庫存偏大、去化速度放緩、財(cái)務(wù)成本上升和資金回籠慢成為壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的重?fù)?dān)。記者在多省市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房企普遍對(duì)當(dāng)前及今后一段時(shí)期的市場(chǎng)預(yù)期悲觀，擔(dān)憂降價(jià)引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅預(yù)期對(duì)后市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整能有效打開剛需閘門的同時(shí)，房企也在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上自我調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和轉(zhuǎn)型勢(shì)頭明顯。

　　預(yù)期悲觀：高庫存擠迫房企生存空間

　　除了北京、上海等一線城市房管部門表示，本地普通商品住宅庫存尚控制在合理范圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線城市的房管部門均坦承，不同程度地存在庫存偏高的現(xiàn)象。一些二三城市保守估計(jì)庫存消化周期需一年半左右，個(gè)別三四線城市甚至表示庫存消化周期可能會(huì)長(zhǎng)達(dá)三四年。
　　青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任楊湧、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒等人說，二三四線城市的住房市場(chǎng)的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮(zhèn)化人口聚集還是向著熱點(diǎn)城市聚集，庫存高是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的二三四線城市普遍面臨的問題。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱說，2013年前房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期房企蜂擁拿地，二三線城市房產(chǎn)開發(fā)過度，這些開發(fā)項(xiàng)目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購房者更趨謹(jǐn)慎，造成去年以來可售商品住房積壓嚴(yán)重，今年房企壓力沉重。
　　去化周期延長(zhǎng)已成困擾房企的突出問題。部分房企表示，多地樓市出現(xiàn)“三大一小”的特征，即開發(fā)量大，庫存大，空置率大，企業(yè)生存空間小�！耙郧拔覀兊捻�(xiàng)目接近竣工能銷售80％以上，2014年還不到一半。”濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)楊樹江說。
　　消化周期拉長(zhǎng)、資金回籠慢帶來的財(cái)務(wù)成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線房企資金主要來源于自有資金、銀行貸款和信托產(chǎn)品，三四線房企則主要依靠部分自有資金和社會(huì)融資，融資成本隨銷售周期而攀升。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)馮俊說，由于這幾年的房地產(chǎn)銀行信貸資金收緊，信托資金大量入市，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本大量上升。這些信托資金要求回報(bào)率很高，一般都在16％至18％。
　　一些品牌房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了在二三線城市布局的風(fēng)險(xiǎn)。上海鵬欣集團(tuán)首席執(zhí)行官姜雷說，現(xiàn)在一線房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略又從三四線城市收回到一二線城市，導(dǎo)致一二線城市價(jià)格上漲。中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平說，去年三四線城市住房市場(chǎng)供求比發(fā)生很大的變化，我們切身體驗(yàn)是供給量在翻番�！安粌H小房企，就連品牌房企也感覺到了困難。原來是賺多賺少的問題，現(xiàn)在是賺不賺錢的問題”。

　　三大擔(dān)憂：降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)改增和房產(chǎn)稅

　　3月30日，國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)政策，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。這一政策調(diào)整得到基層干部和房地產(chǎn)企業(yè)普遍歡迎。但不少房地產(chǎn)企業(yè)仍擔(dān)憂為消化庫存采取降價(jià)策略帶來的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增和房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)造成的預(yù)期。
　　去年以來，國(guó)內(nèi)一些城市的部分房企采取打折、特價(jià)房、團(tuán)購等方式降價(jià)促銷，但更多的房地產(chǎn)企業(yè)卻表示不會(huì)降價(jià)。“我們不敢降價(jià)，更不敢率先降價(jià)”。濱州市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)楊樹江說，如果企業(yè)資金更加趨緊，開發(fā)商頂不住資金壓力，必將使得降價(jià)的手段來刺激購買力，但這種手段恰好和購買又成反比，越降價(jià)消費(fèi)者越不購買，形成惡性循環(huán)。
　　部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)稅是否征收和何時(shí)征收有所顧慮，擔(dān)憂其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大沖擊。一些企業(yè)反映，“房產(chǎn)稅始終是懸在我們這些房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一把利劍，很多人希望通過開征房產(chǎn)稅促進(jìn)房?jī)r(jià)走低而不愿意當(dāng)下購房。但不管房產(chǎn)稅是否開征，都希望這只靴子能及早落地，避免對(duì)留給市場(chǎng)太多預(yù)期�！�
　　在調(diào)研中，不少房企表示擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，加劇行業(yè)不利形勢(shì)。一些企業(yè)負(fù)責(zé)人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建筑材料等均無法開具增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，一旦營(yíng)改增后稅率提高，將使得企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)大幅上升。

　　房企主動(dòng)調(diào)整謀求轉(zhuǎn)型

　　記者梳理山東、河南、河北、江蘇、天津等多個(gè)省市2014年房地產(chǎn)投資情況發(fā)現(xiàn)，這些省市均出現(xiàn)開發(fā)投資速度放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。地方住建和房管部門表示，這些數(shù)據(jù)已反映出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)的一個(gè)基本預(yù)期，同時(shí)也是房企自我調(diào)整的一個(gè)結(jié)果。接下來，房企開始從幾個(gè)方面謀求轉(zhuǎn)型。
　　一是調(diào)整經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷策略，開發(fā)更符合市場(chǎng)需求的房型，從一般性住宅向多形式地產(chǎn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。山東濱州市住建局副局長(zhǎng)張海說，濱州作為三線城市一些開發(fā)商動(dòng)則建設(shè)大量大戶型的房子，嚴(yán)重脫離市場(chǎng)需求，不少開發(fā)商及時(shí)調(diào)整建設(shè)小戶型的房型，還有的房企將銷售改為出租。萬科集團(tuán)總裁郁亮說，傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)還有發(fā)展空間，但模式不一樣了，以后房企也將更多地考慮養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。
　　二是追求房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)已難以為繼，房企定位更加清晰，從住宅批發(fā)商向品牌運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。姜雷說，像批發(fā)一樣賣房子的模式已難以生存，現(xiàn)在房企要更好地發(fā)展，必須走品質(zhì)之路，房地產(chǎn)企業(yè)也將加快洗牌的過程。中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平說，房地產(chǎn)業(yè)以前對(duì)生產(chǎn)的管理不如制造業(yè)，對(duì)服務(wù)的管理不如服務(wù)業(yè)�，F(xiàn)在房企開始拼品質(zhì)創(chuàng)新，拼成本控制和核心技術(shù)�！捌髽I(yè)要想方設(shè)法苦練內(nèi)功，跑不過熊沒關(guān)系，跑贏別人就行，品牌開發(fā)商可以抓住機(jī)會(huì)并購擴(kuò)張�！�
　　三是謀求轉(zhuǎn)型，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)之外的業(yè)態(tài)。記者調(diào)研了解到，與前幾年非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的是，不僅這些企業(yè)開始退出房地產(chǎn)行業(yè)，以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)也開始積極開拓非房地產(chǎn)市場(chǎng)。姜雷說，在地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)發(fā)展多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)不僅利于企業(yè)自身發(fā)展穩(wěn)定，同時(shí)也為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。
　　不過，一些房地產(chǎn)企業(yè)也反映，在房企轉(zhuǎn)型過程中，需要政府部門給予更多的支持，如在金融信貸和行政審批等方面。
　　（本稿件由記者鄭鈞天　徐岳　席敏　蘭亞紅　杜宇　楊紹功　王浩明撰寫）