摘要：上海土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪正變得更為激烈，有的土地項(xiàng)目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價(jià)格。
土地市場(chǎng)上半年交出了一份令人滿意的成績(jī)單，上海多區(qū)域土地單價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，上海上半年土地成交總金額503.2億元，同比上升5.5%；同期成交樓板價(jià)9503元/平方米，同比上漲8.2%。
在一線城市土地趨緊、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下，上海土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪正變得更為激烈，有的土地項(xiàng)目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷售價(jià)格。
“土地太貴我們不敢拿，不拿的話別人還是要拿。”“整個(gè)上半年都在擴(kuò)展土地，可是都沒(méi)有拿下來(lái)。”……多位房企土地拓展部門負(fù)責(zé)人向記者抱怨上海這個(gè)充滿誘惑的市場(chǎng)。
6月，經(jīng)過(guò)多輪角逐，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊，樓板價(jià)38062元/平方米，溢價(jià)率26.87%。而早在4月底，首次進(jìn)入上海市場(chǎng)的碧桂園便以6億元拿下嘉定徐行鎮(zhèn)純宅地，溢價(jià)率62.16%，樓板價(jià)8108元/平方米。
“上海未來(lái)市場(chǎng)還會(huì)漲，我們看好這個(gè)市場(chǎng)，我們?cè)诓粩鄬ふ液线m的上海土地�！北坦饒@聯(lián)席總裁朱榮斌稱。
多位業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，上海上半年土地市場(chǎng)走好，一方面是由于政策的刺激，另一方面是土地供應(yīng)量的減少。
相比2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值為1000公頃，去年為700公頃，今年這一數(shù)字直接降到了400~600公頃，供應(yīng)量持續(xù)收縮，再創(chuàng)新低。
此前，戴德梁行甚至預(yù)測(cè)今年上海將出現(xiàn)工業(yè)用地變性住宅用地情況，來(lái)緩解住宅用地的緊張。但更多觀點(diǎn)認(rèn)為，即使出現(xiàn)工業(yè)用地變性，但是土地市場(chǎng)緊張無(wú)法根本緩解。
在土地趨緊的情況下，多家房企均紛紛表示即使“頭破血流”也要搶占上海這一位置。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從多個(gè)獨(dú)立信源處了解到，多家非一線城市的房企均有意將總部搬遷到上海，就連萬(wàn)達(dá)也傳言要將總部搬到上海。多位房企高層在不同場(chǎng)合表示，選擇進(jìn)入上海是戰(zhàn)略性考慮，為了集團(tuán)的發(fā)展和品牌的建設(shè)。
在三四線樓市趨于飽和的當(dāng)下，作為一線城市的上海，其庫(kù)存去化表現(xiàn)較為搶眼。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，目前上海商品房住宅去化周期已經(jīng)縮短至8.89個(gè)月。
“這說(shuō)明，短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存的壓力，未來(lái)上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢(shì)，相關(guān)政策的利好也將逐步作用于地產(chǎn)開發(fā)端。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。
但是這樣的瘋狂高價(jià)拿地是否就可以預(yù)料到房?jī)r(jià)的上漲呢？
長(zhǎng)期從事土地分析的業(yè)內(nèi)人士李宗洲表達(dá)了擔(dān)憂，他覺(jué)得面對(duì)這樣的高地價(jià)很多開發(fā)商也認(rèn)識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn)，因此“聯(lián)合開發(fā)”成為趨勢(shì)。
比如，上述土地就是華潤(rùn)和華發(fā)一起聯(lián)合開發(fā)，而在華潤(rùn)華發(fā)拿地同日，招商平安聯(lián)合體以30.1億元競(jìng)得寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W121301單元38-02地塊，溢價(jià)率高達(dá)89.67%，成交樓板價(jià)為23277元/平方米。
雖然上海市場(chǎng)被普遍看好，但是房企拿到那么貴的土地，未來(lái)銷售也很有壓力。
今年上半年，上海住宅用地成交樓面價(jià)TOP10中，樓面地價(jià)/該板塊1~6月的成交均價(jià)的比值均超過(guò)70%。
這意味著上海宅地樓面價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)一種“面粉接近面包”的態(tài)勢(shì)。
“這些新項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)拉高周邊的地價(jià)，周圍項(xiàng)目可能會(huì)偷著樂(lè)。但是對(duì)于這些土地本身的開發(fā)商，可能壓力會(huì)很大。現(xiàn)在的消費(fèi)者都講究性價(jià)比，上海市場(chǎng)雖好但是不好的項(xiàng)目一樣賣不掉。”中原地產(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦告訴記者。
以方興地產(chǎn)在上海閘北大寧的土地為例，樓板價(jià)47609元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王。多位業(yè)內(nèi)人士判斷，方興地產(chǎn)至少需要賣到7.8萬(wàn)元/平方米才能達(dá)到盈虧平衡。但是記者從搜房網(wǎng)看到，目前方興地產(chǎn)項(xiàng)目大寧金茂府的一期開盤價(jià)格在7.2萬(wàn)元/平方米左右。
低開高走是開發(fā)項(xiàng)目的常規(guī)策略，而這么高的土地價(jià)格對(duì)于開發(fā)商是巨大挑戰(zhàn)。記者從大寧金茂府周圍樓盤了解到，其在方興地產(chǎn)拿到該土地以后迅速漲價(jià)。
張宏偉認(rèn)為，三四線城市樓市進(jìn)一步惡化，庫(kù)存壓力居高不下，品牌房企的布局策略轉(zhuǎn)向重返一二線城市，這導(dǎo)致一二線城市土地市場(chǎng)勢(shì)必再度火熱。
