2015年，房地產(chǎn)信托將再次迎來(lái)高峰期。
用益信托的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年全年預(yù)計(jì)共有505只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)模達(dá)3000億元。其中，中融壓力最大，近300億房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中在下半年到期。
505只3000億產(chǎn)品集中到期
用益信托對(duì)已披露期限和規(guī)模產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年預(yù)計(jì)共有505只集合房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期，到期規(guī)模將達(dá)2413.39億元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分別是中融信托66款，預(yù)計(jì)到期規(guī)模359.19億元；平安信托22款，預(yù)計(jì)到期規(guī)模151.49億元；四川信托124歀，預(yù)計(jì)到期規(guī)模114.29億元。Wind的數(shù)據(jù)顯示，在到期最多的中融信托66款產(chǎn)品中，有近8成都是集中在下半年。
對(duì)此，一不愿具名的信托業(yè)內(nèi)人士26日在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，一般房地信托產(chǎn)品的存續(xù)期都一到三年，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)5年。而正好在2011年至2012年前后，伴隨債市和銀行貸款的逐步收緊，房企為開發(fā)新項(xiàng)目開始了一波信托融資，致使自2014年后逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)信托兌付高峰期。
用益信托統(tǒng)計(jì)的2015年到期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為2413.39億元，其事實(shí)上肯定會(huì)大于這個(gè)數(shù)，因?yàn)樾磐袨樗侥籍a(chǎn)品，有部分產(chǎn)品在成立時(shí)，并沒(méi)有披露產(chǎn)品期限或是成立規(guī)模。對(duì)此，用益信托分析師帥國(guó)讓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。他認(rèn)為，前些年伴隨信托業(yè)的整體快速膨脹，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目的豐厚的回報(bào)，以中融信托為代表的“激進(jìn)派”，遠(yuǎn)不止其公開公布的房地產(chǎn)項(xiàng)目。他保守地估計(jì)，2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目到期規(guī)模將超3000億元。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2014年三季度，中國(guó)房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.27萬(wàn)億元，在全部資金信托中的比重為10.38%。
黑天鵝或引爆地雷 中融信托先“補(bǔ)牢”
房地產(chǎn)信托到期規(guī)模龐大僅僅是一方面，今年還可能是“黑天鵝”頻現(xiàn)的一年。董事長(zhǎng)涉嫌貪腐犯罪案件的房企佳兆業(yè)，自去年以來(lái)一直處于“風(fēng)口浪尖”之中。隨著事件的持續(xù)發(fā)酵，債權(quán)人要求鎖定資產(chǎn)以保全利益的行為愈加頻繁。截至目前，已有包括銀行、發(fā)債機(jī)構(gòu)和信托公司等21家金融機(jī)構(gòu)向深圳市中級(jí)人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)保全。
以信托為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少還有包括華潤(rùn)深國(guó)投、愛建信托、外貿(mào)信托和中融信托四家信托公司為佳兆業(yè)提供數(shù)十億融資，且上述四家公司發(fā)行的信托計(jì)劃仍有多個(gè)項(xiàng)目仍在存續(xù)期。接下來(lái)，首當(dāng)其沖的便是3月28日即將到期的中融信托“中融-佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“中融長(zhǎng)沙梅溪湖”）。
此外，2013年中融信托經(jīng)過(guò)相關(guān)盡職調(diào)查決定設(shè)立集合資金信托計(jì)劃，信托規(guī)模6.33億元，其中優(yōu)先規(guī)模4億元，劣后規(guī)模2.33億元。并以 中融信托（代表“信托計(jì)劃”）作為有限合伙人（LP）出資4億元加入有限合伙企業(yè)深圳佳選穩(wěn)贏投資合伙企業(yè)，基金期限2年。由該合伙企業(yè)以股權(quán)形式投資于項(xiàng)目公司，用于浙江省杭州余杭區(qū)“君匯上品”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。很顯然，4億元的信托資金目前仍然處在佳兆業(yè)房地產(chǎn)（杭州）有限公司和中融信托為合作開發(fā)“君匯上品”項(xiàng)目而成立的有限合伙基金的有效期內(nèi)。
對(duì)此，中融信托相關(guān)工作人員28日對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，因上述項(xiàng)目擔(dān)保足值，風(fēng)險(xiǎn)控制措施得當(dāng)，目前對(duì)公司暫沒(méi)影響。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多不確定因素，公司不斷收縮此類業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)，將業(yè)務(wù)重心向一線城市轉(zhuǎn)移，謹(jǐn)慎準(zhǔn)入二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目，三四線城市僅限特大型開發(fā)商。同時(shí)，提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易對(duì)手選擇標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審查交易對(duì)手開發(fā)能力與現(xiàn)金流壓力，注重第一還款來(lái)源的充足性，并合理控制客戶集中度。
其實(shí)，不僅僅是中融信托，今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的整體發(fā)行明細(xì)銳減。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年新年以來(lái)，僅成立了30幾只房地產(chǎn)信托，成立規(guī)模約40億元，成立數(shù)量較2014年12月份減少了70%，規(guī)模較2014年12月份減少了80%。
對(duì)此，格上理財(cái)分析師王燕娛認(rèn)為，近期佳兆業(yè)事件對(duì)房地產(chǎn)信托的影響頗大。2015年開年以來(lái)，各信托公司已收緊房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)行，但相對(duì)的，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目則有所增加。不過(guò)，房地產(chǎn)信托的收緊一方面是受到地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的影響，另一方面也是由于二級(jí)市場(chǎng)吸引資金對(duì)信托產(chǎn)品發(fā)行形成擠壓的影響。
暗出負(fù)面清單 房地產(chǎn)成雷區(qū)
“對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，信托行業(yè)內(nèi)部已經(jīng)形成了一個(gè)心照不宣的‘負(fù)面清單’，比如，哪些城市的項(xiàng)目屬于禁止類，哪些屬于謹(jǐn)慎類，“有些三四線城市已經(jīng)被做爛了，未來(lái)也沒(méi)有什么發(fā)展空間，房?jī)r(jià)面臨持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在肯定不能再去碰�！睂�(duì)此，某知名信托公司管理人士坦言。他透露，該公司早在2013年年底以來(lái)，在原來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目常規(guī)貫徹的“四三二”規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大盡職調(diào)研，重回房?jī)r(jià)“經(jīng)抗”的一二線城市的布局。
房地產(chǎn)信托貸款“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，是銀監(jiān)會(huì)針對(duì)信托公司房地產(chǎn)信托貸款的要求，四是指開發(fā)商進(jìn)行信托融資前要拿到《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證；三是指地產(chǎn)商必須至少投入30％的自有資金；二是指開發(fā)商必須有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。從整體來(lái)看，通常在融資方資質(zhì)達(dá)不到“四三二”標(biāo)準(zhǔn)的情況下，無(wú)法通過(guò)貸款類方式來(lái)進(jìn)行融資，多會(huì)選擇股權(quán)類融資的方式。
總體來(lái)看，信托公司的避險(xiǎn)訴求使得房地產(chǎn)信托項(xiàng)目目前更加呈現(xiàn)兩方面變化，一是傾斜于大中型房企，二是布局更集中于二線以上城市。操作上，房企攜手信托走項(xiàng)目基金化的路線也是去年來(lái)的一大特色。如去年年初，平安信托與宋都控股及宋都集團(tuán)擬采用項(xiàng)目合作的方式，對(duì)宋都集團(tuán)開發(fā)或代建的單個(gè)或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資合作，即平安信托擬與宋都控股共同設(shè)立平安宋都地產(chǎn)基金。
