2014年，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值為73.6%，較去年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款之后的有效負(fù)債率均值為49.7%，同比增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)；帶息負(fù)債率均值繼續(xù)增長(zhǎng)至37.9%，達(dá)到2010年以來(lái)最高水平。

    日前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的“2015中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告”得出上述結(jié)論。該報(bào)告認(rèn)為，總體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿有所上升，未來(lái)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管控，在市場(chǎng)調(diào)整期需保持合理的杠桿率，警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    2014年，普遍增加的存貨加大了企業(yè)的資金壓力。受到前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售疲弱的影響，大部分企業(yè)存貨規(guī)模高企，截至2014年底，百?gòu)?qiáng)企業(yè)存貨均值為541.3億元，同比增長(zhǎng)25.3%，存貨占總資產(chǎn)比重均值上升到68.8%，存貨規(guī)模的增長(zhǎng)使得企業(yè)的流動(dòng)比率有所上升，速動(dòng)比率微有回落，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的短期償債能力未有明顯改觀。

    報(bào)告分析認(rèn)為，2015年，去庫(kù)存仍然是市場(chǎng)主旋律，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需要在保持合理庫(kù)存規(guī)模的基礎(chǔ)上，著力提升去化能力，優(yōu)化長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，保障財(cái)務(wù)的安全性。

    除了存貨增加，全年中百?gòu)?qiáng)房企現(xiàn)金流缺口略有增大。2014年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值為-5.9億元，與上一年相比缺口略有放大，主要是大部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售收入增長(zhǎng)放緩。在資金杠桿居高不下的情況下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在抓銷售的同時(shí)加快銷售回款。

    由于資金緊張，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在2014年普遍減少了購(gòu)地支出，全年土地投資力度較上一年明顯縮減。百?gòu)?qiáng)前20企業(yè)全年平均土地投資支出不足200億元，同比減少41.1%，土地投資支出在銷售額中的比重僅為24.0%，較上一年下降18.6個(gè)百分點(diǎn)。

    事實(shí)上，全年中為了緩解資金鏈緊張、滿足持續(xù)擴(kuò)張的資金需求，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加大籌資力度，2014年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入均值87.9億元，同比增長(zhǎng)16.6%，籌資規(guī)模持續(xù)提升。

    另外，2014年貨幣政策由偏緊走向偏松，再融資開(kāi)閘以及中票放開(kāi)等資本市場(chǎng)政策利好，使國(guó)內(nèi)融資環(huán)境相對(duì)改善。百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍選擇銀行貸款、信托、基金、債券、股票增發(fā)等各類融資工具補(bǔ)充發(fā)展資金，構(gòu)建了多元化的融資體系。

    該報(bào)告還指出，2015年兩會(huì)繼續(xù)聚焦互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管與健康發(fā)展，鼓勵(lì)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，由此帶來(lái)大量的發(fā)展空間。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2014年積極聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)公司，通過(guò)地產(chǎn)金融產(chǎn)品、P2P線上網(wǎng)貸平臺(tái)、房產(chǎn)眾籌等方式，結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行融資方式的探索和嘗試，引領(lǐng)了行業(yè)融資模式創(chuàng)新，進(jìn)一步拓寬了企業(yè)的資金來(lái)源。

    事實(shí)上，為了突破住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)瓶頸，百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始將眼光投向住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的領(lǐng)域，為業(yè)績(jī)成長(zhǎng)塑造新的增長(zhǎng)極。其中，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展較早，已有91%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足，部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)已在該領(lǐng)域具有一定的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)，且成長(zhǎng)迅速。文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模尚小、發(fā)展空間廣闊，2014年已有41%、26%、14%的百?gòu)?qiáng)企業(yè)分別進(jìn)入文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，企業(yè)通過(guò)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)積極尋找有效切入點(diǎn)，率先建立先發(fā)優(yōu)勢(shì)，搶占發(fā)展的制高點(diǎn)。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越尊重市場(chǎng)規(guī)律，并強(qiáng)調(diào)建立長(zhǎng)效機(jī)制，盡量減少行政干預(yù)。2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該處于一個(gè)恢復(fù)、探索市場(chǎng)本來(lái)面目的階段。

    他認(rèn)為，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要從優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、選擇快周轉(zhuǎn)模式，以及創(chuàng)新管理機(jī)制等方面，來(lái)增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)提高企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資能力。（完）