剛剛過去的3月無異于又一個(gè)樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)。第一季度全國多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場任性上漲，但當(dāng)新一輪地方調(diào)控大潮此起彼伏，國內(nèi)樓市的心態(tài)已在3月末悄然發(fā)生改變。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，3月份地方調(diào)控頻率有增無減，共有41個(gè)省市出臺(tái)了67次調(diào)控，其中涉及限購限貸的調(diào)整有33次。

　　易居(中國)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，隨著調(diào)控砝碼不斷增多加重，政策成效也不斷地從量變向質(zhì)變轉(zhuǎn)化，一旦政策疊加效應(yīng)完全顯現(xiàn)，市場必定迎來劇烈變局。

　　史上最嚴(yán)厲調(diào)控

　　今年“兩會(huì)”期間，關(guān)于房地產(chǎn)市場的論述主要圍繞如下幾個(gè)關(guān)鍵詞：穩(wěn)房價(jià)、去庫存、棚戶區(qū)改造和長效機(jī)制。其中，抑泡沫和去庫存政策并舉將是貫穿全年的調(diào)控思路。隨后的3月成為調(diào)控政策密集出臺(tái)期，除了一、二線城市升級(jí)限購?fù)?，部分三、四線城市也加入了限購大軍。

　　3月17日前后，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城出臺(tái)加碼住宅限購、限貸的措施。其中，第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，就在“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”寫入政府工作報(bào)告前后，20天內(nèi)，全國17個(gè)城市密集出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。

　　北京一向是全國限購最嚴(yán)的城市。繼去年“9·30”之后，2017年“兩會(huì)”結(jié)束之后，北京市場再次進(jìn)入頻繁調(diào)控周期。3月17日的新政要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著，只要名下住房曾辦理過貸款，即便已賣出、已過戶，再次購房仍按二套執(zhí)行。

　　隨后，北京又相繼出臺(tái)對離婚以及學(xué)區(qū)房的限制，并于3月26日收緊商辦交易。北京3月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，而在建商辦也只能銷售給公司。不僅如此，二手商辦銷售也被要求符合嚴(yán)格條件，商業(yè)銀行也將暫停對于個(gè)人購買商辦的個(gè)人購房貸款。在商辦“末班車”效應(yīng)退去之后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，4月份北京商品住宅市場成交量將快速降至冰點(diǎn)。

　　繼北京實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，廣州也迅速跟進(jìn)。3月30日晚間，據(jù)廣州市人民政府官網(wǎng)消息，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文，規(guī)定自2017年3月31日起，居民家庭新購買的住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后，方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);非廣州市戶籍居民家庭在從化、增城區(qū)內(nèi)限購(含受贈(zèng))1套住房。

　　而在此之前，已經(jīng)有深圳、上海兩個(gè)一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌等五個(gè)二線城市采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”措施。廣州新限購措施包括戶籍單身(含離異)限購1套，以及提高非戶籍社保連繳年限至5年。

　　隨后的3月底，全國樓市又迎來一波調(diào)控潮。3月28日上午，浙江麗水市住房公積金管理委員會(huì)第十二次成員會(huì)議審議通過了調(diào)整公積金貸款提取政策，麗水將自4月1日起調(diào)整公積金貸款提取政策。3月30日消息，從4月1日起，河北承德市也將對住房公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，提高了住房公積金貸款首付款比例，暫停辦理部分縣區(qū)住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)調(diào)整“二套房”貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　全國百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢

　　同樣在3月30日，山東省淄博市房產(chǎn)管理局發(fā)文，要求從4月1日起，購房人同一樓盤最多買兩套，網(wǎng)簽價(jià)格只能在預(yù)售價(jià)格10%范圍內(nèi)浮動(dòng);否則需向信息中心報(bào)備或辦理預(yù)售價(jià)格變更手續(xù)之后，方可網(wǎng)簽。此外，山東青島市國土房管局也于3月30日發(fā)布通知稱，青島市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易。這已是青島市在今年3月15日后，再次發(fā)布的樓市調(diào)控政策。

　　三、四線城市成交活躍，也是今年開年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速強(qiáng)勢回升的重要原因。綜合國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)與交通銀行金融研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年1~2月份全國開發(fā)投資同比增長8.9%，房屋新開工面積同比增長10.4%。以上增長均超市場預(yù)期，中西部投資增速較高也與其銷售火熱相對應(yīng)。土地購置面積增速轉(zhuǎn)正，同比增長6.2%。

　　交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對第一財(cái)經(jīng)分析稱，接下來限購范圍還有擴(kuò)大的趨勢，調(diào)控政策執(zhí)行力度也可能進(jìn)一步提升。市場不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心，從當(dāng)前的形勢來看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。不論是一、二線還是三、四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價(jià)漲勢較猛的過火情況都可能招致滅火措施迅速跟進(jìn)。

　　開發(fā)商態(tài)度由樂轉(zhuǎn)憂

　　多個(gè)城市密集出臺(tái)新一輪緊縮調(diào)控政策，調(diào)控城市由熱點(diǎn)一、二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一線周邊三、四線城市。在這樣的政策環(huán)境下，所有房企都感受到了壓力存在，內(nèi)部目標(biāo)開始更加謹(jǐn)慎。

　　綠地香港董事局主席陳軍認(rèn)為，政府一系列的政策限購、限貸、限價(jià)非常明顯，中央也明確房子是用來住的，不是用來炒的，這些非常明確的信號(hào)傳遞給市場造成很大的壓力。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌公開表示，對房地產(chǎn)市場非常悲觀，融創(chuàng)去年10月份后沒有再拿地，2017年也將以并購為主。實(shí)際上，他從去年底就開始警告本輪調(diào)控力度幅度超過以往，“這輪調(diào)控史無前例的嚴(yán)格，我對市場非常悲觀”。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年第三季度是融創(chuàng)拿地高峰，為2143萬平方米，其中60%地塊以收并購方式獲得;第四季度融創(chuàng)獲取土地1150萬平方米，收并購比例更是達(dá)到82%。

　　不只是融創(chuàng)中國，萬科同樣開始對后市表示出了審慎的態(tài)度。萬科在2016年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，對2016年新增存貨減值合計(jì)約8.4億元，涉及一個(gè)老項(xiàng)目和六個(gè)新項(xiàng)目。這七個(gè)項(xiàng)目分別位于七個(gè)城市：遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮(zhèn)江、南通，浙江寧波，四川南充。

　　北、上、廣、深房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)走勢

　　從業(yè)內(nèi)的分析看，萬科計(jì)提的減值主要是因?yàn)槿f科對這些城市的樓市持悲觀預(yù)期。

　　同樣對未來保持謹(jǐn)慎的還有綠城中國，在其2016年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　對于今年的市場，曹舟南更是保持悲觀的態(tài)度。他認(rèn)為，去年國內(nèi)新房成交量是11.6萬億，可是約5萬億購買力是投資購買。而今年房地產(chǎn)政策調(diào)控明顯加強(qiáng)，因此成交量應(yīng)該會(huì)降到7萬億～8萬億。面對這樣的下降幅度，他認(rèn)為很多開發(fā)商規(guī)模不可能增加很快。

　　出于這樣謹(jǐn)慎的情緒，綠城將自己的銷售目標(biāo)也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產(chǎn)銷售目標(biāo)約700億，代建銷售目標(biāo)約200億。

　　禹洲地產(chǎn)董事長林龍安說：“房價(jià)單向上漲的年代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定增長時(shí)代。2017年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控措施不會(huì)放松，因城實(shí)施，分類調(diào)控將是今年樓市的主旋律，因此保持合理的增速才能平衡風(fēng)險(xiǎn)。”

　　林龍安指出，和規(guī)模相比其很關(guān)注盈利數(shù)據(jù)，我們希望把每個(gè)項(xiàng)目利潤率做高。

　　策略變化的背后是對風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的加強(qiáng)，而幾乎每家房企都開始不斷尋求并購方式獲取土地。

　　融信中國董事局主席歐宗洪表示，內(nèi)地競爭越來越激烈，現(xiàn)在很難把握市場，仍看不清楚走勢，未來會(huì)傾向于并購的方式進(jìn)行擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來三到五年的增長率保持不低于50%的水平。

　　林龍安認(rèn)為，未來收購將成為房企獲取項(xiàng)目的一個(gè)重要途徑，而今年的下半年也將是獲取項(xiàng)目的不錯(cuò)周期。

　　別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪。大家最悲觀的時(shí)候，往往是市場轉(zhuǎn)機(jī)的到來。對于很多開發(fā)商而言，雖然意識(shí)到今年的風(fēng)險(xiǎn)，但是依舊會(huì)保持一定的增速，希望通過周期變化來進(jìn)一步擴(kuò)張自己的規(guī)模。

　　恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞認(rèn)為，從2009年到今年，國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控，大的企業(yè)都是穩(wěn)定地增長，未來要擠進(jìn)前十，企業(yè)銷售額需要達(dá)到4000億元，高一點(diǎn)的銷售額需達(dá)到6000億元~7000億元。

　　也有一些房企高管向記者透露，其今年的內(nèi)部銷售目標(biāo)依舊是同比增長100%，面對高壓的市場大房企可能需要更好的周期把控能力和產(chǎn)品能力才能夠在紅海中突圍。正如孫宏斌所言，未來十年是大房企的鉆石十年。

　　不得不說，2017年的春天必將是寫入房地產(chǎn)史冊的一個(gè)春天，整個(gè)行業(yè)迎來了歷史最嚴(yán)的調(diào)控政策，而標(biāo)桿房企在第一季度的銷售額卻創(chuàng)造了新高。

　　在這個(gè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代，大房企開始不斷擴(kuò)張并進(jìn)一步提高行業(yè)集中度，而中小房企則面臨更多的壓力。但是行業(yè)的周期伴隨政策調(diào)控已經(jīng)開始出現(xiàn)，價(jià)量齊跌也開始讓所有的房企感受到了壓力和無奈。

　　易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認(rèn)為，現(xiàn)在市場已經(jīng)被政策不斷影響開始價(jià)量齊跌，大家不應(yīng)該過度樂觀，政策的疊加必然導(dǎo)致市場走向發(fā)生變化，此前是政策向左市場向右，接下來很可能市場也將轉(zhuǎn)向右邊，因?yàn)橘彿空叩男膽B(tài)必然會(huì)在累積的政策面前發(fā)生改變。

　　購房者觀望心態(tài)滋生

　　一波又一波的調(diào)控來了，帶著深刻的時(shí)代印記和管制意味。

　　行業(yè)普遍認(rèn)為，在通過設(shè)置購買門檻、限制定價(jià)、收緊流通性等措施影響實(shí)際的買賣交易之外，調(diào)控政策對房價(jià)走勢預(yù)期的扭轉(zhuǎn)、對購房者心態(tài)的影響最為深刻。

　　過去兩年的樓市大年中，投資者通過低買高賣賺得一桶桶金，完成新的財(cái)富積累，但這個(gè)群體是現(xiàn)行新政的主要阻擊對象。嚴(yán)苛的政策、不明朗的未來使投資客從樂觀變?yōu)閷徤鳎罱K逐漸離場。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年第1～12周，其所監(jiān)測的十個(gè)重點(diǎn)一、二線城市中，武漢、上海和廣州成交面積仍穩(wěn)居前3名。從累計(jì)同比來看，除南昌和廣州分別增加34.01%和21.30%外，其他城市均呈下降態(tài)勢，深圳同比降幅較為明顯，達(dá)79.22%，其次是蘇州，同比降幅超七成。

　　同時(shí)，調(diào)控政策也誤傷了剛需。例如廣州，3月17日深夜，房產(chǎn)限購升級(jí)政策出臺(tái)，購房社保年限從三年改為五年。非戶籍人口購房需付出的代價(jià)更高了，突然多出的兩年社保將部分購房者擋在門外。在深圳購房社保從三年改成五年后，作為四個(gè)一線城市中限購政策最為寬松的廣州(此前購房社保年限為三年)，曾一時(shí)承載了不少購房者置業(yè)的計(jì)劃。

　　意向購房者陳女士在辭去效力兩年的廣州某公司工作后，服務(wù)于深圳某單位，但為了不浪費(fèi)此前已在廣州交納的兩年社保并不斷繳，陳女士到了深圳后，依然向單位申請交納廣州社保。如無意外，陳女士將在2017年7月在廣州交納社保滿三年，并獲得購房資格，但是新政的出臺(tái)打亂了她的計(jì)劃。陳女士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，她已放棄在廣州買房的想法，為方便計(jì)，已決定把廣州交納的社保、公積金遷移到深圳，并把深圳列為購房置業(yè)的首選之地。

　　然而，目前深圳的樓市環(huán)境也不樂觀，去年10月出臺(tái)“深八條”以來，深圳新房交易一蹶不振，房價(jià)更是跌破5.5萬元/平方米。

　　據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，3月份，深圳新房推售16.3萬平方米，批售14.1萬平方米。市場供應(yīng)恢復(fù)至1月的水平，但相比新政前，批售與推售仍顯乏力。3月新房成交價(jià)格為54730元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%，這是自“深八條”新政后首次跌破5.5萬元/平方米的均價(jià)。此外，3月僅成交803套新房，總建面約8.03萬平方米，成交量刷新了2009年以來的最低位。

　　截至目前，在其他一、二線甚至三、四線城市在調(diào)控中風(fēng)聲鶴唳時(shí)，深圳政策環(huán)境相對穩(wěn)定，自“深八條”后未曾出臺(tái)新的調(diào)控措施，政策暫時(shí)沒有再次收緊的信號(hào)。

　　但這并不意味著安全。在多個(gè)城市相繼出臺(tái)新的調(diào)控政策甚至短期內(nèi)一再升級(jí)加碼政策的情況下，深圳出臺(tái)新政的壓力有增無減。

　　李女士從2月看房至今，曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感，但很快地受全國樓市調(diào)控潮影響，預(yù)期轉(zhuǎn)向保守。李女士至今仍未出手，她告訴第一財(cái)經(jīng)，“目前大家都在等，看看深圳新一輪調(diào)控政策會(huì)不會(huì)落地，最近業(yè)主的放盤數(shù)量減少了，政策出臺(tái)前的觀望情緒比政策出臺(tái)后還要濃厚，不論購房者還是業(yè)主?！?/p>

　　作為地域特征顯著的一個(gè)特殊市場，房地產(chǎn)在城市之間的變現(xiàn)分化極為顯著，未來，這種分化仍將持續(xù)顯現(xiàn)。但可以確定的是，隨著各地調(diào)控政策的加碼，企圖通過買房獲利的投資行為已無法持續(xù)，這將在很大程度上改變市場走勢。

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