房地產(chǎn)市場(chǎng)“銀十”行情收官。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的10月百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，百城住宅均價(jià)連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比、同比雙漲局面。與此同時(shí)，今年“銀十”各地樓市成交冷熱不均。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年前10月，陸續(xù)推出的樓市利好政策顯著拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放。當(dāng)前市場(chǎng)整體庫存居于高位，去庫存仍是市場(chǎng)主基調(diào)。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將以既有政策的細(xì)化和深化為主。

趙乃育/繪?

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，10月全國樓市平穩(wěn)回升，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲2.07%，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。這也是百城住宅均價(jià)連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)雙漲。

　　從漲跌城市個(gè)數(shù)看，48個(gè)城市環(huán)比上漲，52個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少11個(gè)；本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加11個(gè)。同比來看，全國100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲2.07%，漲幅較上月擴(kuò)大0.71個(gè)百分點(diǎn)。

　　另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20191元/平方米，環(huán)比上漲0.65%，漲幅較上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲6.65%，漲幅較上月擴(kuò)大1.01個(gè)百分點(diǎn)。十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為29073元/平方米，環(huán)比上漲1.11%，同比上漲10.94%。

　　中指院方面還分析指出，10月份百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲基于多種原因。首先，政策方面，央行宣布自10月24日起，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)降低購房成本，同時(shí)進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境；其次，供應(yīng)方面，10月為“銀十”樓市傳統(tǒng)旺季，房企推盤再度發(fā)力，重點(diǎn)城市推盤量大幅上升；再次，成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動(dòng)下，成交量保持平穩(wěn)。

　　分化　樓市成交量冷熱不均

　　9月、10月往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售旺季。今年“金九銀十”期間，各地成交情況冷熱不均，北上深廣等一線城市成交量并沒有出現(xiàn)往年的火爆場(chǎng)面，杭州、武漢、青島等二線城市樓市成交則相對(duì)火爆。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京純新建商品住房合計(jì)簽約3467套，二手房住宅簽約14382套，整體來看數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。該機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉認(rèn)為，數(shù)據(jù)下調(diào)的原因主要在于，國慶長(zhǎng)假影響北京市場(chǎng)簽約量。

　　與新房相比，北京二手住宅市場(chǎng)成交量的下滑幅度更大。來自偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年10月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為14382套，環(huán)比大幅下滑16.7%；成交均價(jià)為39927元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.9%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，10月恰逢“十一小長(zhǎng)假”，交易量的下滑在意料之中。“三季度以來，一系列利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭。”胡景暉說，雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調(diào)低首付比例等利好政策，但對(duì)于購買標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位的改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

　　不僅是北京市場(chǎng)，上海、廣州、深圳等地“銀十”樓市相比9月也都出現(xiàn)了不同程度的降溫跡象。網(wǎng)易的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月上海市場(chǎng)漲價(jià)的樓盤僅為34個(gè)，而降價(jià)的樓盤數(shù)量則上升到了37個(gè)。

　　今年上半年，深圳房?jī)r(jià)上漲幅度一度領(lǐng)漲全國。深圳樓市10月累計(jì)推出多個(gè)新盤。不過，相對(duì)開發(fā)商的推盤熱情，置業(yè)者入市意愿并不強(qiáng)，成交量反而大幅下滑。

　　相比之下，10月杭州、武漢、青島等二線城市樓市成交則相對(duì)火爆。分析人士認(rèn)為，一方面，近期陸續(xù)出現(xiàn)的“首付比例降低、降準(zhǔn)、降息”等多重利好疊加，給“銀十”樓市再添一把火；其次，不少置業(yè)者在觀望了大半年以后，紛紛選擇在“銀十”期間出手，因此促成了10月成交量的走高局面。

　　預(yù)判　房地產(chǎn)政策料持續(xù)寬松

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%，增速比1至8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)19個(gè)月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光分析認(rèn)為，“在房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)收窄的情況下，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境仍將是寬松的?！彼硎?，四季度主要是政策的效應(yīng)釋放期，一旦年末行業(yè)回暖未達(dá)預(yù)期，中央和地方政府可能還會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的樓市寬松政策，比如發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼、降低二套房首付比例等。

　　針對(duì)地方政府已經(jīng)落地的政策，朱光說，未來還可能進(jìn)一步研究如何有效地激勵(lì)消費(fèi)主體。比如，有些城市出臺(tái)政策將首套利率下限定為7折、二套首付比例降至4成，但在實(shí)際操作中很難進(jìn)行，導(dǎo)致這些政策一直處在“空轉(zhuǎn)”狀態(tài)。

　　中指院方面表示，2015年以來持續(xù)的寬松政策刺激房地產(chǎn)需求加速釋放，市場(chǎng)去化周期顯著縮短。未來在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放；今年二三季度，市場(chǎng)供應(yīng)異常低迷，同比大幅負(fù)增長(zhǎng)，但隨著“銀十”結(jié)束及年末季節(jié)性供應(yīng)旺季到來，房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下將加大推盤力度，采取更積極的銷售策略。當(dāng)前市場(chǎng)整體庫存居于高位，“去庫存”仍是市場(chǎng)主基調(diào)。從價(jià)格上看，不同城市仍將分化，預(yù)計(jì)四季度，北上深廣等重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)平穩(wěn)上漲，延續(xù)環(huán)比增速小幅回落的態(tài)勢(shì)，同比仍保持增長(zhǎng)。而庫存壓力較大城市將保持穩(wěn)定甚至有所下調(diào)。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析認(rèn)為，今年以來，陸續(xù)推出的樓市利好政策顯著拉動(dòng)了改善型需求，一度促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵(lì)后，住房消費(fèi)在市場(chǎng)化機(jī)制的主導(dǎo)作用下正逐步釋放。四季度，隨著中央和地方層面救市政策的逐漸到位，新政出臺(tái)的力度和頻度預(yù)計(jì)會(huì)有所減弱，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施將以既有政策細(xì)化和深化為主。