摘要：資金成本不斷增加以及銷售的持續(xù)不暢，正在令上市房企的凈利潤受到侵襲。

    資金成本不斷增加以及銷售的持續(xù)不暢，正在令上市房企的凈利潤受到侵襲。即便是銷售業(yè)績超過同行業(yè)總體表現(xiàn)的金隅地產(chǎn)也受到了凈利潤下滑的困擾。金隅股份不久前發(fā)布的公告稱，公司預(yù)計2014年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少25%左右，這與金隅地產(chǎn)在北京樓市銷售額穩(wěn)居三甲顯得極不協(xié)調(diào)。

　　房企凈利半數(shù)下滑

　　截至1月19日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計36家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預(yù)告，其中7家房企預(yù)告凈利潤虧損。按照預(yù)告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑的企業(yè)達(dá)17家，占比近五成。

　　目前，在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)共有133家。截至1月12日，有29家上市房企公布了2014年銷售業(yè)績。29家企業(yè)中僅10家企業(yè)完成各自訂立的銷售目標(biāo)，其他19家企業(yè)的銷售情況并不理想。

　　統(tǒng)計顯示，與千億房企維持高速增長不同，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2014年業(yè)績完成并不理想，多數(shù)企業(yè)未能完成此前設(shè)定的年度銷售目標(biāo)。

　　“事實(shí)上，關(guān)于凈利潤下降或者虧損的原因基本都與2014年房地產(chǎn)行業(yè)頹勢有關(guān)，銷售價格下行、毛利率減少、銷售不力導(dǎo)致項(xiàng)目存貨增加，進(jìn)而加重企業(yè)資金壓力，進(jìn)一步侵蝕凈利潤額度�！币患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

　　專家指出，雖然36家房企不能代表A股133家房企的整體表現(xiàn)，但在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象。去年商品房成交總體較為低迷，由于房價快速下跌，而地價并沒有出現(xiàn)回調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率有進(jìn)一步惡化趨勢。此外，一些企業(yè)采取“以價換量”的銷售策略也壓縮了不少房企的凈利潤。

　　金隅銷售漲凈利降

　　但并非所有房企凈利潤下滑都與銷售下滑直接相關(guān)，金隅地產(chǎn)銷售額上升，凈利卻不升反降。

　　剛剛公布的金隅股份業(yè)績預(yù)告稱，公司預(yù)計2014年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期的32.15億元相比減少25%以內(nèi)，即24.11億-32.15億元之間，對應(yīng)每股收益0.5元-0.67元，業(yè)績低于市場預(yù)期。

　　記者了解到，金隅股份業(yè)績主要由地產(chǎn)和水泥兩部分組成，其中水泥板塊業(yè)績增長相對平穩(wěn)，而凈利潤下滑主要受公司房地產(chǎn)部分凈利潤下滑影響。

　　對此，金隅地產(chǎn)表示，一方面受房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)宏觀調(diào)控政策影響,近幾年房地產(chǎn)市場需求受到抑制,商品房成交總體較為低迷；另一方面，公司房地產(chǎn)板塊存在部分非全資企業(yè)，且結(jié)利情況受各主要區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付進(jìn)度影響較大，因而各年度收入和利潤分布具有不均衡性。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顯單一

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，2013年金隅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額203億元。截至目前，該公司尚未公布2014年公司銷售業(yè)績，但據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心統(tǒng)計顯示，金隅地產(chǎn)2014年實(shí)現(xiàn)銷售額234億元，比上一年增加超30億元。以北京區(qū)域?yàn)槔�，金隅地產(chǎn)2014年銷售業(yè)績達(dá)115億元，實(shí)現(xiàn)增長超過15％。在北京區(qū)域內(nèi)僅排在萬科之后，成為2014年的房企銷售榜眼。

　　“銷售上升利潤卻下滑的一個重要原因是銷售均價的下滑�！币晃恍袠I(yè)內(nèi)人士分析，金隅今年業(yè)績的重要來源主要依靠自主型商品房。

　　有機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)排出的《2014年北京房企商品房銷售金額榜》顯示，僅金隅匯景苑和金隅匯星苑兩個自住型商品房就分別貢獻(xiàn)了58.92億元和33.14億元的銷售業(yè)績。其中，金隅匯景苑力壓招商地產(chǎn)開發(fā)的北京純商品住宅銷冠臻園（51.09億元），成為名副其實(shí)的北京年度單盤銷冠。自住型商品房銷售額占到北京總銷售額的80％。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，單純依賴自住型商品房企業(yè)產(chǎn)品線單調(diào)，是造成企業(yè)盈利能力不足的原因。

　　“自住型商品房售價由政府限價，通常低于周邊房價30％，產(chǎn)品利潤率顯著低于普通商品房。資料顯示，位于朝陽區(qū)東壩的金隅匯景苑規(guī)劃自住型商品房約3400套；位于朝陽區(qū)高井地區(qū)的金隅匯星苑規(guī)劃自住型商品房約1800套，兩個項(xiàng)目銷售單價均為2.2萬元/平方米�！�

　　隱形地主被看好

　　相反，金隅地產(chǎn)2014年在售的純商品房則占比不多。

　　金隅嘉業(yè)董事會工作部相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，2014年金隅旗下北京在售純商品房為金隅瀾灣、金隅78墅、金隅自由筑以及金隅翡麗4個項(xiàng)目。記者粗略統(tǒng)計，銷售額總共約占到銷售總額的20%。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，2015年金隅地產(chǎn)除了上述提到的幾個老盤仍有新房源推出外，其張各莊地塊項(xiàng)目也將入市。此外，公司旗下南京、杭州項(xiàng)目也將開盤銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2013年北京市鼓勵企業(yè)開發(fā)自有用地建設(shè)自住商品房的政策出臺后，金隅、首農(nóng)等企業(yè)被外界看好會成為北京市場大贏家之一，金隅兩個自住房項(xiàng)目即為工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。

　　有機(jī)構(gòu)表示，存量低效用地再開發(fā)將是未來商品房開發(fā)用地的主要供應(yīng)模式，北京市或繼續(xù)出臺政策加快工業(yè)用地轉(zhuǎn)型進(jìn)度。金隅目前工業(yè)用地儲備740萬平方米，其中北京市540萬平方米，約250萬平方米在五環(huán)以內(nèi)。隨著自住型商品房價格逐漸隨行就市，金隅地產(chǎn)未來將受益。但金隅地產(chǎn)仍需增加商品房項(xiàng)目的供應(yīng)，才能為2015年利潤率的提升增添砝碼。