摘要：在成交冷清的表象之下，區(qū)域市場分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態(tài)。從今年以來土地市場情況看，不同區(qū)域的差異越來越明顯。
春節(jié)期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調研發(fā)現(xiàn)，節(jié)日期間多地樓市陷入冰點，不少二三線城市的房地產項目在春節(jié)期間暫停銷售。
在成交冷清的表象之下，區(qū)域市場分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態(tài)。從今年以來土地市場情況看，不同區(qū)域的差異越來越明顯。土地市場的差異化表現(xiàn)也預示著住房市場分化趨勢更加明顯。部分機構認為，隨著春節(jié)假期結束，一線城市的市場成交將逐步復蘇，降息、降準以及不動產登記等政策實施也會給市場預期帶來變化。按照以往慣例，一線城市的房地產市場有望在節(jié)后迎來反彈。
市場成交陷入“休眠”
盡管今年大部分地區(qū)迎來了一個較溫暖的春節(jié)，但樓市交易較之以往，并未出現(xiàn)同步復蘇的跡象。據悉，今年春節(jié)假日期間，大部分城市暫停了網簽，很多城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象。
從機構統(tǒng)計中，依然能夠看出少量的交易。據新浪樂居數(shù)據監(jiān)控中心顯示，春節(jié)所在的一周(2月16日-2月22日)，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環(huán)比前周減少了907套，降幅達86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間進入冰凍期，各大樓盤齊齊“冬眠”。
本報記者多方調研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，部分城市大量房地產項目封盤，暫停銷售，直至春節(jié)假期結束才恢復銷售。此種情況在二三線城市表現(xiàn)的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產項目為吸引回鄉(xiāng)置業(yè)者，有不少樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠措施。
一線城市的春節(jié)市場同樣不容樂觀，原因在于供應相對較少。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計顯示，春節(jié)前一周(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個房地產項目拿到預售許可，為春節(jié)期間深圳市場的低迷埋下伏筆。其中，自今年2月至春節(jié)期間，深圳市無一新盤開盤。網易房產數(shù)據中心數(shù)據顯示，今年春節(jié)假期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市僅成交5套，且均分布在郊區(qū)縣，中心六區(qū)零成交。成交均價上，從去年春節(jié)期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達到27%。
在北京，亞豪機構統(tǒng)計顯示，2月北京商品住宅市場預計將有10個項目入市，其中包括4個純新盤和6個老項目后期。該機構認為，2月份將成為全年供應的最低點。
分析人士指出，除節(jié)假日因素影響外，今年春節(jié)期間，商品消費較低迷，凸顯出經濟形勢不容樂觀的現(xiàn)狀。在這種背景下，房地產交易必然難有起色。
中原地產首席分析師張大偉認為，今年春節(jié)樓市的主要特點為：受春節(jié)因素影響，2月成交量將出現(xiàn)明顯下調，樓市難以走強；一二線城市受節(jié)日影響基本處于暫停狀態(tài)，大部分項目從假期結束后才逐步開售，而2月數(shù)據低迷，將影響到3月上半月。
區(qū)域分化愈演愈烈
在整體交易平淡的表象下，房地產市場的區(qū)域分化態(tài)勢不斷加劇。記者發(fā)現(xiàn)，全國不少三四線城市庫存規(guī)模偏大、消化遲緩等現(xiàn)象未得到改善。
在山東南部某城市的新區(qū)，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅“空城”景象。盡管當?shù)卣块T出臺了減免稅費、發(fā)放購房補貼等政策，吸引農民進城購房、務工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，但效果不佳。
據悉，為控制庫存規(guī)模，當?shù)卣延谌ツ杲型Ａ诵聟^(qū)的開發(fā)。但在今年春節(jié)期間，該地屢屢出現(xiàn)討薪事件，主因在于房地產商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。
這種情況成為三四線城市樓市風險的一個縮影。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)33個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。
相比之下，一線城市的春節(jié)樓市雖然亦無甚亮點，但市場基本面有所不同。以北京為例，進入2015年以來，北京土地市場密集成交，截至春節(jié)之前，北京土地市場的公開成交額已達到452.29億元。短短不到兩個月，土地成交水平相當于2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經創(chuàng)下歷史新高。
在一線城市中，除深圳因地理條件限制無法大規(guī)模推出土地外，北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現(xiàn)最為突出的北京出現(xiàn)樓面價、溢價率、競價次數(shù)不斷攀高的態(tài)勢，上海和廣州的土地也受到市場熱捧。
分析人士指出，土地市場升溫，主要是因為一線城市的供需關系仍然緊張，其作為“避風港”的作用不斷顯現(xiàn)，并加劇了房地產企業(yè)的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應，但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。
張大偉指出，在度過了房地產市場發(fā)展的粗放式階段之后，樓市的區(qū)域分化特征將愈演愈烈。其中，在總體市場供大于求的背景下，一線城市和部分熱點城市供不應求的局面難以在短時間內改善，廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。
這種分化已在近期的房價數(shù)據上有所體現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示，今年1月，全國70個大中城市中，有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環(huán)比下降，持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。
一線城市有望回暖
隨著春節(jié)假期的結束，樓市有望恢復到節(jié)前的成交狀態(tài)。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地產市場交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放；另一方面，一系列政策利好將進一步刺激這種釋放。因此，今年3月樓市成交量有望迅速恢復至1月水平。
據中原地產統(tǒng)計，今年1月，全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套，雖然環(huán)比去年12月有所下調，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬于歷史同期的高水平。
業(yè)內人士預期樓市向好，主要來自于對政策變化持樂觀態(tài)度。張大偉認為，在此前連續(xù)降息、降準的刺激下，預計3月份后再次降準、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，3月份可能會出現(xiàn)首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁。
中金公司報告指出，從邏輯上看，當前經濟增速下行，房地產投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放松的概率較高。該機構認為，如果政策放松，一線城市則存在松綁限購、交易環(huán)節(jié)稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上，2月底到3月上旬出現(xiàn)政策放松的概率較高。
中金公司認為，從歷史經驗看，春節(jié)過后房地產股票、實體市場一般表現(xiàn)良好。自2009年至今，春節(jié)過后地產指數(shù)30個交易日平均較節(jié)前漲7%，而春節(jié)后2-6周的房屋周均成交量平均較春節(jié)前兩周要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖，也將給資本市場帶來刺激。
值得注意的是，《不動產登記暫行條例》出臺實施臨近也可能給市場帶來短期刺激。記者了解到，去年下半年，個別城市政府官員出現(xiàn)低價拋售房產現(xiàn)象，并引發(fā)大量接盤。上述條例將于3月1日實施，可能在一定程度上對短期的市場供應帶來刺激。
從全國范圍看，由于供求基本面的變化，市場交易雖然可能出現(xiàn)一定程度恢復，但很難恢復至歷史高位。張大偉指出，由于可選投資渠道匱乏，過去十多年中，不動產一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，隨著交易稅費的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著減少，長期投資也因房價上漲乏力受到影響。
他表示，對普通投資者而言，近年來銀行理財產品、互聯(lián)網金融投資興起，投資門檻和風險較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場也于近期開始走強，加快了資金的轉向。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經不再是最佳投資選擇，因此房地產市場的冷卻將是必然趨勢。
