時隔半年之后，央行再度對于不實(shí)施限購城市的首套房商貸首付比例進(jìn)行調(diào)整。昨日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布公告稱，在不實(shí)施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。在分析人士看來，央行此舉正式打響房地產(chǎn)去庫存第一槍，并將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房價有望受惠。

　　非限購城市貸款首付最低至20%

　　央行公告發(fā)布后，已有部分銀行開始積極響應(yīng)政策。浙商銀行昨日發(fā)布公告稱，對居民家庭首次購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款原則上首付款最低比例為25%，總行將根據(jù)各分行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況確定可執(zhí)行最低20%首付款比例的區(qū)域；對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房的，商業(yè)性個人住房貸款首付款最低比例為30%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，對于非限購城市來說，它們的首套房貸比例實(shí)際上最低可達(dá)到20%，另外在首套商品房貸款沒有結(jié)清的情況下，二套房門檻也隨之降至30%，而此前這一比例為40%。

　　對此，中國民生銀行首席研究員溫彬稱，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程的加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對非限購城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　民生宏觀分析師朱振鑫認(rèn)為，“自房貸下調(diào)公積金首付后，下調(diào)一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調(diào)的可能。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會停，一方面60億元庫存需要去，另一方面房價整體已經(jīng)幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動空間”。

　　打響去庫存第一槍

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局去年12月末發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至去年11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政策的出臺，實(shí)際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。而且從市場預(yù)期看，能夠較好地撼動去庫存市場的絕招，只能是商業(yè)銀行貸款政策的繼續(xù)放松。

　　“在當(dāng)前高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長，尤其是房子嚴(yán)重過剩的三四線城市及少部分二線城市，庫存現(xiàn)象嚴(yán)重。此次央行允許各地可向下浮動5個百分點(diǎn)，最直接的好處就是省錢，如果政策一旦全面實(shí)施，三四線城市將直接受惠。而市場原本就火爆的一線城市，即使政策不會全面，樓市成交量想必也將迎來新一輪爆發(fā)期。”融360房貸分析師郝俊丞表示。

　　但也有分析人士表示，央行此次“樓市新政”對于去庫存來說并沒有多大意義。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，“非限購城市庫存的根源在于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會不足，教育和醫(yī)療等公共資源不足，無法形成人口的引入和聚集，產(chǎn)生不了購房需求，這不是簡單的降首付解決的了的”。

　　胡景暉還表示，“央行允許非限購城市首套房貸可浮動5%，但是銀行未必敢多放5%，因?yàn)殂y行放貸的原則是按揭月供還款的上限不能超過家庭月可支配收入的50%，這是個硬約束。所以，非限購城市去庫存要靠產(chǎn)業(yè)布局和公共資源分配的調(diào)整，要靠降房價、減稅費(fèi)等減少購房人負(fù)擔(dān)的有效舉措”。

　　一線城市首付比例向下空間不大

　　值得注意的是，此次對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策已然按原規(guī)定執(zhí)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年2月2日，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市沒有取消限購。這5個城市的首套房商貸首付比例目前仍不得低于30%。

　　和二、三、四線城市樓市需求不足相反的是，北上廣深這些一線城市的樓市成交活躍，出現(xiàn)量價齊升的局面。市場更為關(guān)注的是，未來這幾個限購城市是否也可能下調(diào)首套房的商貸首付比例。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市并不會有調(diào)整的可能，相反一線城市還會面臨政策收緊的可能。這和一線城市庫存壓力不大、房價上漲過快等態(tài)勢是有關(guān)系的。他同時表示，對于一線城市來說，需要考慮的一個問題是如何積極補(bǔ)庫存。這個是供給側(cè)改革的最大思路，而非簡單地刺激需求。后續(xù)一線城市或在土地的容積率提高等方面做調(diào)整，以及在軌道交通建設(shè)方面加大力度，進(jìn)而改善郊區(qū)物業(yè)的居住優(yōu)勢。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅同樣表示，北上廣深在2015年樓市成交活躍，出現(xiàn)量價齊升的局面，從目前的市場情況看，不具備進(jìn)一步放松的市場條件，如果2016年北上廣深房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的降溫現(xiàn)象，才有可能出臺利好政策。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，一線城市降低首付比例可能性不大，因?yàn)楸鄙蠌V深等一線城市樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出量價齊升的火熱狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市不是庫存問題，是上漲壓力問題，所以不會刺激，不刺激現(xiàn)在還瘋漲，不太可能再刺激。

　　公積金首付比例亦難有下降空間

　　此次央行的調(diào)整政策主要針對商貸首付比例，市場預(yù)計(jì)，未來監(jiān)管層將出臺一系列措施來刺激樓市。去年6月，北京公積金中心下發(fā)的新政稱，首套房公積金的最低首付比例為20%，已經(jīng)降至歷史最低。未來公積金貸款首付比例是否也會出現(xiàn)調(diào)整？

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，公積金首付比例下調(diào)的可能性已經(jīng)不大了，基本上會維持這樣一個幅度。當(dāng)然公積金后續(xù)改革的最大亮點(diǎn)就是公積金異地互貸的認(rèn)可，同時公積金資產(chǎn)證券化的做法也會提速。

　　“公積金的問題不是首付多少，而是貸款上限，現(xiàn)在各地雖然公積金首付20%，但事實(shí)上根本不可能實(shí)現(xiàn)?！睆埓髠ブ毖?。

　　據(jù)悉，2015年1月，北京市公積金管理中心將購買首套自住住房面積在90平方米（含）以下房產(chǎn)的最高貸款額度調(diào)整為120萬元。雖然較之前有所提高，但不少分析人士表示，一線城市的房價過高，這個貸款額度并不夠用。

　　郭毅表示，公積金首付比例已經(jīng)降至歷史最低，出于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管控的考慮，預(yù)計(jì)不會再進(jìn)一步降低首付比例，但部分城市有可能繼續(xù)上調(diào)公積金貸款上限。