編者按 隨著新型城鎮(zhèn)化的大力推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市務(wù)工、定居，農(nóng)村出現(xiàn)了大量的閑置宅基地，不少村中老宅荒廢，導(dǎo)致很多村成了“空心村”,土地浪費(fèi)嚴(yán)重。一些讀者來信表示，應(yīng)加快推動宅基地有效流轉(zhuǎn)，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，既讓閑置宅基地發(fā)揮其應(yīng)有作用，又可增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

　　老宅子也能變成“活資產(chǎn)”

　　黨的十八屆三中全會提出，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。作為全國15個試點(diǎn)之一，2015年，宜城市啟動農(nóng)村宅基地制度改革。改革一年來，通過收取宅基地有償使用費(fèi)、鼓勵農(nóng)民自愿有償退出宅基地等形式，把宅基地推向市場，“喚醒”了沉睡的宅基地資源，增加了村集體和農(nóng)民收入，激發(fā)了農(nóng)村生產(chǎn)活力。

　　一是制定各類型宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)體系。為扭轉(zhuǎn)農(nóng)村土地?zé)o序利用局面，宜城市實(shí)行土地利用、城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)業(yè)發(fā)展、村莊建設(shè)的“四規(guī)合一”，明確規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再單獨(dú)分配宅基地，采用農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)形式保障“戶有所居”;在城市規(guī)劃區(qū)外將統(tǒng)籌建設(shè)跨行政村的村民聚居區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)和新農(nóng)村居民點(diǎn);對傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)則繼續(xù)實(shí)行“一戶一宅”政策。為讓農(nóng)戶公平地享受宅基地權(quán)益，按城市、建制鎮(zhèn)、傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)三個層次，確立了90、140、160、180、200平方米5個宅基地面積使用標(biāo)準(zhǔn)，并同步開展農(nóng)民住房測量，確權(quán)登記。

　　二是構(gòu)建宅基地有償使用費(fèi)征管機(jī)制。圍繞宅基地有償使用費(fèi)收多少、誰來收、誰來用、干什么用等問題，宜城市規(guī)定，在標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的宅基地不收取費(fèi)用，超過部分征收有償使用費(fèi)，多占多出。并確立了村收、村管、村用的方針，規(guī)定所有資金使用必須由村民代表組成的理事會提出，經(jīng)過村民代表大會討論通過后才能使用。

　　三是探索宅基地將“死資產(chǎn)”變?yōu)椤盎钯Y本”路徑。宜城市出臺了《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，把宅基地資源推向市場進(jìn)行交易，籌備成立市、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，把宅基地使用權(quán)、農(nóng)房所有權(quán)等農(nóng)村資源要素統(tǒng)一到平臺上進(jìn)行交易管理。農(nóng)民利用宅基地及農(nóng)房抵押貸款，可以用于發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加農(nóng)民收入;宅基地自愿退出，村集體給予一定數(shù)額的補(bǔ)償和獎勵;宅基地退出后復(fù)墾為耕地，交由農(nóng)民耕種后，農(nóng)民獲得種植收入，進(jìn)一步激發(fā)了農(nóng)村新活力。(湖北宜城市城鄉(xiāng)建設(shè)局 楊明生)

　　把閑置農(nóng)宅利用起來

　　前不久，筆者回贛東南的農(nóng)村老家度夏時發(fā)現(xiàn)，昔日二三百戶人家居住的大村子，顯得頗為蕭條。無論是新宅還是舊居，屋子總是大門緊閉，門上的對聯(lián)殘破不堪，部分農(nóng)房房前屋后雜草叢生，顯得破爛不堪……老鄉(xiāng)告訴我，隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，不少人選擇到城里居住，農(nóng)宅閑置的情況很普遍，一些農(nóng)宅閑置的時間有三四年甚至達(dá)七八年以上。

　　大量農(nóng)宅長期閑置，不僅破壞了村容村貌，還造成了土地資源的極大浪費(fèi)。此外，長期無人住，還存在較大安全隱患，不利于村莊的綜合治理與長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　要盤活閑置農(nóng)村閑散宅基地資源，讓這些閑置的農(nóng)宅“動起來、轉(zhuǎn)起來、活起來”，應(yīng)采取區(qū)別對待、因宅施策的辦法，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。

　　對于已經(jīng)落戶城里及有城里落戶意愿的農(nóng)民，可將他們在農(nóng)村的農(nóng)宅采取村集體予以適當(dāng)補(bǔ)償?shù)霓k法鼓勵其拆除。

　　對一些條件較好的農(nóng)宅，可在創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度上做文章，實(shí)行農(nóng)村宅基地公平置換原則，通過適當(dāng)補(bǔ)助鼓勵農(nóng)村危房改造對象購買已無返鄉(xiāng)可能的農(nóng)民的房子，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活條件，又能使農(nóng)村的閑置資產(chǎn)得到充分利用。

　　對于一些位于交通相對便利、有旅游開發(fā)前景的農(nóng)宅還可以鼓勵開辦民宿，發(fā)展民俗旅游、休閑觀光等經(jīng)營活動，讓荒廢的宅基地重新上崗。

　　一些條件較好的村還可從實(shí)際需要出發(fā)，適當(dāng)利用村集體資金購買或租用閑置房，用于興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，活躍農(nóng)民文化生活。(江西省南城縣縣委 彭國正)

　　規(guī)范有序使用宅基地

　　近年來，由于農(nóng)村規(guī)劃投入少，個別農(nóng)村宅基地使用存在種種亂象。一是同村村民，在辦理審批及監(jiān)管中，宅基地標(biāo)準(zhǔn)不同，而且存在村民自由建房、少批多占、一戶多宅等問題。二是超面積占地、擅自改變農(nóng)村宅基地用途現(xiàn)象時有發(fā)生。還有非法轉(zhuǎn)讓宅基地，利用集體資產(chǎn)進(jìn)行隱形交易等情況。三是部分地區(qū)在舊村改造過程中，村民搬進(jìn)了新住宅，而舊宅基地依舊存在，造成宅基地閑置。四是未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占地和采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)宅基地。

　　整治農(nóng)村宅基地亂象，一要堅(jiān)持規(guī)劃先行，強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理的原則。地方政府要高度重視鎮(zhèn)村規(guī)劃的編制工作，撥出資金加快推進(jìn)。按照先城鄉(xiāng)接合部村莊，后邊遠(yuǎn)山村的原則，城鄉(xiāng)接合部村莊的建設(shè)規(guī)劃要和“三舊”改造相結(jié)合，邊遠(yuǎn)山村的規(guī)劃要和“空心村”整治相結(jié)合。

　　二要加大盤活存量建設(shè)用地的力度，農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅要先行安排使用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。凡村內(nèi)有空閑地老宅基地和未利用的，一律不得批準(zhǔn)占用耕地。

　　三要強(qiáng)化農(nóng)村土地執(zhí)法監(jiān)察，建立動態(tài)巡查責(zé)任制，將宅基地使用情況納入巡查范圍，將問題消滅在萌芽狀態(tài)。對未批多占、超占，亂搭亂建且不符合規(guī)劃的農(nóng)村住房，堅(jiān)決予以拆除;對擅自改變土地用途的，要依法予以立案查處。(山西省壺關(guān)縣 秦風(fēng)明 秦 源)

　　激化農(nóng)村要素資源 增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入

　　農(nóng)村宅基地涉及農(nóng)民切身利益，也關(guān)系農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，歷來是黨和國家關(guān)注的重點(diǎn)?！笆濉币?guī)劃指出，要“維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，并支持引導(dǎo)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓”、“激活農(nóng)村要素資源，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入”。

　　北京市農(nóng)研中心2007年對北京11個區(qū)縣58個村的調(diào)研結(jié)果顯示，閑置農(nóng)宅比例為1.34%。2014年，對北京6個山區(qū)區(qū)縣的32個村開展的調(diào)研結(jié)果顯示，閑置宅基地面積占到了5.3%。這表明，隨著城市化的加速，閑置宅基地有增加之勢。加快推動宅基地有效流轉(zhuǎn)，既能讓閑置宅基地發(fā)揮其應(yīng)有作用，又能增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

　　第一，盡快完善宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策。目前，我國對農(nóng)村宅基地使用權(quán)采取的是有限制流轉(zhuǎn)的做法，即在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并嚴(yán)格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得用于抵押。根據(jù)“房地合一”、“地隨房走”原則，宅基地上建造的房屋也不能用于抵押?，F(xiàn)實(shí)中，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有一些農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城落戶，宅基地閑置確實(shí)存在;宅基地隱形交易較多，賣給城市居民的交易也時有發(fā)生;為了解決農(nóng)民融資困難，有些地方在進(jìn)行農(nóng)宅抵押試點(diǎn)。目前，盡管各地宅基地流轉(zhuǎn)的做法不一，但都面臨一個共性的問題，即缺乏上位法的支持。因此，應(yīng)盡快修改、出臺相關(guān)的宅基地法規(guī)政策，把宅基地流轉(zhuǎn)問題納入法制化、規(guī)范化的軌道。

　　第二，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作，促進(jìn)宅基地有效流轉(zhuǎn)。隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村家庭選擇從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時，經(jīng)常遇到資金短缺問題。大多數(shù)農(nóng)村家庭擁有的最大資產(chǎn)是宅基地，但根據(jù)現(xiàn)行法律，很難將宅基地進(jìn)行變現(xiàn)，或通過抵押獲得貸款。應(yīng)開展村莊地籍調(diào)查，加快推進(jìn)宅基地發(fā)證工作，為宅基地的有效流轉(zhuǎn)提供基本前提。

　　第三，擴(kuò)大轉(zhuǎn)讓對象范圍，提高閑置宅基地的利用率。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率的不斷提高，大量剩余勞動力從土地上解放出來到城市就業(yè)，使部分宅基地閑置下來。與此同時，也有部分城市居民愿意到農(nóng)村落戶、創(chuàng)業(yè)，為此，應(yīng)擴(kuò)大宅基地轉(zhuǎn)讓的范圍，允許到農(nóng)村就業(yè)創(chuàng)業(yè)的城鎮(zhèn)居民購買宅基地。這既有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，也有利于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。為了保證農(nóng)民的利益，可以規(guī)定本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第四，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)程序，建立高效有序的農(nóng)村宅基地市場。目前農(nóng)村宅基地市場建設(shè)基本上是一片空白。在宅基地市場建設(shè)中，要規(guī)范宅基地轉(zhuǎn)讓的程序，明確農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等方面的內(nèi)容，合理分配宅基地轉(zhuǎn)讓在個人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)之間的收益。(首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系教授 趙秀池)