)了中小房企今年業(yè)績(jī)變動(dòng)的水平。

　　截至1月19日，按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，榮盛發(fā)展預(yù)告凈利潤(rùn)最高，為29.06億元。

　　對(duì)此，有研究報(bào)告顯示，榮盛發(fā)展土地儲(chǔ)備中約20%位于廊坊，如京津冀一體化加速實(shí)施，公司位于廊坊的項(xiàng)目去化率將顯著提升，銷售均價(jià)有望在目前水平上進(jìn)一步上漲，從而提高公司盈利能力。

　　該報(bào)告還指出，榮盛發(fā)展目前土地儲(chǔ)備2000萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)4年銷售，預(yù)計(jì)2015年公司可實(shí)現(xiàn)銷售面積460萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)每平方米約6900元，銷售額預(yù)計(jì)可達(dá)到320億元，同比增長(zhǎng)12%。

　　值得注意的是，得益于京津冀一體化的房企畢竟少數(shù)，多數(shù)上市房企在業(yè)績(jī)壓力下，還難以一直扛價(jià)，不走降價(jià)促銷之路。而從樓市庫(kù)存增加幅度來(lái)看，雖然20城土地出讓金達(dá)1.4萬(wàn)億元，同比下降14%，但樓市庫(kù)存量仍不斷攀升。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，一邊是難以消化的庫(kù)存，一邊是完不成銷售目標(biāo)，可見(jiàn)不少房企在這兩條重要指標(biāo)上的走勢(shì)方向是反的，這將加重房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，張宏偉也表示，至今為止，由于市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面沒(méi)有改變，樓市“惜貸”常態(tài)化的基本面也沒(méi)有改變，中小房企無(wú)論在資本市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)無(wú)法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2015年仍然會(huì)面臨比較大的資金面的問(wèn)題。