中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房企海外融資合計(jì)達(dá)32.8億美元，年內(nèi)累計(jì)海外美元融資額度達(dá)255.7億美元，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企正迎來(lái)新一輪規(guī)模較量，部分企業(yè)甚至不惜代價(jià)擴(kuò)張規(guī)模，以避免在此輪房地產(chǎn)整合潮下“被整合”。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)控明顯收緊，境內(nèi)融資難度加大，讓急于擴(kuò)張的房企不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場(chǎng)高成本獲得資金。

　　國(guó)內(nèi)融資難　房企紛紛轉(zhuǎn)向海外融資

　　8月2日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，該公司擬進(jìn)行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，以附屬公司擔(dān)保人按優(yōu)先償還的基準(zhǔn)為票據(jù)提供擔(dān)保，并將附屬公司擔(dān)保人的股份作抵押。融創(chuàng)方面表示，擬發(fā)行海外債券，旨在優(yōu)化融創(chuàng)中國(guó)債務(wù)結(jié)構(gòu)，所得款項(xiàng)凈額擬用于償還、替換其現(xiàn)有的高成本負(fù)債。

　　而值得注意的是，就在7月初，融創(chuàng)100億元公司債被上交所終止發(fā)行。究其原因，則是在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企公司債發(fā)行和直接融資被全部鎖死。

　　據(jù)興業(yè)證券固定收益研究統(tǒng)計(jì)，從2016年11月至2017年5月，取消和推遲發(fā)行短期融資的占比達(dá)40%。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂(lè)加棟表示，2016年四季度以來(lái)，管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各種資金來(lái)源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄。

　　廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，樣本房企總?cè)谫Y規(guī)模3109億元，同比大幅下滑42%，但從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，受監(jiān)管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑，融資規(guī)模分別同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億、334億大幅下滑至20億、37億元。

　　正因?yàn)榇?，房企紛紛轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房企海外融資合計(jì)達(dá)到了32.8億美元，這意味著，房企年內(nèi)累計(jì)海外美元融資額度已經(jīng)達(dá)到了255.7億美元，相比2016年同期的82.7億上漲了209%。

　　其中，恒大自今年5月以來(lái)，共發(fā)行三期美元債，總規(guī)模達(dá)66億美元，創(chuàng)近年來(lái)中國(guó)企業(yè)在債券市場(chǎng)融資新高。佳兆業(yè)境外發(fā)債融資35億美元。此外，中國(guó)海外發(fā)展、龍湖、碧桂園、綠地也都發(fā)行了一般規(guī)模的5億至10億美元之間的境外債。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，由于國(guó)家發(fā)改委從第二季度開(kāi)始收緊房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文，但一年期內(nèi)美元債不需要發(fā)改委審批，因此，第二季度起，房企發(fā)行的一年期內(nèi)美元債出現(xiàn)放量。

　　不愿“被整合”　房企拼命擴(kuò)規(guī)模

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前7個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了12651億元，與2016年同期的7457.78億元相比，上漲幅度高達(dá)70%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然一二線(xiàn)城市調(diào)控效果明顯，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企經(jīng)歷去年的“豐收”后，資金情況空前寬裕，大部分標(biāo)桿房企都開(kāi)始積極拿地。

　　在此背景下，地方賣(mài)地紀(jì)錄頻被刷新，今年1-7月全國(guó)50大城市賣(mài)地1.7萬(wàn)億元，同比上漲44.5%，平均地價(jià)上漲了33%，22個(gè)城市翻倍。

　　其中，北京、南京、杭州、武漢、上海等12個(gè)城市超過(guò)了500億元。同比漲幅最明顯的城市以三四線(xiàn)城市為主。其中，菏澤賣(mài)地143.46億元，同比上漲478.48%，漳州賣(mài)地178.43億元，同比上漲432.68%，無(wú)錫賣(mài)地278.86億元，同比上漲421.01%。

　　張大偉表示，雖然各地樓市調(diào)控頻繁，但整體看，一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成交活躍，企業(yè)仍處于補(bǔ)庫(kù)存階段?！胺科髮?duì)熱點(diǎn)城市熱門(mén)地塊的拼搶依然積極，包括南京、蘇州等2016年的二線(xiàn)城市‘四小龍’地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置了多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價(jià)格拼搶?！?/p>

　　“但這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，預(yù)計(jì)在嚴(yán)格的調(diào)控下，地價(jià)很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的表現(xiàn)。”張大偉說(shuō)。

　　而造成土地市場(chǎng)火熱的原因，自然與樓市依然是吸金大戶(hù)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，雖然經(jīng)歷著樓市的密集調(diào)控，但房地產(chǎn)行業(yè)依然收獲了歷史上最豐收的前7個(gè)月。截至目前，近半房企發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，7成房企利潤(rùn)喜人。其中，萬(wàn)科1至7月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3127.4億元，這已逼近2016年全年3647億元銷(xiāo)售金額。而從利潤(rùn)來(lái)看，榮安地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)同比去年上升超過(guò)2300%，豐華股份預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比去年上漲超1158.81%，粵泰股份預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比去年上漲超過(guò)1111.55%，新黃浦預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)較上年同期增加650%左右；中洲控股預(yù)計(jì)上半年盈利比去年同期至少上升430%。

　　但值得注意的是，此次，“購(gòu)地標(biāo)桿企業(yè)量級(jí)大多屬于中型?！睆埓髠フf(shuō)，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為過(guò)去7個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，拿地超過(guò)100億元的企業(yè)多達(dá)39家，其中拿地金額超過(guò)200億元的也達(dá)到17家。除碧桂園、萬(wàn)科、恒大外，保利前7月拿地總額955.61億元，龍湖拿地金額多達(dá)764.49億元，中海拿地金額也高達(dá)615億元。此外，中國(guó)金茂、首開(kāi)股份、華潤(rùn)置地、世貿(mào)房地產(chǎn)、新城控股拿地金額也分別高達(dá)615.32億元、524.04億元、500.13億元、456.18億元、341.94億元、332.67億元。

　　張大偉認(rèn)為，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，上半年歷史上首次有超過(guò)7家企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)千億。“最近2年的樓市高峰期下，房企銷(xiāo)售額爆發(fā)，補(bǔ)庫(kù)存趨勢(shì)持續(xù)，資金雖然有所收緊，但銷(xiāo)售回款等依然可支持標(biāo)桿房企拿地，所以不論是一二線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)高溫。”

　　一位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，拿地暗藏的另外一個(gè)原因是，在調(diào)控下，通過(guò)完全招拍掛購(gòu)地成本較高，新一輪房企整合開(kāi)啟，規(guī)模較大的二線(xiàn)房企不愿“坐等被整合”，便不顧成本，快速拿地，擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，以阻止一線(xiàn)房企的收購(gòu)。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時(shí)間內(nèi)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)11679.95億元，接近1.2萬(wàn)億元。其中，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。其中，今年7月份的前25天里，并購(gòu)案就達(dá)到27宗，涉資約908億元。

　　負(fù)債高企　房企風(fēng)險(xiǎn)不斷增加

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，從總有息負(fù)債增速來(lái)看，大部分房企都有不同程度的增長(zhǎng)，僅16家房企有所下降。具體來(lái)看，2016年55家房企總有息負(fù)債（不含永續(xù)債）為31037.27億元，同比增長(zhǎng)28%，凈增加約6786億元。

　　其中，2016年有息負(fù)債超過(guò)千億的企業(yè)多達(dá)7家，數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，恒大有息負(fù)債5350.7億元，同比上漲80.22%，中海有息負(fù)債1547億元，碧桂園有息負(fù)債1361.97億元，萬(wàn)科、富力、融創(chuàng)、保利則分別擁有有息負(fù)債1288.64億元、1208.52億元、1128.44億元、1122.25億元，值得一提的是，并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)有息負(fù)債同比上漲高達(dá)169.97%。但目前，恒大已提前贖回全部永續(xù)債部分。

　　樂(lè)加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，目前來(lái)看企業(yè)杠桿率在2016年相對(duì)有所回落的背景下，2017年再度慢慢抬頭。

　　CRIC研究中心研究員房玲表示，快速發(fā)展中的房企，為了進(jìn)一步推動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，投資開(kāi)發(fā)力度加大，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大，總有息負(fù)債增長(zhǎng)也比較顯著。

　　但需要注意的是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，先是證監(jiān)會(huì)提升公司債門(mén)檻，又要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，收緊樓市融資渠道，強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要求分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強(qiáng)房地產(chǎn)押品管理。同時(shí)，高企的債務(wù)壓力以及調(diào)控導(dǎo)致銷(xiāo)售遲滯的風(fēng)險(xiǎn)，都給這些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)蒙上了一層陰影。

　　張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到持續(xù)的壓力。尤其是發(fā)債等渠道還可能繼續(xù)收緊，未來(lái)6-9個(gè)月房企很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題。

　　國(guó)泰君安分析師覃漢也表示，在融資渠道全面緊縮趨勢(shì)下，前期激進(jìn)擴(kuò)張、過(guò)度依賴(lài)高杠桿和外部融資的企業(yè)，將會(huì)面臨越來(lái)越大的項(xiàng)目出售和流動(dòng)性壓力。