今年3月30日，央行、財政部等出臺個人住房貸款和轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅等政策，加上此前國土資源部優(yōu)化2015年住房用地結(jié)構(gòu)的政策，以及2014年9月的首套房認定標準放松，可以看出這輪房地產(chǎn)調(diào)控政策正在逐步放松的態(tài)勢。按官方說法，調(diào)控是為“支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。從字面理解，前一個目的就是讓自住者低成本、高杠桿買房，后一個則是保持住房的供、求、價穩(wěn)定�，F(xiàn)有政策能否實現(xiàn)上述目標呢？這需要對比2008年那輪調(diào)控政策，才能得出合理結(jié)論。
　　雖然這輪調(diào)控的工具看似與2008年那輪相似度很高，都涉及土地、建設(shè)、稅收、貸款、保障房等。但是細觀察兩次還是有諸多差異：這次更注重分類調(diào)控，給予地方更大政策自主性，土地和建設(shè)規(guī)劃政策上表現(xiàn)明顯，有利于減少上級政府信息不對稱；這輪政策的力度總體弱于上次，貸款和稅收優(yōu)惠主要體現(xiàn)在購房側(cè)，而且首付乘數(shù)和利率仍高于當年，表明仍然不鼓勵投資性需求的態(tài)度；這次更加注重商品房和保障房用途轉(zhuǎn)換，減少90平方米、70平方米等行政政策，強調(diào)發(fā)揮市場作用；這次注重運用住房公積金，有利于支持自主者購房需求；這次主要是活躍二手房而非新房市場，有利于住房存量市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
　　無疑，這樣的政策設(shè)計對支持自住需求具有積極意義。但在房價依然偏高的背景下，小幅政策優(yōu)惠的效果更有利于改善型需求，而非基本居住需求。至于穩(wěn)定住房供、求、價，則需要審慎觀察。雖然住房供求數(shù)量變動較大，但是住房價格并無明顯不穩(wěn)定的現(xiàn)象。
　　當前背景下房地產(chǎn)調(diào)控更容易讓人認為以穩(wěn)增長為目的。事實上，從政策環(huán)境、政策效果等方面出發(fā)，比較兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們認為，房地產(chǎn)難以承擔穩(wěn)定經(jīng)濟增長的重任，不應(yīng)賦予其相應(yīng)的責任。
　　首先是上輪穩(wěn)增長中的房地產(chǎn)作用不宜高估。2008下半年，在金融危機影響下，房地產(chǎn)市場快速下滑，住房銷售大幅下降，投資和資金來源增速明顯回落。為穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長，國家密集出臺了土地、建設(shè)、財稅、信貸和保障房等調(diào)控政策，大幅度降低了住房開發(fā)、購買及二手住房轉(zhuǎn)讓的門檻。調(diào)控政策刺激房地產(chǎn)市場的效果明顯，2008年底出臺的政策，到2009年年中，商品住房的投資、資金來源、銷售面積增速都提高10-30個百分點，銷售額更是提高60個點左右。雖然GDP增速從2009年一季度的6.1%快速提升至四季度的10.7%，但似乎也不能將功勞全部歸功于房地產(chǎn)，因為同期非房地產(chǎn)投資在大規(guī)�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動下，以更快增速增長，對經(jīng)濟貢獻更大。
　　其次是房地產(chǎn)整體形勢變化影響這輪政策效果。一是房地產(chǎn)市場的供給相對不足正在轉(zhuǎn)為相對過剩。2008年底城鎮(zhèn)居民人均住房28平方米，2014年底已達35平方米左右。與此同時，待售商品住房數(shù)量不斷增加，從2008年底的1.5億平方米到2015年2月增加到4.2億平方米。很多城市消化庫存周期在30-40個月，明顯高于10個月左右的合理水平，靠需求側(cè)帶動房地產(chǎn)行業(yè)繁榮難度較大。
　　再次是宏觀經(jīng)濟下行壓力從外因轉(zhuǎn)為內(nèi)因，單項調(diào)控政策效果有限。長期以來我國形成投資和出口主導的粗放式增長模式。2008年時這一模式還在繼續(xù)，經(jīng)濟仍在高速增長階段，國際金融危機作為外因，給中國帶來的最大影響是出口和制造業(yè)下滑，2009年初工業(yè)增長4%，出口下降21%。危機對當時國內(nèi)需求影響不大，經(jīng)濟下行壓力最大的2009年初，投資和消費仍分別增長26%和15%。但2012年以來我國經(jīng)濟模式持續(xù)轉(zhuǎn)變，投資和出口支撐作用弱化，經(jīng)濟下行主要是國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)過剩、去產(chǎn)能進展慢、新產(chǎn)業(yè)尚不能補位、有效需求不足等因素作用的結(jié)果。盡管當前的外部環(huán)境某種程度上好于2008年，但經(jīng)濟仍面臨全面下行壓力，甚至有通縮風險。房地產(chǎn)本身也面臨抵押價值下降的尷尬，房地產(chǎn)一度是企業(yè)融資的優(yōu)質(zhì)抵押物，近兩年房地產(chǎn)大形勢的扭轉(zhuǎn)使其作為抵押品的能力受到影響，即使房地產(chǎn)價格有所趨穩(wěn)其抵押作用仍不容樂觀。
　　最后是貨幣金融環(huán)境變化影響房地產(chǎn)政策的增長效果。一方面，全社會杠桿率明顯提升，7年來非金融企業(yè)和政府部門杠桿率從115%上升到150%左右，向高債務(wù)國家水平靠近；居民部門杠桿率經(jīng)過上輪房地產(chǎn)價格高漲期從18%提高到30%以上。這種情況下繼續(xù)通過拉升杠桿率繁榮房地產(chǎn)，風險明顯增加。另一方面，我國貨幣發(fā)行環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。由于被動超發(fā)局面的改變，M2的增速從2009年初的20%左右回落到2015年初的12.5%。在GDP比6年前增加了30萬億元的情況下，2014年新增貸款與2009年基本持平。即使現(xiàn)在貨幣環(huán)境放松，股市上漲期吸引資金流入，貨幣穩(wěn)增長效果難以特別明顯。貨幣環(huán)境趨緊的情況下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的帶動力將打折扣。
　　綜上分析，盡管相似的政策能勾起市場對上輪政策效果的回憶而在短期內(nèi)做出比較明顯的反映，帶動房地產(chǎn)特別是二手房市場的活躍和價格上漲，但要實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域還需政策工具的創(chuàng)新，比如實行資產(chǎn)證券化和反向抵押貸款，通過盤活存量資產(chǎn)的辦法同時撬動金融、投資和消費。但這種刺激的效果不會延續(xù)很長時間，去產(chǎn)能、兼并重組和轉(zhuǎn)型升級將是未來的主旋律。
　　（作者為清華大學研究員、中國金融四十人論壇青年研究員）