中央經(jīng)濟工作會議解讀之三

　　“房地產(chǎn)”在時隔三年后再次以較大篇幅在中央經(jīng)濟工作會議上出現(xiàn)，成為2016中國經(jīng)濟工作的重點之一。中央經(jīng)濟工作會議提出的“擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存”抓住了解決房地產(chǎn)市場的牛鼻子。而實現(xiàn)去庫存需要多管齊下，供需兩側(cè)同時施力。

　　當前，因庫存高企帶來的房地產(chǎn)市場投資下滑已十分明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在去年勉強“保十”后，今年一季度開始一直徘徊在個位數(shù)，甚至在9月至11月連續(xù)出現(xiàn)負增長，且有逐月下降趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速降至1.3%，僅為去年同期水平的十分之一。其中，住宅投資增長0.7%，幾近停滯狀態(tài)。

　　受房地產(chǎn)業(yè)績下滑的影響，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈包括鋼鐵、水泥、平板玻璃等因產(chǎn)能過剩陷入巨幅虧損。另外，銀行不良貸款率大幅提升，預計今年年底整個銀行體系的不良率接近2%，個別銀行將高達到3%，面臨較大金融風險。有機構(gòu)測算，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中50%來自銀行貸款，訂金和預收款中，來自銀行貸款的比例也有15%之多。

　　因此，化解房地產(chǎn)庫存，是解決促投資、降低風險等問題的“絕對藥方”。同時，這方面應多管齊下，從供需兩端同時發(fā)力。

　　首先，要擴大有效需求，加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策。同時擴大公積金繳存基本面，以低貸款利率更大程度支持該群體購房。

　　其次，改變增量為主調(diào)控方式。在當前形勢下，采用增量供應為主的調(diào)控方式已不適合市場化需求，在一定增量供給的前提下利用二手房市場和租賃市場存量去庫存，可以有效防止總量供給過剩。比如，成都萬科11月就率先試水“租售并舉”，對成功申請西九萬科驛的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優(yōu)惠。

　　再次，建立以需求為導向的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。例如可以購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　最后，在保障類住房的提供上，大幅增加貨幣補貼的比例，由新建轉(zhuǎn)為收購，以最大程度盤活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅與非普通住宅的劃分，降低改善性人群的購房成本。

　　當然，必須認識到，在未來一段時間內(nèi)去庫存的趨勢不會改變，也就意味著政策仍將保持持續(xù)寬松。而在結(jié)構(gòu)失衡下，一線城市與部分人口凈流入明顯的二線城市住房仍存短缺，因此，也應警惕政策寬松引發(fā)的該類城市房價大幅上揚。