在2014年中國房地產企業(yè)百強榜排名第17位的深圳房企佳兆業(yè)集團(以下簡稱佳兆業(yè))如今走到了債務重組的境地。
即便如此，佳兆業(yè)重組之路也不是一帆風順。
“融創(chuàng)國際投資有限公司(以下簡稱融創(chuàng))收購佳兆業(yè)集團(以下簡稱佳兆業(yè))的進程目前出現(xiàn)停滯現(xiàn)象，佳兆業(yè)提出對境內債務重組計劃的建議，希望能削減利息、延長付款期限。不過佳兆業(yè)債權人擔心自身利益受損，對融創(chuàng)收購佳兆業(yè)較為遲疑和拖延�！敝型额檰柗康禺a行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時表示。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者說：“目前很多信托和銀行其實開始反思，對于信貸等層面的流程規(guī)范在強化。同時對于此類資金的運用以及安全性有更大的關注程度，當然這主要是針對中型房地產企業(yè)而言的。而對于中小房地產企業(yè)而言，要意識到行業(yè)淘汰的機制在不斷強化�！�
財經評論員劉艷對記者表示，佳兆業(yè)發(fā)展的過程正形象地描繪出近些年中國房地產企業(yè)的發(fā)展歷程，這其中有很多值得目前中小房地產企業(yè)借鑒的地方。
佳兆業(yè)危局
資料顯示，佳兆業(yè)成立于1999年，是一家深圳本土家族地產企業(yè)，由郭英成、郭英智、郭駿偉三兄弟成立，并于2009年12月在香港聯(lián)合交易所主板上市。
佳兆業(yè)曾是深圳的龍頭房企。2013年，佳兆業(yè)首次取代萬科，以壓倒性的優(yōu)勢成為當年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。
“佳兆業(yè)之前能夠快速提升市場規(guī)模，在于幾個驅動力。第一是因為佳兆業(yè)的業(yè)務聚焦舊城改造層面，迎合了當時城市快速發(fā)展的需要。第二是相對低廉的開發(fā)成本。第三是佳兆業(yè)對于爛尾樓收購有比較好的經驗，這使得其能夠通過持續(xù)性的物業(yè)經營來尋找盈利點。”嚴躍進對記者分析。
根據(jù)2014年各大房地產企業(yè)的半年報顯示，許多大型房地產企業(yè)的毛利出現(xiàn)了大幅下降，其中不少都降到25%以下，萬科達到了21.9%，而佳兆業(yè)的毛利卻高達40.3%。
到了2014年年底，形勢突然急轉直下。
2014年12月，佳兆業(yè)在深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，而該行為直接導致了佳兆業(yè)股價當日一度下跌19.76%。
業(yè)內人士向記者指出，此舉成為了佳兆業(yè)危局的開端�！皼]有一家房地產企業(yè)能夠在其回款被封鎖一月后存活下來的。”
危機的爆發(fā)或許早有先兆。據(jù)媒體報道，2014年10月17日，稱佳兆業(yè)主席郭英成被扣查，隨之而帶來的是佳兆業(yè)股價隨即急跌7%，盡管之后官方稱其為假消息。
而就在佳兆業(yè)被發(fā)現(xiàn)其房源禁售后的幾天，佳兆業(yè)曝出了大股東郭英成家族減持和郭英成辭任的消息，自2014年12月31日起生效。
而這也直接觸發(fā)了佳兆業(yè)未能履約與匯豐銀行的融資協(xié)議。因為這筆4億元的貸款連同應計利息本應于郭英成辭任生效當日償還，但在辭任正式生效之日佳兆業(yè)未能按時償還該款項。
2015年新年之后的佳兆業(yè)被破產重組的消息更是甚囂塵上，但最終其在今年的3月2日晚間披露了債務重組的計劃，這也是融創(chuàng)收購佳兆業(yè)的前提條件之一。
佳兆業(yè)公告顯示，建議的境內債務重組計劃涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務，合共計人民幣479.71億元，占境內外宗計息債務總額650.09億元的73.79%。
看上去融創(chuàng)接手佳兆業(yè)是板上釘釘?shù)氖虑�，但現(xiàn)實卻遠沒有那么如意�！搬槍δ壳巴膫鶆罩亟M計劃，關鍵點在于地方政府即深圳地方政府能夠出來做一個擔保機制，從而熨平此類投資者的恐慌心理�！眹儡S進對記者表示。
韓長吉對記者說：“佳兆業(yè)進行債務重組是為了避免破產清算的境地，通過重組，努力維持公司正常運營，讓各方投資者損失降到最小，同時有利于穩(wěn)定就業(yè)并繼續(xù)原有項目建設。”
“佳兆業(yè)近來風波已經嚴重影響到公司的正常運營，不管是公司內部管理層的穩(wěn)定性，還是公司銷售業(yè)績，均面臨嚴重挑戰(zhàn)與威脅。該重組計劃推行后，佳兆業(yè)未來在建項目的利潤或將削弱，公司原有發(fā)展戰(zhàn)略無法實施，現(xiàn)金流有資金鏈斷裂的風險。”韓長吉向記者分析。
政商關系與外債資本的運行成重要原因
佳兆業(yè)緣何落到這般境地？
多位業(yè)內人士在接受記者采訪指出，政商關系成為了佳兆業(yè)困局的重要原因。
“在國家反腐的大背景下，此類企業(yè)過去有很多開發(fā)環(huán)節(jié)不透明的現(xiàn)象，實際上也確實有操作不規(guī)范的地方。即此類舊改項目的主導權在地方政府手中，對于相應的土地資產等進行估價是有一個可談判的空間和余地的，這也往往是城市地方政府尋租的一個好借口。此類企業(yè)也默認了這樣一種模式。但很顯然，這和市場公平競爭確實有很大的違背�！眹儡S進對記者表示。
劉艷對記者指出，促使佳兆業(yè)興衰的原因其實都是來源于其對外債資本的運行情況。
“佳兆業(yè)此前沒有通過開發(fā)、銷售房地產這種內循環(huán)方式來解決現(xiàn)金流問題，而是通過向非金融機構、銀行等渠道這種外循環(huán)方式來籌措發(fā)展資金，快速地擴大其規(guī)模，因此在當時的確使得非常多中小房地產企業(yè)羨慕�！眲⑵G對記者說。
接著，劉艷對記者分析，但是這種外循環(huán)方式如果一旦出現(xiàn)樓市不景氣、購房者預期下降、國際金融資本市場下行壓力比較大時，佳兆業(yè)所需承受的壓力就很大。
據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產行業(yè)凈負債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化�？傮w上，大型房地產企業(yè)負債率和負債結構全面優(yōu)化，但中型房地產企業(yè)負債率繼續(xù)惡化，小房地產企業(yè)凈負債率在高位徘徊。其中，中糧地產、華僑城、金融街、金科等15家中型房地產企業(yè)凈負債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房地產企業(yè)凈負債率109%，環(huán)比微增1個百分點。
“現(xiàn)階段的房地產行業(yè)不是大魚吃小魚的時代，而是快魚吃慢魚的時代�！眲⑵G對記者分析道。
劉艷向記者指出，佳兆業(yè)沒有做到像萬科那樣嚴格把握風險控制，說明他的財務杠桿管控存在極大的問題。其次，他又沒有做到恒大集團那樣精細化的管理方式，一味地只通過舉借外債的方式來擴大規(guī)模�！斑@兩點顯然都是不符合房地產行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展趨勢�！�
或引起房地產行業(yè)并購潮
“作為深圳地區(qū)較大的房地產企業(yè)，佳兆業(yè)現(xiàn)有資源儲備和實力依然強勢，融創(chuàng)入主后，對自身而言，有利于自己打入珠三角地區(qū)，開拓深圳、廣州地區(qū)市場；對于原有的房企格局而言，佳兆業(yè)大而不倒，后入者融創(chuàng)也充滿狼性，無疑增加了一個強有力的競爭對手，當?shù)刂行》科竺媾R的挑戰(zhàn)或更大�！表n長吉對記者表示。
業(yè)內人士向記者分析，佳兆業(yè)困局很有可能會引起連鎖反應，增加中小房地產企業(yè)的海外融資成本。
中原地產的一份報告(以下簡稱報告)顯示，2014年前10個月，10家標桿房企共計融資1111.5億元，相當于2013年全年融資金額的85%，其中海外融資規(guī)模達740.14億元，占融資總額的66.6%，而國內融資占比僅為33.4%。
“萬科于2014年11月發(fā)行了總額為18億元的3年期中期票據(jù)，市場評估其發(fā)行利率可能僅為6%，但港股上市房企——龍光地產此后發(fā)行完成的2017年到期的美元優(yōu)先票據(jù)的利率卻高達9.75%�！眻蟾骘@示。
但是嚴躍進則認為，從融資角度看，關鍵要看企業(yè)自身經營業(yè)務是否穩(wěn)定且有大的增長率。若通過兼并收購后能夠實現(xiàn)企業(yè)土地資產規(guī)模增加、企業(yè)客戶群規(guī)模的增加、企業(yè)盈利機制的革新，那么從海外融資角度看，也能夠利好投資者，并且降低融資成本。
因此，業(yè)內人士也向記者分析佳兆業(yè)困局可能引起房地產行業(yè)的并購潮。
“現(xiàn)在房地產中小企業(yè)的發(fā)展不是外延式的發(fā)展，小型房企可能會在市場競爭中將空間騰出來給大型房企�！睒I(yè)內人士向記者指出。
嚴躍進對記者分析，對于中小房企而言，主動和別的房企進行合作，防范因為企業(yè)規(guī)模過小而被淘汰的風險，是此類房企必須意識到的。另外，在目前新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，市場機遇依然存在，關鍵在于看準市場。對于傳統(tǒng)領域不建議進入，否則優(yōu)勢不大。而對于一些中小城市而言，若能主導一個城市的大盤，反而可以有較大的市場空間。
“企業(yè)之間的并購概率會繼續(xù)加大，出現(xiàn)兩類模式。第一類是不同規(guī)模的企業(yè)會有一個兼并潮，如強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合等。第二類是企業(yè)之間的縱向兼并，即出現(xiàn)對上中下游產業(yè)鏈進行合并的做法，而不是簡單的房地產開發(fā)環(huán)節(jié)�！眹儡S進向記者分析道。
