摘要：市場(chǎng)預(yù)期，接下來(lái)地方政府將可能出臺(tái)更多的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等救市政策。
在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的信號(hào)后，地方新一輪的樓市刺激行動(dòng)也隨之密集展開(kāi)。
各地出招托底樓市
寧波市政府近日召開(kāi)的第59次常務(wù)會(huì)議中，審議并原則通過(guò)《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出了兩種創(chuàng)新方式：一是發(fā)放住房補(bǔ)貼，實(shí)行貨幣保障；二是收購(gòu)市場(chǎng)房源，籌集保障性住房。從去年年初開(kāi)始，寧波市區(qū)商品房市場(chǎng)就一直背負(fù)著超過(guò)600萬(wàn)平方米的庫(kù)存壓力。
福州市今年1月底出臺(tái)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買(mǎi)主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。
除了福州、寧波，四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等地也正在實(shí)施此類(lèi)試點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)記者稱(chēng)，回購(gòu)商品房可以給市場(chǎng)起到一個(gè)托底的作用�！按媪糠坑袃煞N，一是開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存，一是投資者手中的存量，回購(gòu)商品房可以給市場(chǎng)釋放積極的作用。此外，如果不另建保障房，而是回購(gòu)商品房作保障房，也可以明顯緩和目前的供需結(jié)構(gòu)失衡。”
濟(jì)南住房公積金管理中心3月16日規(guī)定，對(duì)改善居住條件購(gòu)買(mǎi)自住商品房的家庭，放寬了公積金貸款政策。
張大偉說(shuō)，兩會(huì)之后，各地都在落實(shí)中央關(guān)于支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)，新的救市政策隨之展開(kāi)。從后續(xù)市場(chǎng)來(lái)看政策面會(huì)繼續(xù)寬松，各地因城施策表現(xiàn)比較明顯，因此接下來(lái)部分地方的樓市也很可能迎來(lái)反彈。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，去年很多地方的土地出讓計(jì)劃沒(méi)有完成，在地方債發(fā)行尚未完全放開(kāi)的情況下，地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)比較大，在土地財(cái)政的壓力下，地方政府救市的力度也會(huì)進(jìn)一步加大。
因城施策
3月15日的兩會(huì)記者會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，即強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。
市場(chǎng)預(yù)期，接下來(lái)地方政府將可能出臺(tái)更多的稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等救市政策。張大偉說(shuō)，即便是一線(xiàn)城市，未來(lái)也可能出臺(tái)一些降低購(gòu)房資格辦理難度的政策，比如針對(duì)部分房源、購(gòu)房客戶(hù)的松綁限購(gòu)政策，這其中廣州、深圳的可能性更大。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，因城施策，也意味著接下來(lái)地方出臺(tái)樓市調(diào)控政策的差異性會(huì)比較大。比如寧波，會(huì)著眼于去庫(kù)存出臺(tái)一些政策；像福建，可能會(huì)結(jié)合自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，出臺(tái)支持臺(tái)商購(gòu)房的政策；而像北京、上海則繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)，這也是一種調(diào)控。
不過(guò)，這并不意味著地方政府的調(diào)控可以“任性”。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，意味著接下來(lái)將加強(qiáng)對(duì)地方政府調(diào)控的考核，比如市場(chǎng)是否出現(xiàn)波動(dòng)、是否出現(xiàn)空城、鬼城，土地市場(chǎng)出讓是否公開(kāi)透明，這都可以納入考核機(jī)制。
在各地密集救市后，未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)如何？在業(yè)界看來(lái)，接下來(lái)不同區(qū)域?qū)⒖赡苓M(jìn)一步分化。江西南部某縣一家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人黃先生告訴記者，當(dāng)?shù)亟衲?月出臺(tái)購(gòu)買(mǎi)首套住房給予100%的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，一套50萬(wàn)的房子大概可以省掉2萬(wàn)的契稅費(fèi)用，不過(guò)這對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響“微乎其微”。
廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)公司董事長(zhǎng)王崎也告訴本報(bào)，今年在諸多政策利好的疊加影響下，一二線(xiàn)核心城市的核心區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)更好。因?yàn)橄啾热木�(xiàn)城市的明顯過(guò)剩，像廈門(mén)這樣的一二線(xiàn)核心城市不缺需求，資金也會(huì)進(jìn)一步向這些城市集中。
張大偉預(yù)計(jì)，到4月份，二套房首付很可能將回歸到五成。二套房首付降低，對(duì)市場(chǎng)的影響主要是在一二線(xiàn)城市，因?yàn)檫@些城市的改善需求總量較大，而且對(duì)借助信貸的需求較高。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在一系列政策利好出臺(tái)后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯回暖，但在回暖的程度上則明顯不同。一二線(xiàn)城市公共服務(wù)和各種資源都比較好，有大量的“賣(mài)點(diǎn)”，仍在吸引大量人口進(jìn)入，而且一二線(xiàn)城市的改善性需求比較大，房地產(chǎn)的投資價(jià)值也比較大，因此接下來(lái)一二線(xiàn)核心城市將有望迎來(lái)明顯的反彈。
