3月底，央行、財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局等部委接連出臺(tái)樓市刺激政策，樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)？日前，記者走訪(fǎng)了北京通州、房山等數(shù)個(gè)售樓處，對(duì)市內(nèi)多個(gè)二手房中介進(jìn)行了業(yè)務(wù)了解，只希望回答眾多購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題，現(xiàn)在是不是到了買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？
全國(guó)整體都在回暖
整體來(lái)看，全國(guó)樓市今年初的主旋律是復(fù)蘇。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年3月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10523元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18938元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%；同比繼續(xù)下跌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，3月份市場(chǎng)依然處于春節(jié)后的市場(chǎng)恢復(fù)中，房?jī)r(jià)整體看，雖然依然下調(diào)，但下調(diào)幅度收窄，整體市場(chǎng)企穩(wěn)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。而3月30日出臺(tái)的樓市新政又給了樓市一劑強(qiáng)心針。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心調(diào)查的20個(gè)大中城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，新政前后（3月27日-4月2日），16個(gè)大中城市新房成交量出現(xiàn)了大幅上漲，占比達(dá)8成，其中北京環(huán)比漲幅最高達(dá)58.6%，寧波同比漲幅最高達(dá)282.54%。
北京新盤(pán)將批量入市
進(jìn)入4月份，北京樓市將迎來(lái)開(kāi)盤(pán)潮。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京樓市預(yù)計(jì)將有31個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括通泰國(guó)際公館、壹中心、魯能七號(hào)別墅在內(nèi)的10個(gè)純新盤(pán)，以及首開(kāi)·熙悅尚郡、中建·國(guó)際港、五礦·銘品等21個(gè)老項(xiàng)目后期。
從4月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，31個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中僅10個(gè)項(xiàng)目公布了預(yù)計(jì)售價(jià)，其中通泰國(guó)際公館預(yù)計(jì)售價(jià)2.7萬(wàn)元、中奧廣場(chǎng)·首站報(bào)價(jià)3.5萬(wàn)元等，其余21個(gè)均處待定當(dāng)中�！罢w而言，目前北京開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大多都在五環(huán)外，這些項(xiàng)目也以剛需項(xiàng)目為主�！卑笀�(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理張先生告訴記者�！叭ツ甑�，我們就預(yù)測(cè)可能貸款政策會(huì)放松，但項(xiàng)目不會(huì)漲價(jià)。我們體量較大，主要還是以跑量為主，誰(shuí)也不知道樓市復(fù)蘇能夠持續(xù)多久！”
以北京樓市熱點(diǎn)天宮院附近樓盤(pán)為例，目前的價(jià)格幾乎已經(jīng)是一年多沒(méi)有變化了。2012年年底，作為天宮院的代表項(xiàng)目，龍湖·時(shí)代天街打出了13500元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格。隨著眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，天宮院區(qū)域曾一躍成為北京剛需勝地，房?jī)r(jià)也從最初的13500元/平方米，上漲到最高時(shí)期的22000元/平方米。但隨著自住房的入市，剛需市場(chǎng)的不景氣也讓天宮院的在售項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格。目前，天宮院區(qū)域的在售價(jià)格已經(jīng)基本維持在了19000元/平方米—20000元/平方米。
因?yàn)檎哒{(diào)整，個(gè)別開(kāi)發(fā)商喊出“一周不漲價(jià)”的口號(hào)。但據(jù)記者了解，這主要是營(yíng)銷(xiāo)手段，為購(gòu)房者制造“最后購(gòu)房窗口”的心理壓力。不過(guò)，從供求關(guān)系來(lái)看，目前市場(chǎng)仍存在較大的庫(kù)存壓力，期望房?jī)r(jià)出現(xiàn)像2009年一樣的報(bào)復(fù)性上漲并不現(xiàn)實(shí)。
二手房熱度提升明顯
3月30日出臺(tái)樓市新政之后，北京樓市到底漲還是不漲？從表面上看，許多新盤(pán)并沒(méi)有公布定價(jià)，一時(shí)間似乎看不到漲價(jià)潮。但從二手房市場(chǎng)的反饋來(lái)看，北京樓市似乎暗潮涌動(dòng)。
記者走訪(fǎng)了二手房成交比較活躍的朝陽(yáng)區(qū)大悅城附近的房產(chǎn)中介了解到，新政實(shí)施之后，購(gòu)房的咨詢(xún)量明顯增加。2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報(bào)價(jià)有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以?xún)?nèi)。
“之前有傳聞3月30日出臺(tái)樓市新政之后，房主連夜給中介打電話(huà)調(diào)高20萬(wàn)，這種情況并不具有廣泛代表性�！痹诖髳偝歉浇ぷ鞯闹薪榇髤^(qū)經(jīng)理李先生告訴記者，但打電話(huà)問(wèn)行情的人變多了。
鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購(gòu)房者數(shù)量有限，但政策帶動(dòng)改善型需求的入市積極性，促使未來(lái)成交量進(jìn)一步上升。因此不排除二季度或下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定上漲的可能性。“但與以往相比，此輪調(diào)整買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)更為理性，購(gòu)房者也不必恐慌性入市。市場(chǎng)是否接受部分房源報(bào)價(jià)上漲，仍有待觀(guān)察�！�
3月租賃市場(chǎng)大熱
一般而言，衡量一個(gè)城市樓市熱度如何，一方面是買(mǎi)賣(mài)，這能直接反應(yīng)市場(chǎng)的成交。另一方面是租賃市場(chǎng)，這能夠從側(cè)面體現(xiàn)出住房需求、經(jīng)濟(jì)活力等，也是一個(gè)城市樓市活躍度的參考數(shù)據(jù)。
雖然新政剛剛實(shí)施，最終對(duì)市場(chǎng)的影響還需要觀(guān)察。但從過(guò)去一個(gè)月的租賃市場(chǎng)來(lái)看，北京房產(chǎn)需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征，日均成交量環(huán)比上漲超過(guò)兩倍，同比上漲超過(guò)三成。在客源大幅釋放的情況下，租賃熱點(diǎn)區(qū)域成交與租金均出現(xiàn)上漲，預(yù)計(jì)進(jìn)入4月后，隨著租賃旺季的結(jié)束，租金將會(huì)保持平穩(wěn)。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年3月北京市租賃日均成交量環(huán)比上漲209.4%，同比上漲32.2%，節(jié)后租賃市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從3月份的成交量水平來(lái)看，旺季特征明顯，隨著務(wù)工人員返京以及大量白領(lǐng)換租期的來(lái)臨，成交迅速走高。與往年相比，今年的租賃高峰較往年有所提高，節(jié)后需求的爆發(fā)程度超過(guò)以往。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米，由于結(jié)構(gòu)性因素較上月下降6.8%。這主要是由于近郊（昌平、大興、通州、順義）的成交占比達(dá)到26.1%，較上月增加3.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，租賃需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而從實(shí)際租金的走勢(shì)來(lái)看，熱點(diǎn)區(qū)域租金出現(xiàn)上漲，3月份由于需求激增尤其是地鐵附近，租金漲幅一般在5%-8%。
組合拳是否引發(fā)新泡沫？
要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要退回到不久前《政府工作報(bào)告》，當(dāng)時(shí)報(bào)告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投機(jī)投資性需求”的措辭，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就廣泛猜測(cè)房地產(chǎn)政策將調(diào)整。
萊坊董事及上海研究咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝勘硎�，�?duì)于購(gòu)房者而言，目前的政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調(diào)整，未來(lái)不排除在政策方面繼續(xù)保持寬松環(huán)境來(lái)滿(mǎn)足普通家庭的購(gòu)房需求�！按舜�3月30日出臺(tái)的政策調(diào)整是樓市回歸市場(chǎng)化的一個(gè)信號(hào)，但要理性看待。從總體上來(lái)看，樓市政策的調(diào)整更加注重市場(chǎng)變化和供需關(guān)系,避免一刀切的情況發(fā)生�？陀^(guān)上講，信貸政策放松對(duì)恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心及成交量是有利的�！�
萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅表示：“自2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速放緩，庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)有所回落。央行此次調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，將二套房貸首付比例降至四成，預(yù)計(jì)有利于釋放改善性住房需求，活躍房地產(chǎn)交易，能進(jìn)一步刺激居民的住房需求。然而，從全國(guó)來(lái)看，目前投資性需求已經(jīng)明顯下降，并且不少城市的供應(yīng)量很大，因此新政是否會(huì)刺激房?jī)r(jià)上升還有待觀(guān)察�！�
現(xiàn)在該不該出手？
對(duì)于買(mǎi)房的時(shí)機(jī)，實(shí)際上每個(gè)購(gòu)房人的基本情況不同，判斷也不同。對(duì)于剛需人群，只要符合購(gòu)房條件，過(guò)去幾年一直都是買(mǎi)入時(shí)機(jī)�，F(xiàn)在銀行進(jìn)入降息周期，銀行對(duì)首套房又有政策優(yōu)惠，整體來(lái)看是很好的出手節(jié)點(diǎn)。
對(duì)于改善型家庭，此前已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)第二套房或者是換房，目前也是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)。新政出來(lái)后，滿(mǎn)兩年但不滿(mǎn)五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大，一套300萬(wàn)的房子就能省下16萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅。某種程度上說(shuō)，改善型需求也是剛需，既然早晚都要買(mǎi)，一定是早買(mǎi)劃算。
對(duì)于投資型需求，現(xiàn)在樓市的投資價(jià)值并不高。過(guò)去10年房?jī)r(jià)暴漲，很多早期買(mǎi)房人掙得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，主要原因是銀行杠桿和房產(chǎn)價(jià)格重估。未來(lái)一段時(shí)間，如果缺少信貸杠桿，樓市的投資收益并不高，這也是為何炒房團(tuán)早在幾年前就撤離北京的重要原因。文/本報(bào)記者
范輝
記者探訪(fǎng)
大興：看房客戶(hù)明顯多了
華潤(rùn)公元九里項(xiàng)目位于大興黃村北區(qū)金星西路與興業(yè)大街交會(huì)處向西300米北側(cè)，是大興區(qū)域的一個(gè)相對(duì)高端項(xiàng)目。銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴北青報(bào)記者，近期該項(xiàng)目加推六期E1號(hào)樓，預(yù)計(jì)本月中旬開(kāi)盤(pán)，目前最低起價(jià)35000/平方米，平均價(jià)位在三萬(wàn)七八千。
本周一個(gè)工作日的上午，北京青年報(bào)記者在售樓處和樣板間分別看到一位男士以及一對(duì)夫婦也在咨詢(xún)看房。公園九里銷(xiāo)售中心的銷(xiāo)售顧問(wèn)介紹說(shuō)，由于項(xiàng)目所在的區(qū)域不僅交通、配套都較為便捷、成熟，同時(shí)區(qū)域環(huán)境和小區(qū)環(huán)境也很舒適，因此項(xiàng)目近期推出的高品質(zhì)四室大戶(hù)型，吸引了不少改善型住房需求的客戶(hù)。他表示，近期接觸了好幾位來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)擁有兩套或者兩套以上的房產(chǎn)，“不少人在考慮做資產(chǎn)整合，把手里并不理想或者不是很需要的房子賣(mài)掉，換一套真正適合自己居住的，改善居住質(zhì)量。”
新盤(pán)如此，二手房怎么樣？高米店地鐵附近一家二手房中介客戶(hù)經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，這一帶地鐵周邊二手商品房均價(jià)多在3萬(wàn)左右。因?yàn)橹苓吷钆涮R全，交通便利，同時(shí)周?chē)邫n物業(yè)多氛圍好，很受年輕白領(lǐng)喜愛(ài)，所以二手房?jī)r(jià)甚至比南四環(huán)一些地區(qū)要高，二手成交量較為活躍，在大興區(qū)能排在第二位。
“保利茉莉是11年、12年的房子，均價(jià)3萬(wàn)多點(diǎn)，89平方米多點(diǎn)的兩室，總價(jià)多在280萬(wàn)至300萬(wàn)之間。郁花園稍便宜些，均價(jià)兩萬(wàn)七八千�！边@位客戶(hù)經(jīng)理表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)基本回暖了。剛需特別多，大房還是相對(duì)不好賣(mài)，中小戶(hù)型成交量開(kāi)始上升了。”高米店一帶的二手房客戶(hù)經(jīng)理也表示，“近期明顯看房客戶(hù)也多了，有便宜的考慮就定了，好多人觀(guān)望一年多半年多，就等降價(jià)。如果價(jià)格還低還不敢買(mǎi)，稍微一上浮趕緊出手，這種心態(tài)比較多。”
房山：100平方米出頭三居戶(hù)型受熱捧
中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)京良路南側(cè)，從豐臺(tái)六里橋上高速，有二十多公里半個(gè)多小時(shí)的車(chē)程，距離地鐵房山線(xiàn)長(zhǎng)陽(yáng)站則約200米。上周五下午，北青報(bào)記者來(lái)到長(zhǎng)陽(yáng)半島售樓中心，看到在這個(gè)工作日的下午除記者外，有三四撥客戶(hù)、大約八九個(gè)人在做項(xiàng)目咨詢(xún)，銷(xiāo)售顧問(wèn)們有的在接待客戶(hù)有的在打電話(huà)顯得挺忙碌。
其中一位銷(xiāo)售顧問(wèn)告訴北青報(bào)記者，這個(gè)盤(pán)一直銷(xiāo)得不錯(cuò)，即將開(kāi)盤(pán)的五號(hào)地07地塊，推出的多是85㎡-125㎡經(jīng)典精裝小戶(hù)型，項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)2萬(wàn)6000元/平方米�！敖谛峦瞥龅姆看蠹s五六百套，目前已有三百多人買(mǎi)卡排號(hào)，其中100出頭三居戶(hù)型兼具性?xún)r(jià)比和舒適性尤其受到看房客戶(hù)的熱捧”，這位銷(xiāo)售經(jīng)理表示。
與長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目相鄰，同樣即將近期開(kāi)盤(pán)的還有首開(kāi)·熙悅山瀾庭項(xiàng)目的5#到8#樓。銷(xiāo)售經(jīng)理介紹說(shuō)，該項(xiàng)目戶(hù)型基本為140平方米三居，單價(jià)預(yù)計(jì)在兩萬(wàn)三千元。
談起新政的影響，長(zhǎng)陽(yáng)半島的一位銷(xiāo)售顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)為北青報(bào)記者算了一筆賬：商業(yè)貸款買(mǎi)二套房首付比例過(guò)去是70%，現(xiàn)在最低40%。以125平方米戶(hù)型總房款約350萬(wàn)元為例，新政前首付七成需245萬(wàn)，新政后首付四成140萬(wàn)元，首付降低105萬(wàn)，以貸款100萬(wàn)元為例，30年基準(zhǔn)月供，降息前6353元，降息后最高利率優(yōu)惠達(dá)8.8折，月供約5486元，月均節(jié)省月供近860元，節(jié)省利息近31萬(wàn)元�！皩�(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是雙重利好，可以考慮出手了”，他說(shuō)。
緊鄰長(zhǎng)陽(yáng)半島銷(xiāo)售中心，北青報(bào)記者看到，一片已入住樓盤(pán)一樓底商有兩三家房產(chǎn)中介。其中一家的置業(yè)顧問(wèn)小文告訴記者，周邊的樓盤(pán)目前二手價(jià)位大都在兩萬(wàn)五千多，近期掛牌待售的房源里，包括幾套業(yè)主都沒(méi)住過(guò)的半新房。
小文介紹說(shuō)，周邊的一號(hào)院到四號(hào)院，基本都是12年交的房，當(dāng)時(shí)售價(jià)有的在137萬(wàn)左右，也有150萬(wàn)、160萬(wàn)�，F(xiàn)在賣(mài)200萬(wàn)多一點(diǎn)，“附近小區(qū)里多數(shù)住的是年輕人，白領(lǐng)，坐地鐵在城里上班的挺多，小朋友也多，老人多數(shù)都是幫子女帶小孩的。平時(shí)看不太出來(lái)，一到周末，小區(qū)里很熱鬧�！�
談起近期二手房的價(jià)格行情，小文表示“最近在漲”，“最近好多業(yè)主主動(dòng)打電話(huà)過(guò)來(lái)問(wèn)，是不是該把價(jià)格往上漲漲。有些業(yè)主不著急賣(mài)，報(bào)價(jià)漲個(gè)20萬(wàn)放那兒嚇嚇人。著急賣(mài)的沒(méi)有漲�！�
通州：樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià)
樓市新政出臺(tái)后，通州樓盤(pán)很快就做出了反應(yīng)，當(dāng)天就有樓盤(pán)開(kāi)始漲價(jià)，每平漲幅在1000元左右。由于對(duì)通州未來(lái)形勢(shì)的看好，很多看房者趕在清明節(jié)前來(lái)看房。
位于通州運(yùn)河西大街的合生濱江帝景項(xiàng)目，是通州為數(shù)不多的大產(chǎn)權(quán)房。4月3日下午，北京青年報(bào)記者來(lái)到該項(xiàng)目的售樓中心，整個(gè)大廳有十幾位市民在咨詢(xún)。一位工作人員告訴記者，目前只有一棟樓在售，其他都已售罄。在售房源有兩種戶(hù)型，一種是99平，一種是139平。99平的已經(jīng)沒(méi)幾套了。
銷(xiāo)售人員介紹，99平戶(hù)型的每平價(jià)格在兩萬(wàn)五千元左右，139平的每平價(jià)格兩萬(wàn)四千元左右。這兩個(gè)數(shù)字分別都要比樓市新政出臺(tái)前高出1000元左右。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在樓市新政公布的當(dāng)天，工作群里上級(jí)就直接下了通知，以總價(jià)3%到5%的幅度漲價(jià)。平均下來(lái)，一平米的漲幅就在1000元左右。
價(jià)錢(qián)雖然漲了，但并沒(méi)有影響市民購(gòu)房的熱情。在新政策出臺(tái)的當(dāng)天就有人連夜看房，當(dāng)晚就成交10套以上。在接下來(lái)的一周里，雖然是工作日，但每天看房人的數(shù)量都比之前要多。每天成交量也有3、4套，因此本就不太充足的99平戶(hù)型房源，基本快賣(mài)完了。銷(xiāo)售人員預(yù)計(jì)，清明假期，99平戶(hù)型的有望售罄。為了盡快銷(xiāo)售，該樓盤(pán)還組織了看馬戲的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引購(gòu)房者的注意。
一位在現(xiàn)場(chǎng)看房的中年男士表示，對(duì)139平戶(hù)型的比較感興趣，通州其他樓盤(pán)要么是商用，要么是loft，不符合自己改善需求的定位�，F(xiàn)在雖然漲價(jià)了，但每平兩萬(wàn)四千左右的價(jià)格在通州還算比較便宜的。
在八通線(xiàn)臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰，在這幾天也迎來(lái)了銷(xiāo)售高峰。這里的戶(hù)型有一居、兩居和三居。均價(jià)在兩萬(wàn)三千五百到兩萬(wàn)七千之間，還沒(méi)有漲價(jià)。據(jù)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，下周每平將有1000元左右的漲幅，之后將漲到兩萬(wàn)五千左右。因此在清明期間，大量客戶(hù)來(lái)看房，每天晚上9、10點(diǎn)鐘仍然有人看房，工作人員一直加班。成交量方面，假期第一天為16套，之后兩天預(yù)計(jì)也將在10套以上。尤其是小戶(hù)型，房源已不多。根據(jù)樓盤(pán)看房量和成交量，原本計(jì)劃在5月份加推的房源將會(huì)在4月中上旬放量。
兩處樓盤(pán)的工作人員均表示，應(yīng)該看好未來(lái)通州形勢(shì)，很多經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目將落戶(hù)通州，包括市政設(shè)施在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施有大部分都已經(jīng)開(kāi)工。以后通州將不僅是個(gè)睡城。尤其是試點(diǎn)積分落戶(hù)政策，對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為直接。有業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)計(jì)，積分落戶(hù)將導(dǎo)致通州樓市漲幅達(dá)到30%。而現(xiàn)在漲幅僅有百分之幾�？v觀(guān)2015年，春節(jié)期間是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)，沒(méi)有趕上的，最好在樓市徹底回暖前早點(diǎn)入手。
