中西部地區(qū)的這些縣級(jí)政府當(dāng)然非常鼓勵(lì)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外出務(wù)工的農(nóng)民工買(mǎi)房，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一步就是搞土地開(kāi)發(fā)，只要建了商品房賣(mài)得出去，開(kāi)發(fā)商就可以賺錢(qián)，地方政府就可以賣(mài)地、就可以收稅，就有土地財(cái)政收入。
最近幾年到中西部地區(qū)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有中西部縣城都大搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建了很多商品房，但所建商品房要么沒(méi)有賣(mài)出去，要么賣(mài)出去了卻無(wú)人居住，以至于到了晚上，成片新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)卻幾無(wú)燈火。這是為什么呢？
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)城市化速度大大加快，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商。中國(guó)城市化率從1996年的30%變成了2014年的54%�？焖俪鞘谢�，是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。最近20多年，中國(guó)一直保持兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增速，直至最近增速才放緩。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市有了就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，這些務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民被統(tǒng)計(jì)進(jìn)入城市化人口，因此就有了城市化率的快速提高。
不過(guò)，當(dāng)前的中國(guó)城市化與一般國(guó)家的城市化有很大差異，主要有兩點(diǎn)：一是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工大多只是個(gè)人進(jìn)城了，他們的父母、子女仍留在村里，二是進(jìn)城農(nóng)民工并未在城市安居，而可能會(huì)返回農(nóng)村。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市有更多高收入就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民工也多到這些地區(qū)務(wù)工經(jīng)商。但沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)很高，農(nóng)民工幾乎不可能在這些發(fā)達(dá)地區(qū)買(mǎi)得起房。
中西部地區(qū)的縣城，因?yàn)榭h域經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，縣城很難提供較高收入的就業(yè)機(jī)會(huì)，縣城就不是農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的首選地。但中西部地區(qū)縣城也要追求土地財(cái)政，也通過(guò)招商引資搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建了很多商品房，這些商品房相對(duì)于沿海地區(qū)和大中城市要便宜很多，農(nóng)民工舉全家之力還是有可能在縣城買(mǎi)得起房子的。
因此我們經(jīng)常看到的現(xiàn)象是：中西部出來(lái)的農(nóng)民工在沿海地區(qū)或者大中城市就業(yè)，而在他們的家鄉(xiāng)——中西部縣城買(mǎi)房。他們務(wù)工經(jīng)商的地點(diǎn)與買(mǎi)房的地點(diǎn)之間出現(xiàn)了錯(cuò)位。
中西部地區(qū)的這些縣級(jí)政府當(dāng)然非常鼓勵(lì)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外出務(wù)工的農(nóng)民工買(mǎi)房，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一步就是搞土地開(kāi)發(fā)，招商引資搞房地產(chǎn)，建商品房，然后賣(mài)給有購(gòu)買(mǎi)能力的農(nóng)民工。只要建了商品房賣(mài)得出去，開(kāi)發(fā)商就可以賺錢(qián)，地方政府就可以賣(mài)地、就可以收稅，就有土地財(cái)政收入。
因此當(dāng)?shù)氐胤秸麄鞴膭?lì)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，買(mǎi)房置業(yè)。在縣城買(mǎi)了房置了業(yè)找不著合適工作怎么辦？雖然你現(xiàn)在買(mǎi)了房子不住，卻可以作為將來(lái)的產(chǎn)業(yè)置辦在那里，既可以漲價(jià)又可以將來(lái)自住。前些年房?jī)r(jià)確實(shí)在不斷上漲，這就鼓勵(lì)了更多農(nóng)民工在縣城買(mǎi)房置業(yè)。注意，是置業(yè)而不是居住。
除農(nóng)民工買(mǎi)房置業(yè)外，農(nóng)村婚姻市場(chǎng)中女少男多，女方希望借談婚論嫁來(lái)完成城市化，她們對(duì)男方的要求過(guò)去是在農(nóng)村建有新房，現(xiàn)在則是要在縣城買(mǎi)一套住房。借婚嫁，農(nóng)村年輕人往往將男方父母一輩子的積蓄甚至預(yù)期收入一次性用于在縣城買(mǎi)房。
因?yàn)樽罱嗄陙?lái)房?jī)r(jià)一直在漲，在縣城置業(yè)的農(nóng)民工，或?yàn)樽优I(mǎi)婚房的農(nóng)民家庭，傾全部積蓄在縣城所買(mǎi)商品房雖然沒(méi)有住，其市場(chǎng)價(jià)卻一直在漲，買(mǎi)房就成了最好的保值手段。因此有更多農(nóng)民家庭為子女在縣城買(mǎi)房。地方政府受此鼓勵(lì)，也加速土地開(kāi)發(fā)，更多開(kāi)發(fā)商加入進(jìn)來(lái)，建造更多商品房。形成循環(huán)。
于是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展，中西部縣城普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的奇觀�？h城快速擴(kuò)大，然而產(chǎn)業(yè)卻未跟上，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有就業(yè)，尤其缺少較高收入的就業(yè)。因此在縣城置辦了商品房的農(nóng)民工卻大多在大中城市工作，漸漸地，地方政府和開(kāi)發(fā)商加速建造的大量商品房終于出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)下跌。而房?jī)r(jià)的下跌，買(mǎi)房置業(yè)的農(nóng)民工或?yàn)樽优I(mǎi)房的農(nóng)戶家庭在縣城的房產(chǎn)的價(jià)值縮水，提醒了其他農(nóng)民“房市有風(fēng)險(xiǎn)，入市要謹(jǐn)慎”，農(nóng)民家庭買(mǎi)房積極性下降，大量商品房就更賣(mài)不出去。由此形成惡性循環(huán)。
賣(mài)不出去和賣(mài)出去后沒(méi)有人住的商品房，就這樣一片片聳立在縣城邊上。之前靠房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀的縣域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在陷入蕭條，一些房地產(chǎn)老板因此出現(xiàn)資金鏈斷裂，地方政府土地財(cái)政銳減，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困境。
以房地產(chǎn)作為主要產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是地方政府的普遍選擇。這里面存在陷阱。之所以農(nóng)民要進(jìn)城買(mǎi)房，是因?yàn)樗麄冊(cè)诔鞘杏芯蜆I(yè)，可以在城市體面安居。沒(méi)有高收入的就業(yè)機(jī)會(huì)，就沒(méi)有人可以在城市住得下來(lái)。只有發(fā)展了產(chǎn)業(yè)才可能有好的城市化。一個(gè)國(guó)家，不可能產(chǎn)業(yè)沒(méi)有發(fā)展，卻可以讓所有人都體面地在城市安居。不僅農(nóng)民買(mǎi)了房會(huì)住不下去，即使政府提供廉租房，農(nóng)民仍然安居不下去。
本質(zhì)上，房地產(chǎn)及土地財(cái)政收入是經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后，附著在土地上的非農(nóng)使用增值收益歸公的產(chǎn)物。先有產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，才有城市的擴(kuò)張，城市擴(kuò)張就能自然帶動(dòng)城郊土地非農(nóng)使用的需要，也才會(huì)有土地非農(nóng)使用的增值收益，這些土地非農(nóng)使用的增值收益通過(guò)土地財(cái)政形式自然而然歸地方政府占有。地方政府如果只想獲得土地財(cái)政收入，只搞土地開(kāi)發(fā)，而不考慮產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)，則即使縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一時(shí)成功，最終也注定不可持續(xù)，而致后患無(wú)窮。
當(dāng)前中西部地區(qū)普遍出現(xiàn)的空城極大浪費(fèi)了資源，造成了不良的后果。現(xiàn)在是應(yīng)當(dāng)反思并徹底改變的時(shí)候了。這個(gè)反思和改變的關(guān)鍵是，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不能搞。
