????【摘要】專家表示，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場，未來純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。

????在降準(zhǔn)降息等各種利好的刺激下，北京樓市已逐漸顯現(xiàn)回暖態(tài)勢。中原、亞豪等代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到7月26日，本月本市公寓類新盤成交量已經(jīng)達(dá)到1010套，十萬元以上的頂級(jí)豪宅成交量已經(jīng)達(dá)到8套，而在8月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目有30個(gè)。專家表示，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始回暖升溫，“一房難求”的局面在中長期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場，未來純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。

????市場現(xiàn)象??10萬+頂豪也不愁賣

????繼中央別墅區(qū)的金地中央世家、新世界麗樽等別墅項(xiàng)目紛紛亮相后，中心城區(qū)的盛德紫闕、紅璽臺(tái)等項(xiàng)目也動(dòng)作頻頻。

????而單價(jià)在10萬元以上的頂級(jí)豪宅成交量一路飄紅，據(jù)代理行中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月26日，今年，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，整體簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的147套。

????北京6月10萬+頂豪成交明顯上漲，累計(jì)簽約達(dá)到了18套，合計(jì)簽約均價(jià)為11.3萬元/平米。進(jìn)入7月以來頂豪再次連續(xù)簽約8套。

????除了頂級(jí)豪宅之外，不限購的公寓類產(chǎn)品成交量更是爆棚，房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，本月已經(jīng)達(dá)到了1010套，在6月突破千套后，再次出現(xiàn)了高位成交，這也是最近幾年北京公寓市場的首次連續(xù)兩個(gè)月突破千套成交。

????二手房累計(jì)成交翻番

????“便宜點(diǎn)也賣了，實(shí)在耗不起了?！眲倓傎u掉亦莊一套二手房的鄒先生對(duì)記者表示，前兩年的樓市低迷讓自己的房子套牢在樓市中，掛牌一年都未找到下家，但是這一次，自其在中介公司掛出房源不過一個(gè)月的時(shí)間就被一對(duì)小夫妻相中，便宜幾萬塊錢也趕緊出手。

????“現(xiàn)在確實(shí)是成交的窗口期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示。

????房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，北京二手房住宅合計(jì)簽約達(dá)到了101533套，相比2014年同期的50822套上漲幅度達(dá)到了100%。

????下月30新盤預(yù)計(jì)入市

????就在新盤加速成交，快速消化庫存的同時(shí)，新盤供不應(yīng)求的疲態(tài)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，代理行亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至23日，本月北京純商品住宅市場(不含保障房與自住房)僅新增住宅產(chǎn)品2950套，供需比為1:2.3，市場已經(jīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

????開發(fā)商顯然抓住了入市的最佳時(shí)機(jī)，8月份，北京商品住宅市場預(yù)計(jì)將有30個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括首開萬科城市之光、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠中心等13個(gè)純新盤。

????亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示，從今年北京商品住宅市場供應(yīng)情況來看，前4個(gè)月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)均在20個(gè)以內(nèi)。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應(yīng)出現(xiàn)抬頭，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)34個(gè)項(xiàng)目開盤，也成為上半年供應(yīng)項(xiàng)目量最多的一個(gè)月。接下來的6月與7月，雖然市場轉(zhuǎn)暖的趨勢非常明顯，但是月度開盤量卻均難以突破30個(gè)項(xiàng)目大關(guān)。而到了8月份，雖然已進(jìn)入下半年銷售周期的重要節(jié)點(diǎn)，但全月項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市量仍在30個(gè)的關(guān)卡徘徊。

????原因分析??政策利好刺激樓市成交

????亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)7月全月純商住宅成交量將達(dá)到8000套，并創(chuàng)下2015年月度成交量新高?；诓粩鄬捤傻恼攮h(huán)境，市場需求繼續(xù)呈現(xiàn)抬頭之勢，市場成交的回升也仍將持續(xù)。

????而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金貸款額度最高提升至80萬，以及近期以來，降準(zhǔn)、降息等政策的效應(yīng)慢慢體現(xiàn)，是樓市升溫的主要原因。

????另外，股市的震蕩再一次印證了樓市才是資產(chǎn)保值升值的不二法寶。不排除此前很多股市投資的獲利者將樓市當(dāng)成了“收割機(jī)”。

????后市預(yù)期??房價(jià)進(jìn)入上升通道

????毫無疑問， 北京進(jìn)入了商品房高端化的階段，主要是因?yàn)檫^去的幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺。

????北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2013年4月至2015年4月，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬平米。剔除配建只1350萬平米為住宅，且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。

????實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。由此折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應(yīng)比例計(jì)算，這部分大多將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價(jià)。

????張大偉認(rèn)為，北京樓市發(fā)展在2014年調(diào)整后，2015年將處于上升空間，整體市場將出現(xiàn)成交量明顯上升，成交價(jià)格輕微上漲的趨勢，對(duì)部分熱點(diǎn)區(qū)域，因?yàn)榍捌诘赝醯募猩鲜校A(yù)計(jì)定價(jià)可能出現(xiàn)上漲。

????而亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅也表示，預(yù)計(jì)“一房難求”的局面在中長期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場，未來純商品住宅項(xiàng)目的價(jià)格上漲已成定局。