“日光盤(pán)”、地王頻繁現(xiàn)身房地產(chǎn)市場(chǎng)。樓市“繁榮”的背后，潛伏著危機(jī)。

　　截至5月30日，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20大城市合計(jì)土地出讓金在5822.78億元，與2015年同期的3481.6億元相比，上漲了67%。

　　令業(yè)內(nèi)驚奇的是，蘇州樓面價(jià)每平方米達(dá)5089元，同比暴漲597.5%；土地出讓金759億元，同比暴漲867.33%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，隨著“北上廣深”等一線城市、一部分核心二、三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，樓板價(jià)持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一、二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊，也難以說(shuō)可以完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這些城市的土地市場(chǎng)“投資有風(fēng)險(xiǎn)”。

　　二線城市拍出99個(gè)地王

　　根據(jù)上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二線城市已成“地王集中營(yíng)”。截至5月30日，全國(guó)住宅類(lèi)地塊，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計(jì)112宗，其中除了10宗在一線城市上海，3宗在廣州以外，全部在二線城市。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，面粉比面包貴的城市正營(yíng)愈發(fā)壯大。以溢價(jià)率100%作為地王計(jì)算的話，今年全國(guó)住宅加上商品房一共出現(xiàn)150多個(gè)地王，其中有99個(gè)出現(xiàn)在二線城市，價(jià)格非常非常高。

　　從不同城市看，合肥有12宗住宅類(lèi)地王，南京有12宗，蘇州最多，多達(dá)28宗，廈門(mén)有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢價(jià)率住宅地塊地王也分布比較多。

　　根據(jù)相關(guān)梳理統(tǒng)計(jì)，2016年以來(lái)土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占到了8個(gè)，蘇州、南京、合肥，平均溢價(jià)率高達(dá)100%以上；全國(guó)20大城市前5個(gè)月土地出讓金最多的城市當(dāng)中，同比漲幅超過(guò)100%的城市有蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、寧波、佛山和溫州；同比漲幅超過(guò)200%的有城市有7個(gè)。

　　張大偉稱(chēng)，目前市場(chǎng)上創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國(guó)企，資金實(shí)力強(qiáng)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。尤其在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，導(dǎo)致很多企業(yè)敢于拿地，表現(xiàn)也更加激進(jìn)。

　　張大偉認(rèn)為，雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。而南京、合肥、廈門(mén)、蘇州等地王最密集的二線城市，如果沒(méi)有約束性政策，房?jī)r(jià)很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。

　　高價(jià)重返一、二線存風(fēng)險(xiǎn)

　　近兩年，在記者與房地產(chǎn)企業(yè)高管交流時(shí)，聽(tīng)到最多的戰(zhàn)略布局是全面回守一、二線城市。如今，面對(duì)如此多的高代價(jià)重返一、二線核心城市，趨勢(shì)到底會(huì)如何？

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者曾在福州走訪多個(gè)樓盤(pán)，尤其個(gè)別高端項(xiàng)目成交量很高，去化速度也不慢，接盤(pán)者多為50歲年齡段的商人。不過(guò)，一位頗為熟悉福州樓市的當(dāng)?shù)厝烁嬖V本報(bào)記者，20年前，福建省有很多年輕人出國(guó)打拼，這批人如今衣錦還鄉(xiāng)，多有置業(yè)之舉，甚至有的人能夠一口氣買(mǎi)下4套5000萬(wàn)元量級(jí)以上豪宅，供幾代人居住。

　　“現(xiàn)在這批海外歸來(lái)的購(gòu)買(mǎi)需求已經(jīng)快要耗盡了，房子夠幾代人住的了。未來(lái)的樓市需求在哪里？”該人士向記者表示了他的擔(dān)憂。

　　“品牌房企重返一、二線核心城市，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，勢(shì)必會(huì)推升土地成本，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)?！睆埡陚ケ硎荆绻袌?chǎng)按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一、二線核心城市的進(jìn)入門(mén)檻會(huì)持續(xù)提高，這也就意味著房企未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，即使以聯(lián)合體形式拿地也很難完全規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。其中，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一、二線核心城市風(fēng)險(xiǎn)最大，其戰(zhàn)略并不可取。

　　張宏偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是有“天花板”的。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，但市場(chǎng)真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企拿下“地王”之后的最大隱藏風(fēng)險(xiǎn)。若再遭遇今年下半年不可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)?shù)赝蹴?xiàng)目被迫被擱淺或難以盈利之時(shí)，市場(chǎng)將進(jìn)入并購(gòu)時(shí)代，后市高代價(jià)拿地的企業(yè)，沒(méi)有新地王來(lái)解套，將面臨被并購(gòu)、甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。