自2014年底以來，國內(nèi)房企20強的佳兆業(yè)接連被曝出樓盤被鎖、債務違約、資金鏈斷裂，最終走到破產(chǎn)邊緣，只能選擇重組以求生存。受佳兆業(yè)事件影響，眾多房企遭遇了信用評級下調“黑天鵝”，在此背景下，外國熱錢不二選擇的中國房企不再是遭哄搶的“香餑餑”，而是眾資金規(guī)避的“黑烏鴉”。
　　根據(jù)標普最新發(fā)布的報告顯示，從2014年下半年開始，評級下調以及負面展望調整的內(nèi)地房企數(shù)量明顯上升。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，去年下半年至今，評級下調的房企數(shù)量多達12個，而此前兩年評級下調企業(yè)數(shù)量總和僅為8個。與此同時，負面展望調整的房企數(shù)量也創(chuàng)下近兩年來的新高。
　　最近遭到評級下調的房地產(chǎn)企業(yè)包括佳兆業(yè)、金地集團、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、花樣年控股、人和商業(yè)控股、恒盛地產(chǎn)和中國地產(chǎn)集團等。其中佳兆業(yè)和人和商業(yè)控股的長期企業(yè)評級已經(jīng)下調至“SD”，即選擇性違約。
　　具體來看，1月20日，標普將恒盛地產(chǎn)長期企業(yè)信用評級由“B-”下調至“CCC”，1月8日將人和商業(yè)長期企業(yè)信用評級由“CC”下調至“SD”。而在此之前，富力長期企業(yè)信用評級已由“BB”下調至“BB-”，雅居樂地產(chǎn)長期企業(yè)信用評級由“BB”下調至“BB-”。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產(chǎn)業(yè)，受到評級下調、融資成本上升的影響，資金鏈將面臨較大壓力，部分房企或在年內(nèi)面臨融資危機。
　　近期，資金窘迫的房企們接連發(fā)債，試圖確保資金鏈正常運轉。綠城中國13日公告表示，公司擬增發(fā)于2019年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為8%。
　　但值得注意的是，雖然部分企業(yè)發(fā)債通過，但其利率卻有大幅提高。以恒大集團為例，2月10日，恒大發(fā)行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。發(fā)債利率被提高的不光恒大，2月3日，世茂地產(chǎn)以8.375%發(fā)行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%。
　　對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，投資者認為風險大于收益，所以又要求了更高的風險溢價。
　　中原地產(chǎn)發(fā)布最新報告顯示，截至目前已公布2014年年報預告的上市房企合計67家，其中出現(xiàn)首虧的房企多達13家，預減繼虧的有14家，合計有36家企業(yè)營收額相比2013年出現(xiàn)了下滑。
　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，由于銷售收入放緩且回款周期拉長，房企的經(jīng)營現(xiàn)金流出現(xiàn)短缺。數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度A股上市開發(fā)商經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-1297.27億元，資金缺口大幅增加。
　　而這一現(xiàn)象在2015年也未有所改變。2月9日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，1月該公司的銷售業(yè)績和銷售面積出現(xiàn)雙雙下滑，與去年同期相比分別下降33.94%和44.09%。而保利也稱，1月的銷售金額和銷售面積分別出現(xiàn)了26.72%和36.66%的下滑。此前萬科公布的首月業(yè)績也顯示，其1月營業(yè)收入同比下滑16.1%。
　　融資受挫，銷售下滑，房企財務杠桿大幅提升。中債資信此前發(fā)布的報告顯示，至2014年三季度末樣本企業(yè)調整后的資產(chǎn)負債率升至70.42%。其中一線房企主要通過項目預售實現(xiàn)滾動開發(fā)，調整后的資產(chǎn)負債率近年來穩(wěn)定在65%左右的水平，其他房企實際杠桿則持續(xù)上升至73.18%。
　　財務杠桿的提升，帶來的則是風險加劇，以致評級公司屢屢下調房企評級。標普分析師葉翱行指出，未來隨著資金提供者變得更加謹慎，投機級發(fā)債人將面臨更緊張的融資環(huán)境。那些流動性已經(jīng)疲弱，且未來12個月內(nèi)存在較高再融資需求的開發(fā)商，可能面臨融資危機。盡管往年1月通常是發(fā)債高峰，但自佳兆業(yè)集團違約后，投機級債券發(fā)行幾乎已停滯。
　　張大偉也預計，一向以“年限長、利率低，獲取渠道便捷”而著稱的海外融資受阻，將使業(yè)界對房企今年的資金壓力產(chǎn)生擔憂。他表示，熱錢流出中國市場會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”。
　　此外，房企質量的分化在未來將更為明顯。中債資信評級業(yè)務部分析師谷仕平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)總體信用品質處于各行業(yè)中等略偏下的位置，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的信用分化較大，部分規(guī)模大、項目質量好、資產(chǎn)運營效率高的企業(yè)仍然可獲得較高級別的評級。
　　未來，隨著房企資金供給面的逐步放開，融資規(guī)�；蜻M一步提升，預售管理和風險管控能力較好的一線房企將能有效控制自身杠桿水平，而部分房企債務負擔恐被推升至更高水平，相應償債指標的分化現(xiàn)象亦會進一步增強。