一直以來，農(nóng)民由于缺少抵押物很難從金融機構(gòu)獲得貸款。但隨著農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村住房財產(chǎn)抵押貸款試點(下稱“兩權(quán)”)擬在全國范圍試點展開，業(yè)內(nèi)人士指出，農(nóng)村小額貸款“兩權(quán)”抵押貸款模式將迎來新局面。

　　12月22日下午，十二屆全國人大常委會第十八次會議聽取和審議了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》。

　　草案規(guī)定，由全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院，在北京市大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民承包土地(指耕地)的經(jīng)營權(quán)抵押貸款；在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施物權(quán)法第184條、擔(dān)保法第37條關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(含宅基地使用權(quán))抵押貸款。

　　這意味著，金融機構(gòu)做“兩權(quán)”抵押貸款在符合規(guī)定的試點區(qū)、縣將不再有法律障礙。

　　金融機構(gòu)遭遇“土地價格難定”

　　雖然“兩權(quán)”抵押貸款在試點區(qū)、縣將獲得法律支撐，但金融機構(gòu)在具體操作過程中仍然面臨諸多難題。其中土地使用權(quán)“定價難”首當其沖；其次,如果貸款還不上，金融機構(gòu)如何將抵押的土地經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)也是問題。

　　某銀行農(nóng)戶金融部副總經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者，在“兩權(quán)”抵押貸款的具體操作過程中，全國范圍內(nèi)承包土地經(jīng)營權(quán)都缺少一個規(guī)范的價格表現(xiàn)形式。目前該行在省內(nèi)做過的幾筆“兩權(quán)”抵押貸款，遇到的問題是：法律部門無指引，評估部門無價格依靠，最終該行研究討論決定以民間約定的租金為準對土地使用權(quán)進行定價。

　　然而，上述農(nóng)戶金融部經(jīng)理表示，以租金為基礎(chǔ)評估出的承包土地經(jīng)營權(quán)價格遠不是真正意義上的市場價格。這使得 “兩權(quán)”抵押貸款的額度大打折扣。他舉例，當?shù)睾芏嗌絽^(qū)一畝土地使用權(quán)租金都在千元以內(nèi)，而金融機構(gòu)在評估價格做貸款時還需要在此基礎(chǔ)上打個折，這使得真正貸到農(nóng)戶手里的錢杯水車薪，很難滿足客戶擴大規(guī)模生產(chǎn)的融資需求。

　　此外，金融機構(gòu)在“兩權(quán)”抵押貸款具體操作上面臨盡職免責(zé)問題。例如一塊土地市場使用權(quán)租金1萬元，金融機構(gòu)評估打折后8000元做成一筆“兩權(quán)”押貸款。當?shù)匾坏┏霈F(xiàn)自然災(zāi)害，債務(wù)人還不起貸款，而土地已經(jīng)不值錢了。銀行在追責(zé)、核銷、處理責(zé)任人的過程中都很難判斷責(zé)任人究竟有沒有責(zé)任。由于土地使用權(quán)價格沒有標準，很難評估責(zé)任人調(diào)查是否到位。因此，更加需要國家對土地確權(quán)的價格進行明細的價格指引，為金融機構(gòu)提供樣板，這樣金融機構(gòu)在操作起來才更加便利。

　　各地積極探索產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺解決估價難題

　　正是由于現(xiàn)階段金融機構(gòu)做“兩權(quán)”抵押貸款，還存在前期難估值，后期抵押物難變現(xiàn)等問題，目前試點縣、區(qū)政府紛紛創(chuàng)新工作部署，其中建立流轉(zhuǎn)平臺是很多縣比較普遍的做法之一。

　　在廣東地區(qū)金融扶貧調(diào)研中記者了解到，廣東省陽山縣針對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易缺乏平臺、難以估價和交易的問題，于去年5月成立了“一中心一所一員”為架構(gòu)的農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺。在縣建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易中心，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)所，村里安排一名干部為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息員。面向農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等10類農(nóng)村資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)提供流轉(zhuǎn)服務(wù)。隨著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的初步建立，該縣農(nóng)信社已經(jīng)開始辦理“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。借款人以流轉(zhuǎn)成一定規(guī)模經(jīng)營的土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押，可以向農(nóng)信社申請貸款。截至2015年9月，該縣共發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款3筆106萬。

　　相比之下，廣西田東縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心模式則更具規(guī)模也更成熟。該縣2012年成立了廣西首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，開展產(chǎn)權(quán)交易信息發(fā)布、產(chǎn)權(quán)交易鑒證服務(wù)、產(chǎn)權(quán)抵押貸款服務(wù)等業(yè)務(wù)。為土地承包經(jīng)營權(quán)等利益交易提供了可操作的利益交易平臺。截至2015年6月末，該中心共幫助實施農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等抵押貸款113宗，銀行放貸3.4億元。

　　中國普惠金融聯(lián)席會長、國開行原副行長劉克崮對記者表示，“兩權(quán)”抵押貸款最大的障礙是法律關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)規(guī)定與土地承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)現(xiàn)實操作的矛盾。首先，農(nóng)村土地的抵質(zhì)押不是產(chǎn)權(quán)而是使用經(jīng)營權(quán)，產(chǎn)權(quán)不能易主；其次是土地承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)的利益變現(xiàn)問題較難解決。而上述田東農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心模式基本為流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)提供了可供參考的價格，也給日后銀行變現(xiàn)提供了市場，增強了銀行的積極性。