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27日，北京國(guó)土局以掛牌出讓形式現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)兩塊土地，起始總價(jià)為88.27億元。最終，兩宗土地順利成交，出讓金總額合計(jì)106.8億元。
其中，位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊經(jīng)過139輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，以56.4億元的總價(jià)被首創(chuàng)置業(yè)競(jìng)得。該地塊為住宅混合公建用地，建筑面積208702平方米，起始總價(jià)為37.87億元，綜合起始樓面價(jià)為1.8萬元/平方米。
按照出讓條件，該地塊還要求配建建筑面積不少于7500平方米的“公共租賃住房”，并設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“自住型商品住房”的方式確定競(jìng)得人。
土地出讓結(jié)束，多位業(yè)內(nèi)人士測(cè)算認(rèn)為，以56.4億元的總價(jià)計(jì)算，該地塊折合樓面價(jià)3.9萬元/平方米，其中住宅部分樓面價(jià)高達(dá)4.3萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來售價(jià)直沖10萬元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，按照4.3萬元的樓面價(jià)，再疊加土地契稅、建安稅費(fèi)、財(cái)務(wù)管理成本等，該項(xiàng)目未來的成本價(jià)將達(dá)到7萬元以上�！叭绻紤]10%到20%的利潤(rùn)，售價(jià)預(yù)期將在10萬元以上。作為一個(gè)將建設(shè)成20層的高層住宅來說，本地塊的樓面價(jià)又是地王價(jià)格”。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，隨著樓市放松政策不斷祭出，開發(fā)商對(duì)于樓市未來預(yù)計(jì)普遍轉(zhuǎn)好，并且隨著信貸環(huán)境逐漸寬松以及市場(chǎng)銷量不斷增加，房企重燃對(duì)土地市場(chǎng)的熱情�！疤貏e是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對(duì)旺盛的一線城市，造成北京競(jìng)地難度激增，地價(jià)高企”。
另一方面，與房企激烈競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)應(yīng)的是北京宅地供應(yīng)的稀缺現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2015年前4個(gè)月(截至4月27日)，北京土地市場(chǎng)新增宅地供應(yīng)僅7宗，相比去年同期減少了10宗。宅地供應(yīng)面積84.03萬平方米，規(guī)劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%。
“供需不對(duì)稱也使得宅地的爭(zhēng)搶相對(duì)火熱”。郭毅分析說，海淀區(qū)近年來出讓的宅地可謂鳳毛麟角，2011年至2014年僅成交了8宗宅地�！暗貕K本身的稀缺性、未來需求的穩(wěn)定性、價(jià)格上揚(yáng)的明確性，使得該宗地塊受到熱烈追捧”。
27日，與海淀中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地住宅混合地塊的“地王價(jià)格”不同的是，豐臺(tái)區(qū)麗澤路的商業(yè)金融性地塊以50.4億元底價(jià)出讓。當(dāng)天，兩宗地塊成交額達(dá)到了106.8億。
張大偉據(jù)此分析表示，整體來看，在一系列房地產(chǎn)寬松政策出臺(tái)后，房企再次開啟不差錢模式。但因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)較少，所以目前的北京土地市場(chǎng)并未完全爆發(fā)。“熱門核心位置土地較少，部分房企對(duì)一線城市的住宅地塊，再次出現(xiàn)明顯的爭(zhēng)奪現(xiàn)象”。
他進(jìn)一步分析預(yù)測(cè)，4至5月份，一二線土地市場(chǎng)將可能出現(xiàn)土地集中出讓現(xiàn)象。“地王效應(yīng)，可能會(huì)影響部分購房者選擇在近期入市購房”。
