摘要：入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失、運(yùn)營的壓力。

    在輕資產(chǎn)模式上一直被視為標(biāo)桿的新加坡地產(chǎn)巨頭凱德卻出現(xiàn)了重大失誤。在籌備了三年的凱德MALL天宮院項(xiàng)目被曝停工、撤資后，凱德方面也許沒有想到自去年退市后，會(huì)以這種方式再度被外界關(guān)注。入華20余年，凱德低調(diào)地成為擁有購物中心數(shù)量最多的外資地產(chǎn)商，但光鮮的背后凱德也在承受高管頻繁流失、運(yùn)營的壓力。

　　持續(xù)穩(wěn)健策略

　　天宮院項(xiàng)目的停滯，讓凱德MALL以一個(gè)燙手山芋的角色重回公眾視野。在去年遭遇退市后，凱德商業(yè)板塊變得更加低調(diào)。北京商報(bào)記者兵分多路對(duì)凱德在京項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地走訪看到，目前各個(gè)項(xiàng)目都在正常運(yùn)營，中規(guī)中矩的運(yùn)營策略讓凱德MALL收回了很多家庭客群，這也是多數(shù)門店餐飲、兒童業(yè)態(tài)火爆的重要原因。

　　以凱德MALL西直門店為例，該門店位于西直門交通樞紐的核心商圈，2007年開業(yè)，建筑面積8.3萬多平方米，共七層。定位于年輕時(shí)尚，主要目標(biāo)客群為都市白領(lǐng)及“80后”、“90后”等年輕時(shí)尚人群。北京商報(bào)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，該門店目前擁有約169個(gè)品牌，其中包括烘焙、咖啡在內(nèi)的餐飲品牌數(shù)量占總品牌數(shù)量的近20%，共計(jì)約33家。居住在西直門一帶的消費(fèi)者李先生對(duì)北京商報(bào)記者表示，凱德MALL西直門店雖然是時(shí)尚、潮流購物中心，但品牌大多圍繞餐飲升級(jí)，零售品牌吸引力比較有限。

　　在社區(qū)型購物中心項(xiàng)目方面，凱德MALL太陽宮店頗具代表性。據(jù)北京商報(bào)記者了解，雖然該門店沿用凱德一貫重視地鐵商業(yè)的傳統(tǒng)，坐落于地鐵10號(hào)線太陽宮站之上，并輻射包括西壩河?xùn)|里、曙光里等成熟社區(qū)，以及新紀(jì)家園、UHN國際村等高端小區(qū)，定位以年輕時(shí)尚及家庭消費(fèi)為主。不過，該購物中心卻始終不溫不火。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這里也出現(xiàn)了零售、餐飲運(yùn)營兩重天的局面。商業(yè)地產(chǎn)界人士向北京商報(bào)記者透露，商業(yè)地產(chǎn)“科班生”出身的凱德商用目前在國內(nèi)市場(chǎng)頗具規(guī)模，其商業(yè)項(xiàng)目多年前便已成為行業(yè)標(biāo)桿，更側(cè)重穩(wěn)健型策略。針對(duì)凱德商用近年發(fā)展?fàn)顩r及未來戰(zhàn)略等問題，北京商報(bào)記者昨日致電凱德方面相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者截稿時(shí)，暫未收到其相關(guān)回復(fù)。

　　誰來扛起大旗

　　凱德旗下?lián)碛袃蓷l購物中心產(chǎn)品線：凱德MALL和來福士。相比高速擴(kuò)張的凱德MALL，來福士產(chǎn)品線更加理性。目前，凱德在中國7個(gè)重點(diǎn)城市穩(wěn)健布局了8座旗艦綜合體來福士項(xiàng)目，已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的上海來福士、北京來福士都已實(shí)現(xiàn)高出租率、高回報(bào)率的業(yè)績。整合了集團(tuán)最優(yōu)質(zhì)資源的來福士品牌資產(chǎn)，也被視為凱德未來貫徹綜合體戰(zhàn)略的重要支撐。

　　在東直門來福士，主要目標(biāo)人群鎖定在25-45歲的中高端消費(fèi)者，與同樣坐擁東直門交通樞紐的銀座購物中心有明顯的定位錯(cuò)位。北京商報(bào)記者日前走訪看到，北京來福士廣場(chǎng)內(nèi)有Armani Exchange、Retro+、Bershka等國際知名服飾品牌。在上海來福士，由于位于人民廣場(chǎng)核心商圈，定位和品牌層級(jí)更高，有Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等。

　　根據(jù)凱德集團(tuán)官網(wǎng)顯示，目前來福士項(xiàng)目僅在北京、上海、成都等7個(gè)城市共設(shè)有8家門店，其中上海為兩家，選址均為城市核心商業(yè)區(qū)。預(yù)計(jì)從2015年到2019年，建設(shè)中的杭州、深圳、上海長寧和重慶來福士將陸續(xù)竣工入市，總建筑面積將超過310萬平方米，創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值620億元。不過，在凱德MALL天宮院項(xiàng)目出現(xiàn)問題后，來福士產(chǎn)品線是否能按預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行也存在變數(shù)。

　　在港退市引猜想

　　在京擁有最多項(xiàng)目、國內(nèi)體量最大的外資商業(yè)地產(chǎn)品牌、以輕資產(chǎn)模式快速拓展市場(chǎng)、推特色商業(yè)增強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)力，上述的每一個(gè)標(biāo)簽都預(yù)示著凱德一直走在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前列。不過，一位資深業(yè)內(nèi)人士則向北京商報(bào)記者透露，看似光鮮的凱德商用近年來已經(jīng)開始走下坡路。

　　從凱德商用退市前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，雖然仍能保證正向營收，但在增速上已顯出頹勢(shì)。2011年凱德商用在港交所完成上市，當(dāng)時(shí)該集團(tuán)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為4.56億新元(1新元約合4.6元人民幣(6.2085, -0.0005, -0.01%))，較2010年財(cái)政年度的4.219億新元增加8.1%；息稅前利潤為6.019億新元，同比增長27.4%。

　　不過，從2013年起，凱德商用增速明顯放緩。財(cái)報(bào)顯示，2013年度凱德商用實(shí)現(xiàn)收入3.8億新元，同比上漲5.3%；息稅前利潤為6.8億新元，同比上漲10.3%。而到了2014年一季度，凱德商用實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比下降7.6%。

　　面對(duì)不斷下滑的業(yè)績，去年7月在港上市不到三年的凱德商用正式摘牌。凱德集團(tuán)稱，將凱德商用私有化是為了增強(qiáng)集團(tuán)在房地產(chǎn)綜合體開發(fā)方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以更精簡的組織架構(gòu)、更多元的投資組合獲取資本市場(chǎng)的青睞。但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出，凱德商用私有化，表明凱德商用在資本市場(chǎng)上的融資功能并未如預(yù)期發(fā)揮。

　　“過去幾年間，凱德商用很少在城市擴(kuò)張上做出突破，而是深挖已開發(fā)的城市�！敝袊�商業(yè)地產(chǎn)專家王永平表示，電商的沖擊是每個(gè)購物中心都無法規(guī)避的問題，隨著實(shí)體商業(yè)密度的縮小、競(jìng)爭(zhēng)加劇，凱德商業(yè)保持謹(jǐn)慎態(tài)度進(jìn)行擴(kuò)張是正確的選擇。同時(shí)，凱德商用作為一家外資企業(yè)，通過拿地自建項(xiàng)目，從操作流程上看，也是其擴(kuò)張速度略顯緩慢的原因。

　　危機(jī)仍在持續(xù)

　　從業(yè)績?cè)鏊俜啪�、在港退市，到高管接連離職、被挖腳再到天宮院項(xiàng)目停滯，凱德也在遭遇著多重挑戰(zhàn)。據(jù)北京商報(bào)記者了解，凱德集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)近年來流失明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2002年，時(shí)任新加坡凱德置地中國控股集團(tuán)北京地區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理的毛大慶出走萬科，2007年，凱德中國西南區(qū)總經(jīng)理職務(wù)的韓德明辭職， 2013年，凱德置地深圳來福士項(xiàng)目總經(jīng)理李程離職，今年5月7日，原凱德商用中國華中區(qū)區(qū)域總經(jīng)理李楠接任龍湖商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理職位。據(jù)一位獵頭介紹，有凱德從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)人士很容易被挖角，萬達(dá)[微博]、紅星商業(yè)等高管很多都來自凱德。有業(yè)內(nèi)人士透露，凱德的人才大量流失或許因其收入水平不高不低，比較穩(wěn)定，與凱德相比，從開發(fā)階段過渡到運(yùn)營環(huán)節(jié)的企業(yè)更缺人才，開出的待遇、條件也會(huì)更好。

　　來自于《中國商業(yè)地產(chǎn)2014/2015年度研究報(bào)告》分析認(rèn)為，2015年，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將呈現(xiàn)出主流開發(fā)模式由“住宅依賴”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依賴”、商場(chǎng)由“經(jīng)營商品、經(jīng)營品牌”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營消費(fèi)者”、商業(yè)品牌由“重規(guī)模”轉(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”、開發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)并行”四大趨勢(shì)。但無論主流開發(fā)模式如何轉(zhuǎn)變，最關(guān)鍵的仍舊是人才的發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，因商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對(duì)人才的要求高，目前掌握著商業(yè)運(yùn)作、投融資方面的知識(shí)，又能對(duì)國家政策走勢(shì)有研究和判斷的商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才稀缺。

　　北商商業(yè)研究院專家認(rèn)為，包括中糧集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)均在不斷調(diào)整戰(zhàn)略，凱德商用則依然保持著行業(yè)標(biāo)桿、勝利者姿態(tài)沉睡于“功勞簿”上，極力維穩(wěn)、固守陳舊發(fā)展戰(zhàn)略�；蛟S目前的高管離職、項(xiàng)目工程停滯只是問題集體爆發(fā)的前兆，如若長此以往凱德將失去曾經(jīng)的優(yōu)勢(shì)和地位。