■從中報(bào)讀懂經(jīng)濟(jì)大勢(shì)

　　29日晚間，隨著保利地產(chǎn)發(fā)布半年業(yè)績(jī)公告，“招保萬(wàn)金”四大典型房企半年報(bào)全部披露。萬(wàn)得資訊數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已發(fā)布中報(bào)的房企達(dá)101家，其營(yíng)業(yè)收入總額5228億元，同比上年同期增長(zhǎng)37%。但值得注意的是，雖然營(yíng)業(yè)收入有所增加，但房企資金杠桿也大幅提高，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬(wàn)億元。

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趙乃育/繪?

　　業(yè)內(nèi)人士警示，瘋狂搶購(gòu)致地價(jià)高漲，杠桿高企，未來風(fēng)險(xiǎn)重重。房企已過于激進(jìn)，一旦未來房?jī)r(jià)漲幅放緩，高地價(jià)的壓力將集中爆發(fā)。

　　瘋狂　銷售猛增創(chuàng)紀(jì)錄

　　2016年上半年，房企銷售收入創(chuàng)新高。據(jù)中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年前7個(gè)月，30家上市房企銷售額合計(jì)1.33萬(wàn)億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀(jì)錄。

　　其中，新城控股、旭輝地產(chǎn)、景瑞地產(chǎn)、碧桂園、首開地產(chǎn)、中國(guó)金茂前7月銷售額同比增幅超過100%。新城同比增長(zhǎng)142%，完成年度目標(biāo)84%，景瑞同比增長(zhǎng)149%，完成年度目標(biāo)79%，碧桂園同比增長(zhǎng)143%，完成目標(biāo)68%，旭輝同比增長(zhǎng)174%，完成目標(biāo)74%，首開則是同比增長(zhǎng)164%，完成年度目標(biāo)116%。

　　而銷售額超過1000億元房企有4家，分別為萬(wàn)科、恒大、碧桂園和保利地產(chǎn)，銷售金額依次為2175.1億元、1848億元、1494.2億元和1227.71億元。在此背景下，恒大將其年度銷售目標(biāo)由此前的2000億元上調(diào)至3000億元。

　　此外，在600億元至800億元的銷售目標(biāo)陣營(yíng)里，融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)前7個(gè)月銷售額同比增幅均超過80%。

　　事實(shí)上，在高速增長(zhǎng)的銷售下，存貨周轉(zhuǎn)率也大幅提升。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年房企存貨周轉(zhuǎn)率平均0.76次，其2015年同期僅為0.18次。

　　但值得注意的是，雖然銷售額大幅增長(zhǎng)，但房企的利潤(rùn)卻不盡如人意。以“招保萬(wàn)金”四大房企為例，銷售額高達(dá)近2000億元的萬(wàn)科，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)53.5億元，保利利潤(rùn)49.6億元，招商38.52億元，金地歸屬母公司的凈利潤(rùn)為7.78億元。

　　在此背景下，萬(wàn)得資訊數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布半年報(bào)的101家房企，2016年上半年?duì)I業(yè)收入5228億元，較2015年同期大幅增長(zhǎng)37%，利潤(rùn)總額680億元，較2015年同期的522億元大幅增長(zhǎng)30%。但其凈利潤(rùn)僅為484億元。

　　分化　優(yōu)勝劣汰更明顯

　　值得注意的是，在一些房企業(yè)績(jī)大幅增加的同時(shí)，也有部分房企仍面臨著虧損局面。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,房企面臨去庫(kù)存壓力,優(yōu)勝劣汰機(jī)制愈加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升,百?gòu)?qiáng)房企賣了全國(guó)近一半的房子,各梯隊(duì)房企銷售金額集中度均出現(xiàn)大幅提升,百?gòu)?qiáng)房企銷售金額集中度已接近50%。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在已發(fā)布中報(bào)的101家房企中，有19家房企凈利潤(rùn)仍為負(fù)。這意味著，在整體市場(chǎng)向好的背景下，仍有超18%的房企處于虧損狀態(tài)。

　　其中，渝開發(fā)、綠景控股等10家房企虧損超過千萬(wàn)元，3家虧損超億元，1家超過10億元。分別是沙河股份虧損1036萬(wàn)元，天房發(fā)展虧損1553萬(wàn)元，榮豐控股虧損2180萬(wàn)元，渝開發(fā)、綠景控股、中國(guó)高科分別虧損2278萬(wàn)元、2291萬(wàn)元、2358萬(wàn)元，海航創(chuàng)新、新光圓成、天地源、京漢股份分別虧損2645萬(wàn)元、3879萬(wàn)元、5994萬(wàn)元與7703萬(wàn)元。而陽(yáng)光股份、云南城投、天津松江虧損上億元，分別為1.13億元、3.6億元、5.21億元，嘉凱城虧損高達(dá)10.67億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從預(yù)增與預(yù)虧的房企數(shù)據(jù)看，上半年不同凈利潤(rùn)規(guī)模層級(jí)的房企數(shù)量保持不變，但平均增速明顯分化。在行業(yè)盈利空間收窄的背景下，凈利潤(rùn)規(guī)模超過100億元的房企均值為209.67億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.47%；一部分凈利潤(rùn)規(guī)模在10億元至50億元區(qū)間的中型房企，在本輪市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖中獲益匪淺，該區(qū)間房企凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)率均值達(dá)11.92%，其中部分企業(yè)凈利潤(rùn)增速甚至達(dá)60%至90%；而凈利潤(rùn)規(guī)模在50億元至100億元區(qū)間的房企均值為75.71億元，同比增長(zhǎng)0.70%，該區(qū)間房企受市場(chǎng)布局或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一影響，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢。

　　“房企業(yè)績(jī)分化的主要原因來自于其布局的差異。”國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師董德志表示，居民住房需求三五年內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定，目前銷售高增長(zhǎng)意味著對(duì)未來需求的透支；由于我國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn)，一線城市居民一般不會(huì)去二線城市買房，二線一般不會(huì)去三線買房，目前二線城市房地產(chǎn)銷售的火爆意味著大量的三、四線城市需求被轉(zhuǎn)移。綜上，三、四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移，且供給層面今年庫(kù)存面積不會(huì)有明顯下降，這意味著未來房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力會(huì)更加艱難。

　　萬(wàn)科半年報(bào)中也指出，上半年城市間仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化。主要城市新房銷售面積大幅上升，而供應(yīng)增長(zhǎng)有限，商品住房庫(kù)存量快速下降。但此前土地供應(yīng)較多、人口增長(zhǎng)較慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的城市，庫(kù)存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉(zhuǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)　負(fù)債高企引擔(dān)憂

　　2016年，在銷售額大幅增長(zhǎng)的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年內(nèi)搶地最積極的14家房企拿地超過200億，合計(jì)拿地為4093億，整體看，相比2015年同期的1864億上漲了120%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長(zhǎng)554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長(zhǎng)55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地總額達(dá)到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。

　　而在房企激進(jìn)拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全國(guó)賣地最多的50大城市出現(xiàn)了賣地面積未漲，土地成交額卻爆發(fā)的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬(wàn)平方米，相比2015年同期的69461萬(wàn)平方米基本持平。但土地出讓金則出現(xiàn)了爆發(fā)，截至當(dāng)日，50大城市土地出讓金累計(jì)達(dá)到了1.39萬(wàn)億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達(dá)到了49.22%。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，資產(chǎn)荒的背景下，資金大量流入房地產(chǎn)，而在資金的支持下，房企加大杠桿使用力度。

　　實(shí)際上，房企資產(chǎn)負(fù)債率大幅提升。例如嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)93.55%，較上年84.64%大幅提高8.91個(gè)百分點(diǎn)。天津松江資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)90%，較上年增長(zhǎng)6.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，包括萬(wàn)科、華夏幸福等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%以上。

　　從凈資產(chǎn)負(fù)債率也就是產(chǎn)權(quán)比率來看，房企數(shù)據(jù)更是高得驚人。魯商置業(yè)、嘉凱城凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)1400%。

　　廣發(fā)證券分析師樂嘉棟表示，從整個(gè)上半年情況來看，貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。

　　“但進(jìn)入下半年，成交端的逐步下滑，會(huì)抑制房企的開發(fā)投資，房企的融資活動(dòng)或?qū)⒅鸩浇禍??！睒芳螚澱J(rèn)為，未來房企將面臨的風(fēng)險(xiǎn)一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來資金緊縮，另一方面則是當(dāng)前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，開發(fā)商未來回款將受流動(dòng)性影響較大。

　　同時(shí)，政府監(jiān)管也在收緊。最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，8月份武漢已經(jīng)有22家房企因?yàn)檫`規(guī)銷售被房管局扣分，列入不良信用記錄。

　　張大偉也指出，房企已過于激進(jìn)，一旦未來房?jī)r(jià)漲幅放緩，資金壓力將集中爆發(fā)。例如融創(chuàng)478.69億元拿地總額已占其銷售總額81%，而融信方面，其拿地總額345.39億元，更是其銷售額132.2億元的261.3%。