趙乃育 繪

??? 備受關(guān)注的房地產(chǎn)松綁政策正式落地，加上前不久國土部與住建部發(fā)布的新政，中央方面對樓市已連下三劑猛藥。
　　在不少人看來，多部委聯(lián)手打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20％。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50％；銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長83％。
　　此次“3·30新政”出臺，會否導(dǎo)致樓市重演2009年的瘋狂？

　　地產(chǎn)股借利好出貨？

　　3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。
　　對地產(chǎn)新政反應(yīng)最為迅速的是股市。
　　周一（3月30日），有報(bào)道稱央行當(dāng)日中午緊急召開會議。市場猜測是關(guān)于地產(chǎn)的一些利好要公布。午后地產(chǎn)板塊集體暴漲，保障房板塊大漲近4.3％，房地產(chǎn)板塊大漲近3.8％，其中天房發(fā)展、深深房A、保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、香江控股、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、國興地產(chǎn)、中關(guān)村等10只個(gè)股強(qiáng)勢漲停，超過30只個(gè)股漲幅超過5%。
　　果然，當(dāng)天交易結(jié)束后，央行和財(cái)政部公布進(jìn)一步降低二套房首付比例和營業(yè)稅調(diào)整政策。
　　多家市場研究機(jī)構(gòu)連夜開會分析這一政策。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本次房地產(chǎn)政策刺激力度超出預(yù)期，政策放松的方向進(jìn)一步明確，預(yù)計(jì)地方政府將出臺更積極、更激進(jìn)的政策。地產(chǎn)板塊將再次吸引資金流入，預(yù)計(jì)短期將繼續(xù)上漲，建議投資者積極關(guān)注。
　　然而，地產(chǎn)股的瘋狂行情僅僅是“半日游”。就在3月31日，利好發(fā)布后的第一個(gè)交易日，滬深兩市雙雙高開，隨后在房地產(chǎn)和銀行板塊的走低拖累下回落震蕩，地產(chǎn)板塊截至收盤下跌幅度高達(dá)1.83%，位于當(dāng)日跌幅榜榜首。4月1日，在滬深股市普漲的格局下，唯有地產(chǎn)板塊逆勢下跌。
　　“利好出盡是利空，地產(chǎn)股這是在拉高出貨?！惫砂衫锞W(wǎng)民們怨聲載道，“樓市新政還沒公布地產(chǎn)股就暴漲，說明這一大事件被提前泄露了，有大資金提前布局，趁利好公布拉高出貨，這對于中小投資者太不公平?！?br />　　地產(chǎn)股是否就此“見光死”？有市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)板塊仍有機(jī)會。中金公司研報(bào)表示，此次“組合拳”出手的措施、時(shí)點(diǎn)均超預(yù)期，政策放松預(yù)期更為明確。二套房首付比例下調(diào)，是繼2008年以來第一次放松改善性需求，同時(shí)營業(yè)稅政策也回歸到2008年，體現(xiàn)了國家支持自住、合理改善性住房需求的決心，明確了政策放松大方向。
　　上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，降首付和調(diào)營業(yè)稅的“組合拳”將刺激改善性需求入市。從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成的背后其實(shí)是修正自限購限貸以來導(dǎo)致的市場負(fù)面結(jié)果。眾所周知，自限購限貸以來由于政策從嚴(yán)執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求被誤傷無法入市，這樣的直接結(jié)果是導(dǎo)致市場庫存不斷增大。
　　此外，從估值水平看，目前地產(chǎn)板塊估值水平相對較低，萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等重點(diǎn)上市公司的市盈率水平偏低，從估值角度看仍具上漲空間。
　　中金公司表示，預(yù)計(jì)2015年地產(chǎn)行業(yè)來自政策面的驚喜將多于基本面，繼續(xù)看好地產(chǎn)股表現(xiàn)。從估值角度看，地產(chǎn)股還有20%的上行空間。

　　房產(chǎn)中介“滿血復(fù)活”

　　3月30日晚9點(diǎn)，位于北京市北五環(huán)的鏈家地產(chǎn)營業(yè)部依舊亮著燈，“二套房首付降至四成”“轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期由五年轉(zhuǎn)為二年”……當(dāng)日發(fā)布的樓市利好消息成為員工集中學(xué)習(xí)和討論的焦點(diǎn)。
　　3月31日，不少北京居民都發(fā)現(xiàn)，身著統(tǒng)一制服的房產(chǎn)中介又開始活躍在各個(gè)小區(qū)，發(fā)放房源資料，陪同客戶看房，用手機(jī)拍攝樓房外景……如此熱鬧的場景自樓市寒冬以來早已銷聲匿跡。
　　2014年是房產(chǎn)中介日子最為難熬的一年。
　　數(shù)據(jù)顯示，2014年北上廣深及武漢、鄭州、青島等各大城市二手房成交量均低于2013年。北京市二手住宅網(wǎng)簽104434套，同比下降35.8％，二手房交易量創(chuàng)6年來的新低。武漢二手房成交量是4.5萬套，同比下降13％。不少二手房經(jīng)紀(jì)人只能賣一套吃一年，或者轉(zhuǎn)去租房業(yè)務(wù)以求避開市場寒冬。
　　中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政說，去年二手房交易熱度持續(xù)下降，直接導(dǎo)致以二手房交易為主營業(yè)務(wù)的房產(chǎn)中介面臨著巨大的經(jīng)營困難。中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等龍頭中介紛紛關(guān)店裁員，一些小型中介甚至跑路。
　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也透露，在房地產(chǎn)大環(huán)境不景氣時(shí)，市場上的房產(chǎn)中介一半處于虧損狀態(tài)，一半處于微利狀態(tài)。據(jù)他個(gè)人估計(jì)，去年一年北京有15％-20％的門面倒閉。
　　“3·30新政”對房產(chǎn)中介行業(yè)來說無異于打了一針“強(qiáng)心劑”。
　　據(jù)媒體報(bào)道，新政出臺當(dāng)晚，深圳中原地產(chǎn)多個(gè)店鋪就延遲打烊，簽約量和價(jià)格都有不同幅度的上漲。深圳中原住宅部副總經(jīng)理謝建奎告訴媒體記者，3月30日17時(shí)許新政出臺后，短短幾個(gè)小時(shí)就讓深圳中原龍崗片區(qū)一天的成交量比往日上漲了三成。
　　“一般門店晚上10點(diǎn)左右就會下班，但30日很多家門店為了客戶簽約，加班到凌晨。印象最深的是有一個(gè)房源原本叫價(jià)450萬，新政出臺后，業(yè)主馬上加價(jià)15萬。我們約了業(yè)主和客戶當(dāng)天晚上12點(diǎn)過來談，一直談到凌晨2點(diǎn)，終于簽約?！敝x建奎說。
　　“由‘滿五唯一’變成‘滿二’唯一，相信二手房市場的交易熱情還會上漲?！币晃槐本╂溂业禺a(chǎn)的員工表示，雖然房價(jià)沒有向上波動，但近期他經(jīng)手的二手房交易量已經(jīng)有所上升。

　　投機(jī)需求蠢蠢欲動

　　事實(shí)上，不少被認(rèn)為是樓市新政最大受益者的自住性及改善性購房需求者仍持觀望態(tài)度。
　　一家門戶網(wǎng)站在“3·30新政”后發(fā)起題為“樓市新政下你會買房嗎”的問卷調(diào)查，截至記者發(fā)稿前，參與調(diào)查的3萬多名網(wǎng)友中，55.2%的網(wǎng)友選擇了“不買房”，僅有26.4%的網(wǎng)友有購房打算。在“不買房的原因”選項(xiàng)中，有53.4%的人表示“仍然買不起”，29.3%的網(wǎng)友等著房價(jià)再跌些再買。而參與調(diào)查的網(wǎng)友中，無房者達(dá)45.6%，有一套房的占29.4%。
　　北京市民陳先生在2012年購買了一套自住房，雖然當(dāng)前有改善性需求，但陳先生仍不準(zhǔn)備“出手”?！耙环矫骐m然首付比例降低，但隨之貸款金額就會上升，里外里需要支付更多的購房款，另一方面二手房交易涉及選房、過戶、裝修等很多流程，即使‘滿二’就能免營業(yè)稅交易，但暫時(shí)還是覺得‘折騰不起’?！?br />　　據(jù)房產(chǎn)專家介紹，以100萬元總價(jià)的住房為例，貸款利率按5.90％進(jìn)行計(jì)算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計(jì)算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。這樣40萬元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。
　　首付比例降至四成后，那么首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這樣60萬元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為102萬元，月供4264元。
　　如此對比，降低首付比例，對于此類改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說，六成首付下，首付和按揭貸款的總金額為60萬＋68萬即128萬元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為40萬＋102萬即142萬元。這樣對比，要增加14萬元的支付。因此，只要有條件，購房者仍然愿意多付一些首付。
　　那么，到底是什么人群對樓市新政最為敏感？
　　據(jù)媒體報(bào)道，樓市新政實(shí)施第一天，杭州、廈門、無錫等地都出現(xiàn)了“土豪”現(xiàn)金買房的個(gè)案?！坝幸粋€(gè)股民直接來付了300萬，說余下的300萬尾款本周付清。”這個(gè)股民客戶說，他準(zhǔn)備這幾天賣掉股票，直接從股市撤到樓市來。
　　在無錫、杭州，萬科、融創(chuàng)等地產(chǎn)公司都在樓市新政實(shí)施第一天提出“24小時(shí)不打烊”?！斑@次政策屬利好，價(jià)格已經(jīng)到了底部。融創(chuàng)的很多大單客戶對價(jià)格比較敏感，所以這兩天下手比較快?！币晃蝗趧?chuàng)公司負(fù)責(zé)人告訴媒體記者。不過，樓市的火爆還是讓業(yè)界有些吃驚，截至3月31日22時(shí)，整個(gè)融創(chuàng)杭州一天的銷售已經(jīng)破了1億元。
　　值得關(guān)注的是，樓市新政一出，部分一線城市新盤項(xiàng)目已有漲價(jià)動作，或正在醞釀漲價(jià)。而二手房市場也出現(xiàn)部分業(yè)主上調(diào)掛牌價(jià)的現(xiàn)象。
　　中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉認(rèn)為，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動房價(jià)上漲。
　　“經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，雖然給了政府放松房市政策的理由，但需要防范房市泡沫化風(fēng)險(xiǎn)再起，金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)鼓勵資金流向?qū)崢I(yè)，適當(dāng)警示房市風(fēng)險(xiǎn)?！备哂駛ケ硎?。

（記者 武衛(wèi)紅 徐海波 李思遠(yuǎn) 魯暢 王培偉 吳雨 王凱蕾 鄭鈞天/綜合報(bào)道）