■解碼“瘋狂樓市”（五）

　　今年以來，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)普遍好于預(yù)期。在此背景下，三季度一二線熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，高價(jià)地?cái)?shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)最高單價(jià)、總價(jià)地塊。

　　與此同時(shí)，房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來隱患，投資投機(jī)需求迅速增加，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆站o”，寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降，收緊類政策升級(jí)蔓延，熱點(diǎn)一二線城市都重啟“限貸、限購(gòu)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，各地希望在抑制房?jī)r(jià)過快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡。

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?趙乃育/繪

　　兇猛　一二線城市房?jī)r(jià)一路高漲

　　近幾個(gè)月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房?jī)r(jià)快速跳漲，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房?jī)r(jià)讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。

　　北京的一位張先生8月看中了望京一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給業(yè)主100萬(wàn)定金，來預(yù)防業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而違約。但隨著近期房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主提出違約，并爽快答應(yīng)支付張先生雙倍違約金，即業(yè)主除了退還給張先生100萬(wàn)定金外，還要額外再賠償張先生100萬(wàn)違約金。

　　面對(duì)業(yè)主的違約，張先生心底是接受的，除了瞬間100萬(wàn)變成200萬(wàn)的資產(chǎn)增值外，對(duì)未來房?jī)r(jià)將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這僅僅是近期因房?jī)r(jià)上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個(gè)縮影?？蛻艨只牛葥?dān)心房?jī)r(jià)快速上漲，看好的房源將要買不起了，又擔(dān)心未來房?jī)r(jià)下跌，讓自己站在了房?jī)r(jià)山頂上；業(yè)主恐慌，既擔(dān)心自己的房子賣便宜了，又擔(dān)心未來房?jī)r(jià)下跌，讓自己錯(cuò)過了這個(gè)千載難逢的套現(xiàn)良機(jī)。

　　胡景暉進(jìn)一步分析表示，回望近三年來的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房?jī)r(jià)見頂之后，國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)半年的疲弱期，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購(gòu)，但收效甚微。自2014年9月30日起，國(guó)家開始出臺(tái)各項(xiàng)政策刺激樓市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入這一輪增長(zhǎng)周期。

　　克而瑞市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在價(jià)格方面，當(dāng)前各線城市表現(xiàn)不一。首先是，一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化，上海房?jī)r(jià)依舊快速上漲，高單價(jià)產(chǎn)品成交占比持續(xù)快速上升，三季度8萬(wàn)元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達(dá)到6%，市場(chǎng)份額較二季度翻番；廣州市房?jī)r(jià)也在快速上行，政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均價(jià)則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落。

　　其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購(gòu)升級(jí)影響，房?jī)r(jià)增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上。

　　高燒　土地市場(chǎng)持續(xù)火爆

　　房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直都密不可分。在大部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的背后，是土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆。今年以來，一二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月全國(guó)“高價(jià)地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗。

　　9月29日，北京國(guó)土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額為166.1億元，掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月19日。

　　這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)“斷頓”5個(gè)月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng)，將加劇土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京出現(xiàn)了土地市場(chǎng)斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14。因此，目前多家企業(yè)期待土地市場(chǎng)開閘，未來出現(xiàn)高價(jià)地的可能性非常大。

　　“從全國(guó)包括北京的市場(chǎng)情況看，土地供應(yīng)減少將是未來趨勢(shì)，”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)下全國(guó)范圍內(nèi)，不僅僅是一二線熱點(diǎn)城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價(jià)地。尤其是一二線城市高價(jià)地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購(gòu)房者更加恐慌。

　　中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，截至目前，全國(guó)50大城市合計(jì)土地成交金額高達(dá)1.77萬(wàn)億，刷新同期歷史紀(jì)錄，同比漲幅高達(dá)48.8%。

　　對(duì)策　各地政策密集發(fā)力

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù)。同日，濟(jì)南市出臺(tái)規(guī)范市場(chǎng)交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策。28日，近期房?jī)r(jià)上漲比較明顯的福州市也出臺(tái)了七條調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測(cè)，后續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個(gè)。

　　不僅如此，下半年以來，先后有國(guó)土部、住建部、財(cái)政部、國(guó)資委、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)主管部門針對(duì)土地市場(chǎng)、商品房銷售市場(chǎng)、中介市場(chǎng)、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管，政策收緊的信號(hào)。

　　克而瑞方面認(rèn)為，一二線城市接連落地限購(gòu)、限貸、限價(jià)調(diào)控政策，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度還將維持一段時(shí)間。預(yù)計(jì)四季度，熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多，屆時(shí)土地高價(jià)成交仍是大概率事件，高價(jià)地的數(shù)量也將維持在較高水平。

　　不過，胡景暉分析表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國(guó)樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢(shì)，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象，房?jī)r(jià)漲幅也逐步收窄。“但市場(chǎng)的不確定性，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場(chǎng)恐慌，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂”。

　　在他看來，對(duì)于未來的樓市走向，市場(chǎng)的加速趕頂已經(jīng)是“強(qiáng)弩之末”，在購(gòu)房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來市場(chǎng)的火爆，是由于“恐慌”，對(duì)未來購(gòu)房需求進(jìn)一步透支?！耙虼耍磥磲槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件，中國(guó)樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”。