近期，隨著樓市快速回暖，深圳市二手房、新房平均成交價(jià)格環(huán)比上漲幅度連續(xù)多月領(lǐng)先全國(guó)。深圳樓市的火爆引發(fā)一些購(gòu)房者的暢想：其他一線城市會(huì)否出現(xiàn)同樣行情？我們認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)的快速上漲現(xiàn)象，很難在其他一線城市復(fù)制。

　　市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份開(kāi)始，深圳一手房?jī)r(jià)格已連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲。尤其是5月，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場(chǎng)共成交13378套，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比更是增長(zhǎng)181%，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)的新高，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰。事實(shí)上，自去年樓市“9·30政策”開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時(shí)間“房?jī)r(jià)暴漲、業(yè)主提價(jià)、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見(jiàn)報(bào)端。

　　不過(guò)，細(xì)究而言，近期深圳房?jī)r(jià)上漲，除了得益于在“3·30政策”刺激下樓市全面趨暖的大背景，更重要的是這個(gè)城市自身的獨(dú)特因素使然。因此，這種上漲行情在一線城市中并不具有普遍性。不僅如此，就深圳而言，造成價(jià)格短期上漲的背后因素目前正在消弱，上漲勢(shì)頭難以為繼。

　　北上廣深等一線城市，在政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和土地資源上各有特色。深圳是土地稀缺最為嚴(yán)重的一線城市。盡管深圳曾主導(dǎo)了我國(guó)早期的土地市場(chǎng)化改革，但是由于土地總量原因，住宅用地市場(chǎng)常年處于“零供應(yīng)、零成交”的狀態(tài)，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場(chǎng)最終造成住宅供應(yīng)緊缺，所以深圳市場(chǎng)短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市，這在全國(guó)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。易居房地產(chǎn)研究院的針對(duì)國(guó)內(nèi)35城市樓市庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，受監(jiān)測(cè)的35　個(gè)城市中，作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，僅為7.4個(gè)月。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年1月以來(lái)，深圳只有兩幅純宅地出讓。這自然是促使深圳房?jī)r(jià)短期迅速上漲的第二大因素。新入市的樓盤紛紛冠以“絕版新盤”等美名，因此開(kāi)發(fā)商普遍提價(jià)銷售。除此之外，配合以“排隊(duì)搶房”、“日光盤”、“天價(jià)房”等營(yíng)銷炒作概念，進(jìn)一步放大市場(chǎng)房源短缺現(xiàn)象，刺激購(gòu)房者加速入市。

　　與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購(gòu)政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡，并未出現(xiàn)像深圳一樣的短期緊缺局面。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至5月底，深圳商品住宅存量只能夠賣6個(gè)月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期都在11至15個(gè)月。

　　按照同策咨詢研究部的判斷標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)去化周期如果小于8個(gè)月，該城市樓市則明顯供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，深圳就是這個(gè)狀態(tài)；反之，如果去化周期大于15個(gè)月，那么該城市明顯供大于求。從該指標(biāo)來(lái)看，北京、上海目前市場(chǎng)庫(kù)存去化周期處于合理區(qū)間，價(jià)格不具備快速上漲的因素。因此，一線城市除深圳外，其他三大城市無(wú)論新房而是二手房成交價(jià)格也相對(duì)理性。

　　如此看來(lái)，北上廣很難復(fù)制深圳近期的樓市火爆行情，而深圳房?jī)r(jià)在短期火爆后也恐將回歸正常區(qū)間。