日前，就明年和未來一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議作出重要部署，將房地產(chǎn)市場“去庫存”列為明年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，并將推動(dòng)城鎮(zhèn)化政策的啟動(dòng)點(diǎn)落在“新市民”身上，提出加快農(nóng)民進(jìn)城步伐，幫助農(nóng)民搭乘城市化“列車”。

　　在近年來樓市分化加劇、部分三四線城市庫存高位運(yùn)行、開發(fā)投資低迷的背景下，鼓勵(lì)“新市民”入市是一劑“靈丹妙藥”嗎？“新市民”融城憑什么能夠破解房地產(chǎn)困境？中央決策層提出這一重大部署的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和政策深意何在？就此諸多政策疑問，《瞭望》新聞周刊記者進(jìn)行了深度調(diào)研。

　　4月29日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》顯示，全國農(nóng)民工總量超2.7億人亟待融城，以城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米保守計(jì)算，其住房需求約81億平方米。若以城鎮(zhèn)化進(jìn)程推算，從2014年37.1%的戶籍城鎮(zhèn)化率，提高到2030年我國人口15億峰值的70%城鎮(zhèn)化率，未來15年預(yù)估有5.4億農(nóng)民轉(zhuǎn)化為“新市民”，其住宅總需求將達(dá)到162億平方米。

　　這意味著，“新市民”住房年均需求有可能達(dá)10.8億平方米?！氨M管我國房地產(chǎn)市場存在數(shù)量不小的各類庫存，但是市場需求量更大?！毕嚓P(guān)部門權(quán)威人士告訴本刊記者，目前的困難，以短期性和結(jié)構(gòu)性為主，如果下一步住房體制供給側(cè)改革能對癥下藥，就能順利解決。

　　撥開“迷霧”看庫存

　　近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)奇特的現(xiàn)象，即商品房銷售量持續(xù)高位運(yùn)行，但房地產(chǎn)新開工、投資、土地購置三大指標(biāo)近兩年來競相下滑。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，我國商品房銷售面積從2010年以后連續(xù)6年超過10億平方米，并且在2013年創(chuàng)造了13億平方米的歷史紀(jì)錄。但是開發(fā)投資自2014年開始大幅回落，今年1～11月投資增速同比下滑至1.3%，降至1984年以來的新低。今年1～11月開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.1%。

　　為什么房屋銷售處于高位，投資卻斷崖式下跌？現(xiàn)在全國房地產(chǎn)庫存究竟有多大？從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，截至今年11月，約有6.9億平方米的商品房待售。以近三年每年12億平方米以上的成交量推算，6.9億平方米僅僅是半年左右的銷量，不會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來“難以承受”的壓力?！恫t望》新聞周刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的庫存主要是“土地庫存”和“僵化庫存”兩類。

　　土地庫存方面，目前許多城市開發(fā)土地大多已控制在開發(fā)商手中，三、四線城市如果沒有大量購買力入市，沒有房價(jià)的上漲，開發(fā)商不會(huì)大面積開工。海南省中部一個(gè)山區(qū)縣的財(cái)政局局長向本刊記者透露，該縣已經(jīng)竣工和在建的商品住宅有1萬套庫存，“去年的銷售很低迷，只賣出去300多套。前幾年市場熱的時(shí)候，政府和開發(fā)商都太樂觀了?！?/p>

　　僵化庫存方面，據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)分會(huì)瑞克工作室公布的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國在建未完工的商品住宅面積有近60億平方米。除去一部分保障性住房和地方建設(shè)外，其中有很大一部分是已經(jīng)開工數(shù)年卻未竣工的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目因?yàn)殇N售困難，不具備竣工條件，有些已成爛尾樓。比較常見的，一是缺乏配套設(shè)施的高鐵新城，二是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入緩慢的開發(fā)區(qū)，三是資源型城市在前幾年市場繁榮時(shí)期開發(fā)的新城，四是人口凈流出城市的郊區(qū)項(xiàng)目，五是過度開發(fā)的“商旅文養(yǎng)老”項(xiàng)目等。

　　因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存，一定意義上可以理解為與需求不對位的“錯(cuò)位”庫存。專家認(rèn)為，此次房地產(chǎn)新政，最大難點(diǎn)在如何打通結(jié)構(gòu)性庫存與實(shí)際住房剛需之間的通道。因此，中央提出“推進(jìn)城鎮(zhèn)化要把促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的常住人口有序?qū)崿F(xiàn)市民化作為首要任務(wù)。要加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革?！?/p>

　　 三大“新點(diǎn)”看新政

　　針對這個(gè)最大難點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公布的樓市新政從擴(kuò)大有效需求入手，有三方面值得關(guān)注的政策著力點(diǎn)：

　　其一，“加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

　　目前，我國有2.7億農(nóng)民工長期在城鎮(zhèn)打工。從長期的居住方式看，目前主要靠三種渠道解決：用工單位提供住房，租房和購房。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》顯示，從外出農(nóng)民工住所類型看，由雇主或單位提供宿舍（包括在生產(chǎn)經(jīng)營場所和工地居住）的占45.5%，租賃住房占36.9%，在務(wù)工地自購房的農(nóng)民工僅1%。

　　與此同時(shí)，2011年相關(guān)部門農(nóng)民工課題研究問卷調(diào)查顯示，58.8%的農(nóng)民工打算在城鎮(zhèn)定居，其中40.2%的農(nóng)民工打算在務(wù)工所在城鎮(zhèn)定居，只有15.6%的人明確表示愿意回農(nóng)村定居。毫無疑問，農(nóng)民工住房需求剛性而且規(guī)?？涨埃θ?、四線城市的房地產(chǎn)市場具有最直接的影響作用。

　　該調(diào)查也顯示，盡管多數(shù)農(nóng)民工定居城鎮(zhèn)的意向明確，但農(nóng)民工意愿的房價(jià)和房租與現(xiàn)實(shí)差距巨大，大大低于務(wù)工地的一般房價(jià)和房租水平。因此，將農(nóng)民工盡快納入城鎮(zhèn)住房保障體系，成為市民化的重要內(nèi)容之一。

　　其二，“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”。

　　目前，我國房地產(chǎn)市場處于降溫期，過于嚴(yán)厲的限購限貸政策需要適應(yīng)市場變化。特別是，長期限購限貸也減少了租賃房源數(shù)量，間接抬高了房租價(jià)格。發(fā)展租賃市場是發(fā)達(dá)國家城市化進(jìn)程中較為普遍采用的做法，不僅能為市場提供豐富的租賃房源，同時(shí)也能吸引閑置資金消化樓市庫存，尤其是減少國內(nèi)大量資本“一窩蜂”出境購買資產(chǎn)的不理性行為。

　　其三，棚改舊改危改釋放購買力。

　　此次中央城市工作會(huì)議提出，要抓好城市這個(gè)“火車頭”，要提升建設(shè)水平，加快棚戶區(qū)和危房改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治，力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

　　2010年，中央制定了“十二五”建成3600萬套保障房的計(jì)劃，目前已經(jīng)超額完成?！笆濉逼陂g，對于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，還將繼續(xù)加大力度，以配合完成“全面建成小康社會(huì)”的宏偉目標(biāo)。

　　值得一提的是，中央此次明確了任務(wù)時(shí)間表，到2020年之前基本完成?！笆濉币七M(jìn)的城市更新改造是塊“硬骨頭”，比“十二五”的工礦區(qū)棚戶區(qū)改造難度大得多。但是，城市更新改造將釋放巨大的購買力，對于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，熨平房地產(chǎn)供需兩側(cè)的結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而激活城市房地產(chǎn)市場，將起到直接的促進(jìn)作用。

　　融城需要政策“定心丸”

　　現(xiàn)在，釋放房地產(chǎn)需求，鼓勵(lì)農(nóng)民工以“新市民”身份買房、租房進(jìn)城落戶，需要給其政策配套落地的“定心丸”。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者采訪了10多名長期在城市打工的農(nóng)民工，他們對于擁有城市住房有迫切的需求。其基本住房現(xiàn)狀是，一代農(nóng)民工掙錢在老家蓋了大房，二代農(nóng)民工今后基本會(huì)留在城市，少數(shù)在父母的幫助下在三、四線城市購房。但是整體購買商品房的比例很低，仍然長年住在“城中村”。

　　農(nóng)民工普遍反映，“不是不想買，而是心里沒底，不敢買、不能買?！逼渲?，相當(dāng)部分農(nóng)民打工收入近年來有了大幅增長，“灰領(lǐng)”收入高于普通工薪階層是普遍的趨勢。許多農(nóng)民工積攢下了一筆不菲的現(xiàn)金，但是無法獲得銀行的貸款，這種金融歧視大大增加了其購房難度。

　　要鼓勵(lì)農(nóng)民工買房或租房進(jìn)城，專家認(rèn)為，需要加快針對以下幾個(gè)問題果斷決策，以促進(jìn)政策順利落地：

　　一是農(nóng)村的土地是農(nóng)民最后的保障，要允許他們進(jìn)城落戶后仍然能繼續(xù)持有相當(dāng)長一段時(shí)間，增加土地財(cái)產(chǎn)性收益，增強(qiáng)在城市買房的實(shí)力。

　　二是享受同城化待遇。比如，上學(xué)、看病、養(yǎng)老，政府必須通過落戶或居住證制度，讓他們平等享受。

　　三是解決融資問題。世界各地的老百姓(71.100, 0.48, 0.68%)，買房多數(shù)靠貸款。我國城鎮(zhèn)居民購房六成以上都會(huì)貸款。而農(nóng)民工總體收入水平低于城里人，工作不穩(wěn)定，要想他們購房，必須提供更加優(yōu)惠的貸款支持。建議貸款首付可降至二成，利息可以實(shí)施政府補(bǔ)貼政策。

　　四是公租房向農(nóng)民工群體開放。農(nóng)民工是城市建設(shè)的主力軍，在我國住房保障向保居住權(quán)轉(zhuǎn)變的背景下，應(yīng)將長期在城市有穩(wěn)定工作的農(nóng)民工納入公租房保障對象。此外，還可考慮鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)市場房源，政府采取補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠的方式，為農(nóng)民工提供低門檻租賃房源。

　　五是增加工作的穩(wěn)定性。給農(nóng)民工穩(wěn)定的預(yù)期，才能幫助新市民踏踏實(shí)實(shí)順利搭乘城市化“列車”。